部分二线热点城市土地市场回暖-时讯 -中国[601558]地产

部分二线抢手城市土地商场回暖

土地商场全体仍疲软高溢价拿地存在危险

近两个月以来，全国土地商场体现相对疲软，但一些当地土地商场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞赛加重，溢价率、地价继续攀升。

部分抢手城市房企活跃拿地

本年一季度，全国土地商场体现疲软。按财政部计算，2019年一季度全国政府性基金预算收入14300亿元，同比下降6.2%，其间,国有土地使用权出让收入下降9.5%。

不过在全国土地商场疲软的一起，一些抢手二线以及部分强三线城市土地拍卖竞赛加重。我国指数研讨院到4月25日的数据显现，全国300城全体住所用地成交楼面均价及溢价率均有所上升，3月、4月体现尤为显着。

成交楼面价方面，2月现已完毕接连11个月的跌落趋势，到了4月同比涨幅坚持在20%以上，肯定价格到达前史单月次高水平，仅比2017年9月稍低。溢价率2月份到4月继续走高，从10.6%、23.6%到30%以上。

在福州，4月30日土拍，共招引10家竞买人报名参拍，终究两幅地块由中梁地产、融创地产取得，共揽金16.3亿元。本年以来，融创在福州土拍商场可谓赚足了眼球，接连多场土拍战都坚持较高的夺地热心。

4月30日，中海以33.97亿元竞得浙江宁波海曙区一宗地块，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%，配建保证房2.85万平方米。该土地面积7.12万平方米，通过2小时、273轮竞价才终究成交。

这还算不上大手笔。4月23日，融创在湖北省武汉市的揭露招拍挂土地商场以152.38亿元，收成了4宗地块。当天，武汉共推出总开端价近200亿元的10宗地。

4月26日，合肥迎来了最大规划的土地出让潮。溢价率最高的地块是肥西一地块，被正荣以11.14亿元摘得，溢价率为144.23%。正荣也是这次土拍的最大赢家，狂揽4宗地块。

进入5月，房企的拿地热心不降反升。5月8日当天，包含天津、姑苏、济南在内的10余城进行土地出让，招引了包含碧桂园、金地、荣盛等在内的许多房企，多宗地块拍出高溢价率。

在3月份各个房企举行的成绩会上，大都房企都表明2019年首要的出资重心会聚集一二线城市。阳光城、雅居乐、金茂、正荣等企业都明确提出聚集一二线城市。

华夏地产研讨中心数据显现，到4月23日，现已有21家房企年内拿地过百亿，其间，融创算计拿地金额高达565亿，位列拿地金额首位。万科位居第二，拿地数量52宗，总金额超355亿元；新城控股拿地40宗，总金额超250亿元，位居第三；中海、绿洲、龙湖拿地总金额均超越200亿元。

“从接连两周土地商场溢价率处于高位来看，房企对二线城市土地显着开端加速购入，拿地活跃性全面提高。”华夏地产首席剖析师张大伟这样以为。

多重要素促进部分商场回暖

我国指数研讨院剖析以为，资金短期富余、补仓志愿高成房企拿地活跃性变高的要素。

中指院以为，一方面，2016年以来房地产商场继续高位运转，土地储备快速去化，房企备储需求较为旺盛；叠加在职业竞赛益发剧烈的布景下，部分大型房企坚持稳中有增的规划扩张战略，在提高出售方针驱动下，需大幅添加土地储备。归纳来说，2019年房企全体补货志愿较为激烈。

一起，融资环境改进下，企业资金压力得到缓解。自2018年末，监管层逐步调整和优化企业融资方针，如：加速公司债批阅节奏、支撑契合条件的企业申报发行优质企业债券等，在此影响下，企业发债热度有所上升。

相关数据计算，2019年一季度，房企融资继续呈现回暖痕迹。Wind数据显现，一季度，房企信誉债发行总规划1745亿元，较上一年同期增加76.4%；公司债发行规划820亿元，同比翻番；海外债发行规划216亿美元，同比增加20.5%。获益于融资环境的改进，企业资金压力有所缓解，拿地志愿亦随之逐步康复。

一些开发商拿地也为了拼规划。“对开发商来说，最重要的便是拿地，尤其是在抢手城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地必定会死，归根结底仍是商场的预期。”一位开发商如是表明。而一些业界人士也以为，规划给房企带来的最直接优点便是融资本钱的下降。规划越大，评级越高，发债利率也越低。

房企高价拿地带来了许多影响。业界专家表明，这种以“高总价、高单价、高溢价”为首要特征的高价地块项目，对周边房价和人们购房心思预期的影响十分显着，在过度透支房地产商场预期的一起，也增添了未来商场运转的不确认性，简单诱发商场惊惧性需求，加大调控压力。

高溢价拿地仍存在危险

当时，楼市调控方针不断收紧，开发商拿地赌未来、赌方针周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小危险。

在“房住不炒”的布景之下，房企此刻高溢价拿地无疑存在危险。克而瑞的最新研讨陈述以为，本轮土地的“窗口期”时刻很短，支撑其继续的三个要素傍边，资金面、方针面和商局面，均存在必定的不确认性。

“企业出资布局依然需求坚持慎重。当然，慎重并不意味着不拿地，聚集、缩短战略之下，盲目追高并不行取。”克而瑞的陈述警示。

同策集团首席剖析师张雄伟发现，上一年上半年土地的测算净赢利率均控制在12%左右，净利率在8%-9%区间的土地呈现流拍，而现在大部分地块经测算的净赢利率现已大幅下降，只要5%左右。

房企面对赢利空间的瓶颈仅仅一方面。2019年，房企债款会集偿付期也在到来，企业面对的资金压力仍旧不减。

易居企业集团CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融局势发布会上判别，土地商场的热度不必定会继续下去，“房企第一季度拿地，年末前能够做到上市出售，对许多房企来说是不错的挑选，但到二季度末的时分，全体商场环境就会发生改变。”

克而瑞研讨团队对全国22个要点城市土地商场的地价、库存危险剖析后提示，在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，例如郑州、重庆、宁波、济南等，未来出资拿地需求愈加慎重和理性。此外，土地库存并无较大危险，但地价涨幅较大的一些城市，如南宁、西安、济南等，当时并不是拿地的最佳时期。部分地价回调但库存高企的三四线城市，如湖州、嘉兴等，更是需求慎重对待。

4月19日，住建部依照《保险施行房地产长效机制计划》确认的月度剖析、季度点评、年度查核的要求，对第一季度房价、地价动摇起伏较大的城市做出了预警提示。

“现在土地商场仍是需求多调查，慎重下手。”一位闽系房企负责人以为，“虽然土地商场炽热，但出售商场的体现没有如预期相同好。现在土地商场仍是存在危险的。”

“虽然土地商场的确呈现了必定的回暖痕迹，但不行忽视的是，全体来看，这些大幅上涨地块仅仅聚集区域之下的单个事例，商场并未呈现2016年那种张狂气势。”克而瑞的最新陈述也指出。

厦门大学管理学教授戴亦一表明，“房住不炒”的定位没有改动。现在，改进性需求、刚性需求、新式城镇化推动带来的新增需求对整个房地产商场有必定支撑。可是，当地政府也在活跃引导商场平稳开展，因城施策，有用遏止了投机性需求。

能够预见的是，在“因城施策”方针之下，当地政府有义务紧密监控楼市改变，将调控办法细化，做到更有针对性，才干促进商场平稳健康开展。