[跨行转账需要多长时间]商圈etf基金是什么(基金后面加个ETF是什么意思)
2023-12-31 16:21:03 来源：盛楚鉫鉅网
文/檀小柒
万物皆可直播，卖完火箭又卖房。
4月2日，淘宝一姐薇娅在线直播卖房，卖的是杭州复地中心60㎡和110㎡户型的公寓，最高观看人数高达1950万！（你们都是仔细的吗
）
直播完毕后的40小时内，累计成交10套，合同金额1700多万。
有句港句，薇娅但是单天能引爆10亿元成交额的奇女子，这个战绩简直是直播生计中的滑铁卢。
不过，问题不在薇娅，在产品，也便是公寓自身。
光看外表，公寓就像售楼小哥们吹捧的相同，身披数重光环：
一来廉价，一套40㎡的房子，总价才28万左右；二来方位好，一般在商圈中心或近地铁；三来不占名额不限购，没买住所的，买了公寓也不影响你今后买住所；四来装饰高端，圆你都市贵族梦......
每一点都戳中了在都市斗争的年轻人的痛点：忧虑房价上涨，可手里又没钱。
有小伙伴就招架不住，乖乖把钱交出去了。
光说长处不提缺陷等于耍流氓，小柒要提示你，买公寓前要想清楚这几个问题：
“假如是出资，什么时分能**、赚多少？假如是刚需，作为过渡性自住，今后换房本钱是否能承当得起？”
公寓的土地性质，注定了它的低微。
国有土地出让时，会划分为寓居用地、商业服务业设备用地、工业用地等等。
而公寓的土地性质是商服用地，也便是说，公寓是拿了本该用来建办公楼、商铺的土地，建成了用来寓居的房子。
这种破绽百出、不三不四的身世，让公寓从头到尾不被官方认可，也就产生了一大堆的问题。
公寓最最大的槽点，便是产权。
住所的产权是70年，到期后会主动续期；公寓的产权一般只需40年，到期后无法主动续期，具领会怎样处理，不知道。
也由于公寓商住的特点，它是没办法落户的，今后你有了孩子、孩子要上学，仍是得买学区房，或许只能去私立学校，但私立学校的膏火但是贵得要命。
已然公寓是商住，水电价格也是商用价格，比住所的贵1-2倍；一般还不能通煤气燃气，寓居本钱比住所高太多了。
所以，和住所比起来，公寓运用年限短、到期后的不确定性也很大；无法落户，划不了学区，不适合有娃一族。
不过，有小伙伴会策画：先买个公寓做刚需过渡，过十年八年，等孩子上学了再换房，到时分把公寓卖掉赚差价，不也挺好嘛。
先说买房，公寓撬动杠杆的才能十分弱，出资特点不强。
买普通住所，首套房只需2-3成首付，借款期限最长30年，还能用公积金借款，本钱更低了。相当于用“他人的钱”来做一笔长时刻大出资。
但公寓就苛刻了，首付最少50%，借款最长也只需10年，只能商贷，不能用公积金，撬动杠杆的空间十分小。
再说卖房，把公寓出手转售赚差价，要承当十分高的转售税费。
二手住所买卖，契税从1%-3%不等（参照上表）；“满五仅有”（房主产证满5年+家庭仅有住所），免征个税。
但公寓过户就很坑了，不管面积巨细，契税一概3%；还要交个税、增值税、土地增值税、城市保护建造及教育附加费等等，算下来占到全额的30%，或许是差额的50%-60%！
之前就爆出过“广州市民72.5万卖套公寓缴税22万”的音讯。
户主买入这套公寓时花了54万，5年后以72.5万元卖出，成果一核定，要缴税22万，占到成交金额的30%！
房价是涨了，但高额的税费，让你卖房还得倒贴3.5万，你说坑不坑！
假如你把税费加到房价上，让买方承当，人家又不傻，干嘛要来接盘。房子流动性差、卖不掉，就只能是一堆钢筋水泥，只能是纸面富有。
这期间还有很大的机会本钱，也便是说，假如最初我不是把钱砸公寓里，东拼西凑也好、再缓个一两年也好，直接买住所，哪怕面积小点，搭上房价大涨的春风，几年后卖掉就能换大房子了。
买房时低杠杆，卖房时高税费，公寓基本上也就失去了出资价值。
所以，年轻人的第一套房子，不管是独身族，仍是刚成婚的小两口，只需是刚需，千万不要买公寓！别总给自己挖坑。
当你再听到售楼小哥持之以恒地跟你吹捧公寓有多棒的时分，决断一点，堵上耳朵走人。
至于土豪嘛，请随意，横竖不会占用买刚需住所的钱。能够挑一线城市核心商区的公寓买，租售比高，当个高兴的包租公包租婆。
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