预算案（易基策略二号）易基策略二号
2024-04-19 20:50:27 来源：盛楚鉫鉅网
地产真的很强，
3月16日以来，申万地产职业涨了32.67%，
是A股一切职业中涨的最多的，抢先第二名15个百分点。
还有特别看好地产的基金司理喊了标语：
“其时的房地产，或相当于2015年的白酒。”
是不是相当于2015年的白酒，咱们后边说。
先说说房地产为什么忽然走强？
懒猫看了分析师的观念，首要是方针预期的改进。
这就要从“三道红线”说起了。
2020年8月，央行和银保监会出台“三道红线”，收紧房企融资。
咱们知道，房企根本都是高杠杆运作的，收紧融资无异于釜底抽薪。
所以，方针一出台，房地产股票立马就熊了。
国证地产指数从6400点最低跌到4167点，跌了1/3。
榜首次转折点出现在2021年8月份。
其时，保利地产（现在改名“保利开展”）发布公告：大股东保利集团拟增持公司股份。
历史上，保利集团曾3次增持保利地产股份，每次增持后，保利地产都涨了2倍左右。
这一音讯极大提振了商场心情，保利地产触底反弹，从9块钱涨到现在的18块钱，翻了一倍。
但“三道红线”的紧箍咒还在，其他高杠杆房企就没这么好运了，小幅反弹后，该跌仍是跌。
乃至还迎来了愈加困难的时间——“海外美元债违约预期”，融创、恒大、佳兆业等一众高杠杆房企，不论股票仍是债券都跌的不要不要的。
不过，本年方针有所改进。
首要是房地产职业去杠杆获得显着作用。
有券商分析师核算了数据，
到2021年末，我国绝大多数房企都进入了绿档和黄档，
本年年中，更是有80%-90%的房企进入绿档。
房地产职业去杠杆挨近结尾，绝大多数房企也将逐渐康复融资才能。
其次是“稳添加”预期高涨。
本年有多难，不必多说了。
咋办呢？稳添加呗！
地产、基建都是稳添加的首要着力点。
3月份以来，房贷利率下调、银行放款速度加速，多地也取消了限购限贷方针...
鉴于此，商场对房地产又达观了，这才有了深蹲后的大反弹。
再来说说其时的地产，和2015年的白酒比较怎样。
首要清晰一个大方向，房地产商场现已见顶了。
有人说，我国城镇化率能到75%，乃至80%，现在才65%，还有添加空间。
城镇化率有空间，房地产也就有空间。
这搞错了一个现实。
城镇化率是一个存量，而不是一个增量。
举个浅显的比方，你本年攒1万块钱，下一年攒1万块钱...，10年后肯定能攒10万块钱。
10年攒的10万便是存量，每年攒的1万便是增量。
尽管城镇化率（存量）每年都在添加，但我国每年新增城镇人口却一向很安稳，2000万左右。
以2021年17.9亿平米的出售面积核算，平摊到每个新增城镇人口头上便是90平米/人。
即便算上改进型需求，也极大透支了房地产商场未来的需求。
再加上，这几年房地产销量增速现已放缓，只要1%-2%左右。
不少人说我国房地产商场现已见顶，未来乃至还会萎缩。
萎缩到多少呢？
10亿平左右。
也便是说，未来房地产商场或许萎缩40%多。
乃至连喊出“其时的房地产，或相当于2015年的白酒”的那位基金司理也说了，未来10年房地产出售面积会下降到11亿平左右。
商场都萎缩了，怎样还那么达观，说像2015年的白酒呢？
量萎缩，但价能够涨呀！
这位基金司理就以为，我国商品房均价均匀每年能涨3%左右。销量萎缩，价格上涨，终究商场规模并不会下降那么多。
并且职业下行期，咱们都比较难，也是龙头企业扩张的好时机。
比方白酒商场，
2017年以来，白酒销量就一向是萎缩的。
但茅台、五粮液、泸州老窖，还有一些二线白酒，也恰好是2017年前后开端扩张。
这才有了“其时的房地产，或相当于2015年的白酒”的说法。
总结下，
房地产商场有3个需求重视的信息点：
榜首，销量现已见顶，未来还或许大幅萎缩。
反映到成绩上，便是咱们对房地产职业不太达观，今明两年的成绩增速只要1%左右。
靠成绩添加下降职业估值，这条路走不通。
第二，龙头市占率提高。
反映到成绩上，万科和保利，不论营收增速，仍是赢利增速都要高于职业均匀水平。
第三，价格涨仍是跌。
这个就见仁见智，很难说清楚了。
总的来说，不论是职业开展前景，仍是龙头企业的扩张，其时房地产商场的确和2015年前后的白酒商场比较像。
这个没啥争议。
比较有争议的是这两点：
（1）房企龙头的护城河有白酒龙头那么深吗？
（2）未来几年商场流动性怎样？
而这两点恰好是决议行情走向的要害，也存在很大的不确定性。
最终，重仓房地产的基金都有哪些呢？
懒猫整理了一份名单：
（PS：房地产仓位用的是半年报数据）
从收益上来看，房地产指数基金的房地产仓位更重一些，收益也更高一些。
自动基金中，除了咱们熟知的黄海，景顺长城的韩文强也买了不少地产股。
他也是一位新手基金司理，2019年10月才开端管基金，在我国人寿做出资司理。
并且，他不像黄海一向重仓地产股。他是2021年4季度才把地产股仓位提上来的。
以景顺长城资源独占为例，
2021年半年报数据，房地产仓位38.38%。
年报的数据，Wind还没更新。不过4季度十大重仓股有8仅仅地产股，房地产仓位提了上去
再看看近期收益，地产仓位仍然很重。
本文作者：懒猫，来历：懒猫的丰盈日，原文标题：《涨疯了，还能买吗？》
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中国8月CPI年率2.3%，预期2.1%，前值2.1%。中国8月PPI年率4.1%，预期4.0%，前值4.6%。
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