抚顺特钢股票房贷计算器最新2012下载
2024-10-10 15:29:19 来源：盛楚鉫鉅网
大家好，今天小編來爲大家解答房貸計算器最新2012下載這個問題，爲什麼房貸計算器算的和銀行的不一樣很多人還不知道，現在讓我們一起來看看吧！
房貸月供銀行計算的和房貸計算器算出來的金額不一樣
作爲一箇金融財經人員，經常會被問到貸款類的問題。這裏做一箇解釋。
一般來說，房貸月供的計算，銀行和房貸計算器之間不會有什麼差異，都是系統模式自動提取出。如果出現了金額不一樣，可能存在以下情況：
1、貸款利率不一致。一般來說，房貸計算器如果沒有手工調整，是以基準利率來計算；而銀行還貸金額是隨着基準利率浮動的，隨時都在根據每個人的不同情況而變化。所以，有可能在銀行那裏的貸款批准合同裏，你的購房利率調整了，而你還按照自己原來認爲的那個利率計算。
2、基準利率變化。對於房貸計算器來說，一般計算的是當下預估的結果，並不預示着未來的歸還本息。比如現在的5年期以上的基準利率是4.9%，若年底央行加息後，將利率調整爲5.5%，那麼在銀行這裏，貸款的利率則以5.5%爲基準上下浮動來計算月供金額。這也就產生了不同。
3、不同銀行間的差異。目前銀行利率已經逐步市場化，各銀行之間的貸款利率都有所差異，比如中國銀行對滿足條件的首套房購房者的利率要求是基準上浮10-15%，而平安銀行對相同的客戶利率要求可能是20-25%
當然，也不排除在二者計算方面，存在還款方式不同、還款時間不同等原因所造成的金額不一致。總之，最終的額度一般還是以銀行計算爲主，畢竟它更瞭解你的個人情況和信用狀況。
爲什麼房貸計算器算的和銀行的不一樣
房貸的還款方式一般有兩種：等額本息和等額本金。
一般情況下，網上所流傳的房貸計算器屬於非銀行專業人士編寫，僅僅是基於等額本息或者等額本金的基礎算法去編寫的，可能與很多互聯網金融平臺的算法差不多，以月爲一期進行覈算每期的還款本金和利息。
由於銀行核心繫統在進行利息覈算的時候，必須按日計息計提，所以必須以日爲單位，所以其等額本息根據特殊情況的處理方式不同，也會存在差異；
特殊情況包括：每月天數的約定，2月分28天/29天，閏月，日利率計算是按照年利率除以360天還365天來計算等等。
按照每種特殊情況處理邏輯的不同，實際上等額本息和等額本金在銀行系統內也會劃分爲各種不同的算法，以等額本息爲例：如果每月按照實際天數計算利息，屬於一種act算法；如果將每月按照30天來進行處理，屬於30E算法；
而房貸計算器則完全按照以月或者以期爲單位進行覈算，簡單粗暴的把每年按照12期來覈算，這樣則完全不會考慮到上述各種特殊情況，勢必會造成銀行計算出來的每月房貸還款金額與房貸計算器的所算出來肯定多多少少都會存在差異，所以一般銀行與你簽訂房貸協議的時候，都會有類似於這樣的一句話：具體還款金額以金額計算的爲準。
房貸已還5年，爲什麼現在每月還的房貸和房貸計算器上面的金額不一樣呢
爲了規避利率風險，五年以上貸款一般採用浮動利率。如果房貸還款在五年以上，那麼一般爲浮動利率，會隨基準利率的變化而變化，而五年以來調了六次基準利率，如下圖。
很多人會被房貸計算器，或被房產銷售員所誤導，認爲貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計算器的計算結果（等額本金）。其實不是的，房貸計算器計算結果僅供參考，是以目前利率下計算的預估結果，並不預示未來歸還本息。
比如當下貸款沒有上浮爲4.9%（五年以上期限基準利率），如今年央行進行加息，將五年以上貸款利率調整爲5%，那麼明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計算月供金額。
所以，購房者需要特別注意上浮利率，因爲這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率爲4.9%130%=6.37%，可能覺得沒什麼。但是如果央行進行加息，基準利率調到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那麼貸款利率將是6%130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。
如果已還5年，那麼購房貸款應當在2013年，當時五年以上實行的基準利率爲6.55%。而在2014年進行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計算，得以6.15%計算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。
2015年一整年都得以6.15%的計算，不管2015年降了五次息，因爲降息要到第二年才實行。因此，2015年的五次降息以後五年期以上期限利率調整爲4.9%，那麼在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計算房貸月供了。
因此，所還本金和利息並不等於購房時房貸計算器的計算結果，但是在某一年，或基準利率不變的情況下，月供至少會保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實行）。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣，那麼選擇的應當是等額本金還款，其本身每個月還款金額都不一樣。基準利率只要一次調整，卻未用新的基準利率計算，相較於原先的計算結果每個月就不一樣了。
基準利率調整後怎麼還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。那麼在2013年和2014年，每個月應還還6353.6元，如上圖。
在還了24期以後，2015年1月1日以實行6.15%計算，而其剩餘本金爲977109.35元，那麼則以新的基準利率計算，則以剩餘本金作爲總金額，貸款期限爲28年進行計算月供。
同理，在2016年得以實行的4.9%來計算剩餘本金和剩餘期限。總而言之，每個月的利息等於逐月剩餘本金房貸利率/12。
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