业绩会实录丨禹洲地产（01628）调升全年目标至400亿，承诺分红将安达维尔不低于30%核心利润

8月23日上午，禹洲地产（01628）的半年成绩会在香港举办。当日正值香港挂出本世纪第二个十号风球。飓风“天鸽”正面袭港，禹洲地产成为本年第一家在飓风中开成绩会的港股地产公司。

虽然窗外摇摇欲坠，禹洲地产的成绩会现场却并不惨淡，在禹洲地产创始人、主席兼履行董事林龙安、履行总裁蔡明辉、财政总监兼公司秘书许进业的介绍及与记者、投资者的问答中，会议持续近一个半小时。

本年上半年，禹洲地产累计出售金额为214.743亿元，同比上升66.93%，按此前承认的全年300亿方针算，禹洲地产上半年已完结方针约72%。

了解到，禹洲地产前六个月的合约出售面积为128.33万平方米，合约出售均价每平方米1.67万元，较去年同期上升32.0%。林龙安宣告，集团将全年出售方针调高至400亿元人民币。

计算期内，禹洲地产毛利为人民币23.88亿元，较2016年同期上升77.51%。公司初次派发中期股息，每股派8.5港仙，派息率约为2017年上半年中心赢利的30.40%。

分红方面，林龙安许诺，公司会持续坚持不低于中心赢利的30%用于分红，“公司依旧会坚持稳健的财政，而未来会加大并购、协作的力度，以取得更多低本钱的土地保证更好的盈余空间”。

到2017年6月30日，禹洲地产的土地储备总可供出售建筑面积达994万平方米，逾79个项目，别离散布于长三角、华中、环渤海、粤港澳大湾区及海西区域共14个城市，均匀楼面本钱每平方米约人民币5921元。林龙安表明，集团将聚集上述五大区域，信任现在持有及办理的土地储备满足本集团未来四至五年的开展需求。

据悉，禹洲地产上半年的物业出售收入达人民币70.47亿元，较去年同期上升75.37%，而物业出售收入上升主要是由于期内物业交给面积添加和均匀价格上升所造成的。2017年上半年交给及承认出售的物业均匀出价格格，为每平方米人民币11204元，较2016年同期上升47.60%。

林龙安表明，本年大湾区是公司布局的重中之重，大湾区规模中的9+2的区域只需有时机都会进入，现在现已进入的惠州是一个着陆点，未来大湾区主要以收买与协作为主。

融资方面，许进业介绍，到2017年6月底，禹洲地产现已付出了78亿元左右的土地款，“现已签约还未付的大约有80亿元，其间下半年要付出的是60亿元，剩下的下一年才付出，所以全年大约需求付出的土地款为140亿元”。

计算期内，禹洲地产的融本钱钱由2016年上半年约1.56亿元，上升43.66%至2017年上半年2.24亿元，其间于2017年上半年本钱化而计入项目本钱的金额为6.61亿元元（2016年上半年为6.57亿元），加权均匀融本钱钱为5.99%。

以下为收拾的现场问答实录：

上半年公司的出售涨幅到达40%，办理层以为未来的出售和赢利添加远景怎样？公司是否会考虑添加股东权益，是否会进行办理层的配股？关于办理层的股权鼓励怎样考虑？

许进业：其实咱们的出售添加的一起，赢利也在添加，到6月底现已出售还没承认收入的大约有200多万平方米，货值大约300多亿，咱们会把它有用分配到不同的时刻点，保证咱们未来几年还会有不错的添加。

林龙安：还有一些现已出售还没承认收入的物业，其实毛利也很好的，基本上跟现在水平差不多，所以未来一段时刻赢利添加，咱们十分有决心。

禹洲从上市开端，接连多年的毛利空间都在30%左右，咱们上市今后基本上坚持8%到10%的派息，这是股东报答。

股价跟成绩当然是严密相关的，咱们的派息跟股价也是相挂钩的，股价上升了，整个公司的运营才能也上升了，整个公司的盈余操控跟着公司的成绩的进步也上升了，所以派息当然也是成正比的。

股东权益方面，禹洲对内提出到2020年的方针是1200亿，而不是1000亿，咱们也添加一些土地储备，关于完成未来3年的方针，禹洲充满决心。充满决心的一起，咱们更多的是保证股东利益的最大化，便是能在量不断上升的一起，咱们的盈余空间也成正比的上升，这是禹洲向来的寻求和实践的成果。

当然对配股问题，这个论题比较灵敏，可是我也无妨跟咱们讲，现在跟着禹洲三年战略方针提出今后，包含本年中期的派息，第一次中期派息，许多组织都重视禹洲的股票，至少我自己亲身招待的组织不低于10家，至少有5家是保险公司，有2家是银行，希望能持有禹洲的股票，所以假如从久远的开展战略、有利于禹洲的战略进步以及股东的战略进步方面，当然咱们是持敞开的情绪，禹洲也正在快速的开展期，咱们持敞开的情绪。

