[恒顺醋业]首笔地产项目“白名单”贷款火速落地，接下来银行要怎么干

臨近月底，市場翹首等待首批房地產項目“白名單”出爐。1月30日晚間消息，房地產項目“白名單”首筆貸款在廣西南寧落地，金額3.3億元。

此前26日，住建部在城市房地產融資協調機制部署會上提到，第一批可以給予融資支持的房地產項目名單有望在本月底前落地並爭取貸款。建立城市房地產融資協調機制、篩選確定支持對象、明確分類支持策略，讓市場對此次地產融資支持政策有了更高預期，銀行如何參與支持是落地關鍵。

有銀行業人士對第一財經記者表示，相比房企“白名單”，地產項目“白名單”風險係數更低且盈利前景更清晰，銀行放貸動力更足，但真正的優質項目較爲稀缺，可能會比較搶手，城投開發項目預計將優先推進。

從行業反饋來看，目前各地進展不一，有華南房企內部人士表示，目前公司相關項目已經在申報中，還未看到入選結果。多位銀行人士表示目前還沒有看到相關名單。

對於接下來的具體落地計劃，多位銀行業人士表示，會根據名單自主評估和決策，按照市場化、法制化方式對接，風控標準不會放鬆，但政策支持會增加各行參與的積極性，關鍵仍是閉環管理，保證專款專用。

“項目白名單”落地效果或更優，首單已火速落地

房地產融資支持政策加量、加速推進。近期，除經營性物業貸款用途鬆綁外，優質地產項目融資支持也有望打開綠色通道。1月12日，住建部、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱《通知》），要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制（下稱“協調機制”），協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。

不足半月後的1月26日上午，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，會上提出，要加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

會議強調，針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目爲對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。會議透露，預計本月（2024年1月）底前，第一批項目名單落地後即可爭取貸款。

就在1月30日，據《中國建設報》消息，目前，廣西南寧市已建立房地產融資協調機制，並向當地金融機構推送了第一批107個房地產項目“白名單”。其中，“白名單”中的北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，從相關部門發佈通知到第一批項目名單落地，歷時不足1個月，政策落地速度較快，將有助於政策支持效果儘快顯現，提振信心。另有多位研究機構及銀行業人士反映，此次政策推進落地速度超出預期，預計效果會較此前幾輪支持政策有所不同。

這並非所謂的“名單制”首次進入行業視野，2023年11月以來就有消息稱，爲進一步改善對房地產行業的融資支持，監管部門正在起草一份房企白名單，將有正常經營的50家國有和民營房企列入，這一消息與“三個不低於”掀起了新一輪政策預期（詳見報道《新一輪房企融資支持如何實施？“三個不低於”落地預期升溫》）。但相關名單至今尚未公開露面。

從房企“白名單”到項目“白名單”，多位銀行業人士對第一財經記者表示，這對銀行來說，授信可行性更強，動力更足。一位股份行華中區域分支機構負責人告訴記者，在當前行業環境下，相比對整個房地產企業進行授信，項目貸款的安全係數更高且更好測算。

“對房企放貸需要評估的是企業整體的經營情況、資產負債和現金流情況等，一箇是流程更復雜，另一箇是多數房企資質較難滿足。但是從項目角度，風險就會小很多，如果是優質項目，拿到資金重新復工，預計銷售也會不錯，對銀行來說就是一筆比較優質的貸款，會很樂意做。”不過，該人士也強調，當前真正優質的項目並不多，名單是一箇參考，風控標準不會改變。

劉水也對記者表示，從項目角度出發並分類支持，政策效果可以更精準。“我國房地產開發經營基本採用項目公司制，集團風險與項目風險有差別。融資支持從企業轉到項目，可以對集團公司債務風險和項目公司開發運營風險進行有效區分，避免了金融機構對債務違約房企的所有項目搞‘一刀切’。商業金融機構區分集團風險與項目風險，從項目角度，重點根據項目資金狀況，對於不同狀況的項目，加大融資支持力度，能夠更加精準支持房地產融資。”劉水錶示。

市場化對接，專款專用仍是關鍵

根據《通知》要求，金融機構對於不同項目要採取分類支持策略，並明確了“白名單”入圍條件。一方面，按照市場化、法治化原則評估協調機制推送的支持對象，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；另一方面，對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

《通知》還提示，對存在重大違法違規行爲、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，協調機制要提示金融機構審慎開展授信。

對於可能受益的項目範圍，多位業內人士表示，考慮到房企優質項目數量較爲稀缺，城投平臺手中的地產項目或將是名單中的重要構成部分，也將是銀行傾向於優先推進的項目。另有銀行對公業務人士表示，名單中企業不排除有銀行存量支持的項目，這些因素也會助力政策落地加速。

以此次首個“喫螃蟹”的北投荷院項目爲例，公開資料顯示，該項目由廣西北投興東置業有限公司開發，後者系廣西北部灣投資集團旗下公司，是由廣西國資委控股的城投平臺。有股份行對公部門負責人表示，相比之下，當下銀行對於房地產項目整體還是偏謹慎。因此短期內，在落地速度上，非頭部房企的項目大概率會弱於城投公司負責開發的項目。

據記者瞭解，此次名單形成機制是房企申報、當地住建部門審覈篩選、商業銀行市場化對接。有華南地區某中部房企人士對記者表示，公司正在申報相關項目，先報縣市省住建部門，住建部門篩選確定後向金融監督管理總局省分局推送，商業銀行按照市場化、法治化方式對接。

從行業人士反饋情況來看，在城市協調機制下，各地的項目申報和名單形成、推送節奏有所差異，多位銀行人士表示尚未看到相關名單。

從落地動力來看，即使名單形成，項目風險仍是主要擔憂因素。有股份行負責風控人士對記者表示，政府和住建部門推送的名單主要是作爲參考，銀行會自主評估和決策。不過，上述股份行對公負責人表示，因爲是政策鼓勵支持，銀行在實際行動中積極性會增加，關鍵仍是做好資金閉環管理，專款專用。上述華中地區股份行人士指出，保證資金專款專用可以通過建立專款賬戶和受託支付方式實現，這些在過去都是銀行較爲成熟的操作流程。

《通知》也強調，金融機構要加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用於購地或其他投資。“項目貸款本來就要求封閉運作，開設專門賬戶，整體來說不會增加額外的工作量。”上述股份行風控人士說。

協調機制也將在融資保障方面起到重要作用。《通知》明確，協調機制要爲房地產開發企業和金融機構做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構債權安全，同時進一步壓實房企主體責任，指導房企通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現金流，督促房企依法真實反映資產負債、銷售經營等情況，合規使用信貸資金，進一步增強銀企互信。

此外，各省級住房城鄉建設部門、金融監管總局各監管局要建立省級房地產融資協調機制，加強協調配合，及時監測各城市協調機制運行情況，做好對本行政區域內城市的指導督促。住建部在上述部署會上也提到，省級層面要跟蹤監測落實情況，加強督促指導。國家層面將建立城市房地產融資協調機制項目信息平臺，實行周調度、月通報。