不过社会上的零散配股咱们必定是不会做的，现在想要禹洲股票的组织都十分多了，咱们看好禹洲未来事务的添加，还有咱们的管控水平以及咱们的盈余水平，别的还有稳健的派息水平。

关于办理层方面，禹洲的办理层团队的收益跟禹洲的成绩成正本，比如说咱们的财政总监，他们都是股东，他们有期权，咱们的期权不是当年完成的，咱们分红七年完成，基本上伴跟着禹洲每年的添加，他们期权的报答现已远远高于他们的工资待遇，他们现已跟禹洲绑缚在一起，现已成为真实的禹洲一家人。

我一向跟他们讲，我作为大股东，还不能卖股票，大股东的股票卖掉的话，咱们对这个公司必定不看好，而他们持有的期权的添加，对他们彻底有优点。咱们经过几十年的沉积，现已建立了一支完好的团队，这支团队是经得起风吹雨打的。

公司提出来1000亿的方针，傍边包含的权益占比是多少？往后是否考虑加大购买土地的力度？往后会不会有一个比较清晰的买地预算？禹洲现已走向全国了，华中、京津冀和大湾区，公司未来会加大在哪个区域的力度？

许进业：关于1000亿的出售方针，由于现在商场上好的土地咱们都想争，所以未来要保证土地的本钱比较低，咱们也跟其他的开发商协作，所以权益部分必定会有所添加。

刚刚说到咱们超越1000亿的出售，咱们对内说的是1200亿的方针，这个份额上现在也要看未来几年的开展，能够看到一些同行，他们的份额也纷歧样，咱们也会依照咱们的开展脚步来推动，现在来说很难有详细的数字，但咱们估量是60%到70%的水平。

买当地面，咱们一方面会依照出售回款的规范来看，一方面加大出售，保证回款，保证有满足的资金来购买土地，一起咱们也在开辟和坚持不同的融资途径，保证咱们的现金是满足的。

曩昔咱们或许用在买地的预算是出售回款大约10%，未来要支撑咱们完成超越千亿的方针，咱们拿地的预算会进步一些，可是全体来说负债方面咱们仍是会管控好的，保证不会添加得太快。

林龙安：千亿方针制定出来之后，咱们本年做了一个战略的调整。禹洲现在并表的出售额占比不到10%，90%多都是咱们自己奉献的，这个份额是必定要改动的，咱们接下来会加大协作的力度，力求协作的项目占到30%左右，可是不会为了冲量而冲量，会为了量和盈余来进步方针，不会盲目。

买地的方面，咱们主要是把控负债份额坚持在60%到80%的水平，因而咱们用负债份额来操控，出售好的时分，咱们会添加买地，咱们现在买地也做了调整，本年商场揭露竞价的份额会削减，几乎是经过收买和并购来持有土地，保证咱们的盈余空间。

区域的问题，其实五大区域都很重要，咱们是区域深耕，全国布局，禹洲进入一个城市，咱们就不会退出来，咱们在南京，短短两年冲到前9名，并且一向在前10。在姑苏咱们第一次进去，才一年的时刻，现在三盘联动，所以说都是深耕在一个城市，不会再退出来，每个区域都很重要。

作为一个全国性的地产商，不能局限于区域，咱们现在冲千亿，一年是能够的，可是往后怎样办？今后给股东什么报答？咱们在想的是冲千亿今后怎样保千亿的问题，所以咱们更多考量的是长时刻战略布局。百年企业、十年规划、五年施行，禹洲是朝着百年企业的开展来猛进。分红方面，禹洲现已对外许诺，不低于中心赢利的30%，这个份额会持续坚持。

现在许多城市楼市成交量价在跌落，楼市价格好像现已到了一个顶部，公司办理层怎样看待现在的房地产局势？

林龙安：本年的楼市应该是安稳为主，“五限年代”现已到来了，再加大方针的出台，我估量也不会有了，可是会坚持平稳的局势。

不管是量仍是价，量不会上升到哪里，价会稍微上升一点，可是是以安稳为主。

未来三年左右房价的趋势仍是稳中有升，可是整个出售量纷歧定会冲到哪里，现在土地现已越来越珍贵了，并且越来越少，特别是在一二线城市的土地，几乎是推出来就被抢光了，土地的价格也是直线上升，许多城市进入旧改阶段，土地本钱上升了，所以我想未来仍是稳中有升。

公司自上市以来，毛利率一向坚持在35%以上，可是房地产整个板块要资金回笼，怎样能够坚持赢利高添加？现在内房股受追捧，你们是怎样进行操控本钱和股价办理的？

林龙安：怎样保证高添加，我方才讲了，禹洲不盲目地冲量，禹洲仍是有自己的特征，咱们的特征也是坚持咱们多年的对持久盈余空间的寻求，坚持多年对股东报答的许诺，咱们的量现已清晰，咱们是2020年到达1200亿，然后倒排下来，纷歧下子冲很高，并且依照百年企业，十年规划，五年施行，依照咱们的方针十分稳健、兢兢业业地开展，当然，也要有必定的热情来冲量，可是不盲目冲量。

对股价来讲，特别是持有咱们股票的前十大投资者，包含美国的基金，我国人寿、海通证券以及台湾全球人寿，这么多的基金看好禹洲，阐明禹洲的股价远远低于职业的水平。

本年咱们的股价也有必定的上升，也给股东和投资者带来了比较好的报答，可是对咱们办理层来讲，咱们以为与股价东与咱们的等待仍是不相对称，有待于办理层更多的尽力，有待于更多的投资者持续重视，咱们做出更好的成绩，让股东拿到更多的盈余空间，这样信任咱们的价值是必定有一个好的成果。

跟着拿地本钱的进步，公司未来毛利率状况会怎样样？在大湾区“9+2”个城市中，办理层看好哪个城市？

林龙安：咱们在南京句容收买了一个项目，别的还有几个收买的项目没有发表，收买占了咱们新增土地储备的三分之一。毛利率方面，未来三年内持续坚持30%的毛利率没有问题，可是三年今后持续坚持不太或许，由于整个职业的毛利率水平是往跌落的，但要高于职业5%是没有问题的。

本年大湾区是公司布局的重中之重，惠州是一个着陆点，而“9+2”的区域只需有时机都会进入，并且在布局大湾区中主要以收买与协作为主，1+1大于2。

公司本年付了多少土地款，还有多少未付？本年合同出售的毛利率是多少？

林龙安：咱们本年合约出售的毛利率是33%，合同出售的毛利率大约也是33%、34%的水平，全年估量和中期应该差不多，或许略高一些。

许进业：咱们本年上半年付了78亿左右的土地款，现在现已签约还未付的大约有80多亿，可是有一些是需求下一年才付的，下半年要付的是60多亿，所以全年大约140亿左右。

内地调控方针对公司未来开展有没有影响？调控对一二线城市影响比较大，公司未来会不会转往三四线城市开展？

林龙安：作为一个全国性布局的房地产企业，咱们支持国家对房地产业相关战略的调整，由于调控有利于职业愈加久远开展，调控有利于职业愈加安稳添加。

所以对职业来讲，调控是必不可少的，特别是在一二线城市这么活泼的当地，房地产其实也是民生工程，涉及到民生工程，对每一个政府来讲，当然都有它的方针和规范化的要求，所以禹洲对调控是没有贰言的，咱们以为这个有利于职业久远开展。

至于怎样应对调控，当然一二线城市的调控会比较严峻，可是一二线城市的土地少，需求量大，需求量大体现在几个方面，一是人口仍是流入的，第二是经济转型是成功的，第三是二胎放行，也添加了需求量，所以在一二线城市的需求量必定是添加的。

禹洲在一二线城市也有一些应对的战略，咱们选用的是刚需和改善型住所为主，比如做89平方米的三房两厅两卫，咱们不光在上海，在杭州、厦门这些当地也都是一炮打响的。

咱们在战略上、户型上，包含应对的不同集体上做了很多的改动和改善，这是禹洲应对的方法。咱们本年来自长三角的奉献现已到达将近60%。

香港也是大湾区的一个部分，公司对香港的未来远景有什么主意？会进行收买仍是从揭露商场去投？

林龙安：咱们在香港有一个项目，这个项目应该是蛮不错的，现在要推出来，我估量也是很好的，咱们也一向在犹疑推不推完，但本年400亿的方针现已没问题了，所以咱们也预备缓一缓。优质的项目咱们或许预备用来收租，添加地产板块久远的盈余的来历，当然在恰当的时分，假如说出价格格能到达咱们的预期，也无妨推出来。

当然对香港的土地商场咱们还会持续重视，但不盲目拿高地价，咱们会积极重视在香港的商场。香港这个商场不单单是香港本乡的商场，也不单单是内地的商场，它是国际的商场，因而所有的人都会重视香港的房价。

公司在长租公寓方面怎样布局？

林龙安：长租公寓咱们现已在布局，比如说在合肥咱们有几栋楼，一手房和二手房差价在6000块钱左右，咱们就预备把这个做长租公寓，不卖了。

咱们在上海闵行区的一个项目，在地铁边上，假如卖完了今后再买地也很难，所以咱们也预备持有。别的也是由于一手房和二手房差价的问题，所以咱们预备部分持有做长租公寓。

咱们在三年前现已布局了长租公寓，成立了一个酒店办理集团，这个公司不是办理星级酒店，是用来办理长租公寓和服务型公寓的，咱们厦门的酒店式公寓、公寓式商务酒店这一块至少是排在前三名的。咱们的团队全部是自己从零开端打造的，这个团队现已运作了三四年时刻，现在现已冲到最前面了，并且构架十分完善，人员的管控以及整个服务型公寓的形式现已都探索出来了。

只需把这些房子转为长租公寓，酒店办理公司立刻曩昔，不必请别的办理公司，所以这一块禹洲仍是比较老练的，未来长租公寓和服务式酒店的租金应该会持续上升。