2019年上半股票名称查询年全国房地产总结与展望：大面积三房、四房占比稳中有升，改善需求仍将是成交主力

本文来自微信大众号“克而瑞地产研讨”。

2019年上半年，改进性需求持续开释，新房普通住所商场三房、四房产品占比稳中有升，舒适型产品去化体现上佳；联排别墅占比过半，独栋双拼别墅在三四线比重大幅上升，中高端改进需求被激起开释；多城开闸网签存案，豪宅成交显着上升但仍会集于北上深；二手房商场刚需、首改客群仍旧是首要购买力，小面积、低总价产品在上半年会集成交。

总结

01普通住所：大面积三房、四房占比稳中有升，舒适型两房、三房渐走俏

CRIC数据显现，今年前5月，67个样本城市商品住所商场持续以改进需求为主导，三房稳居成交主力，100-140㎡面积段产品会集热销，四房占比迅速添加；一起穿插剖析来看，大都城市两房、三房都朝大面积化、空间阔绰舒适型改变。但受房价和购买力差异影响，不同能级城市间又显着分解：一线城市热销产品趋向紧凑型小型化；二三四线城市大面积、舒适型产品去化更佳。

1、主力三房成交近53%，四房比重提高最大，二房占比持续走低

67个样本城市三、四房产品算计占比超70%，特别是三房产品占比高达52.5%，占有成交主力位置。相较于2018年，一、二房和复式产品成交进一步回落，其间二房产品占比降至18.2%，下滑2.9个百分点跌幅最为显着。其他各户型产品成交占比均有不同程度上升，特别是四房产品上涨起伏最大，占比添加2.1个百分点升至18%。

一线城市房价高企，购房需求会集在刚需和刚改，二房、三房产品成交占比超越70%。与2018年比较，复式产品成交热度上升显着，一、二房产品成交活泼度也有提高，此前成交添加较快的四房产品在今年前五个月占比大幅回落了2.8个百分点。

二线城市改进需求成交反常活泼且还在加快开释。三房产品稳中有升占比超五成，四房成交占比升至17.5%，较2018年添加1.9个百分点上涨最为显着。而其他各类产品占比均有下降，尤以二房起伏最大，成交占比较2018年减少了2.3个百分点。

三四线城市寻求舒适大户型的改进购房更遍及，三、四房算计占比近80%，显着高于其他各线城市。相较于2018年，四房产品成交占比攀升3.7个百分点至21%，上升起伏最大，三房产品再涨1.3个百分点，二房产品成交占比锐减4.8个百分点高于全国平均水平。

2、100-140㎡稳居成交主力，一线城市因高房价90㎡以下产品热销

67个样本城市中,100-140㎡各面积段为成交主力占比近五成，特别是100-120㎡产品上涨起伏最大。而90㎡以下段产品成交显着下降，特别是80-90㎡减少了1.9个百分点。

一线城市房价高企，置业客群更重视满意功用性需求，热销户型遍及倾向于小面积段产品。详细来看70-90㎡产品为成交主力，占比33.6%，就与2018年比较，成交上升的皆为90㎡以下产品，算计添加了近6个百分点，而90㎡以上各面积段产品，特别是120-140㎡占比回落杰出，减少了2个百分点。

二线城市中，100-140㎡面积段产品优势最为杰出，算计占比超四成。较2018年来看，100-120㎡产品添加了2.4个百分点，其占比上升起伏显着高于其他各线城市，90㎡以下小面积段产品占比则大幅回落超5个百分点。

三四线城市成交主力面积段同样是100-140㎡产品，因为改进客群偏好寓居空间的舒适度乃至遭到攀比购房心思的影响，120-160㎡面积段的产品相较于2018年显着添加。

3、90-120㎡舒适型三房去化上佳，120-160㎡四房仍是成交主力

对三四房产品而言，适销方针大都是喜爱舒适寓居空间的改进客群，购买力微弱。67个样本城市中，90-120㎡产品算计占比超六成，全体舒适型三房户型去化上佳，而120㎡以上大面积段占比皆有不同程度下降；四房产品主力面积段为120-160㎡，其间120-140㎡占比44.4%最多，且在各线城市都最为热销。相较2018年，120㎡以下四房上升1.9个百分点，而160㎡以上各面积段占比有所回落。可见在高房价压力下，当时三四房成交结构都有小型化的趋势。

02别墅：一、二线联排叠加持续热销，三四线独栋双拼比重大幅上升

1-5月，67个样本城市中联排别墅和叠加别墅占比近九成仍为肯定成交主力。但与2018年比较，成交比例最大的联排别墅下滑3.59个百分点，而叠加别墅成交上涨2.98个百分点涨幅最大，其他产品占比细微动摇，根本与2018年相等。

三四线城市联排别墅虽较2018年锐减了7.02个百分点，但其占比仍然有近50%，仍是当时别墅产品需求的首要挑选。其他各类产品均有上涨，特别是独栋、双拼等舒适型别墅正逐步趋于盛行，净增幅皆超越2个百分点，显着高于一、二线城市。

03高端豪宅：北上深仍是豪宅聚集地，北京、福州、东莞等放量添加

1-5月，总价1000万以上豪宅首要会集在一线以及中心二线城市，北上深仍是千万级豪宅聚集地，成交套数皆超1000套，遥遥领先于其他城市。受惠于豪宅网签存案逐步铺开，上海、深圳千万级豪宅成交显着放量，同比均倍增。

上海更以3493套高居榜首，同比添加117%。姑苏、南京、厦门这类中心二线城市豪宅商场体现可圈可点，成交套数都在100套以上。三四线城市中，珠海、温州和佛山千万级豪宅成交套数都在50套左右，顺畅跻身豪宅成交套数TOP20城市队伍。

04二手住所：二房是主力，三房占比提高，小面积低总价房源成交更会集

跟着改进需求持续开释，1-5月二手房购房偏好也向大户型产品歪斜。尽管90㎡以下小户型占比约65%仍是商场肯定主力，但产品成交量已呈现回落趋势。全体看来二手房商场运转相对平稳，70-90㎡的二房、90-120㎡的三房更加遭到购房者的喜爱，成为刚需以及首改需求的购房首选。

1、90㎡以下小户型占比超60%，二线城市100㎡以上产品渐受欢迎

1-5月，10个样本城市中，100㎡以上二手住所成交全线上行，占比较2018年上涨1.63个百分点，其间各面积段产品涨幅不大，全体成交体现平稳。而90㎡以下特别是70㎡以下面积段下滑最为显着，较2018年降幅达1.2个百分点，但其成交比重达36.8%，仍然占有最多的成交比例，是当下的需求干流。

4个一线城市刚需产品仍为购房者的首选，70㎡以下二手房占比42.7%居首，但较2018年回落了0.46个百分点，成交已现回落痕迹。而70-180㎡各面积段成交占比悉数提高，但全体涨幅仅0.66个百分点，动摇并不显着。此外180㎡以上二手尖端住所成交量持续遇冷，占比仅2.7%，可见尖端豪宅客群对二手住所并未展现出较大的热心。

6个二线城市二手房成交结构显着趋大化，全体改进性换房需求量逐步增大。100㎡以上面积段占比悉数上升，较2018年添加3.24个百分点，其间120-140㎡面积段增幅最大，上涨1.18个百分点。而100㎡以下面积段产品则全线下降，特别70㎡以下产品跌落2.5个百分点最为显着。

2、客群正由刚需过渡至改进，二房占比有所回落、三房则显着上升

据CRIC不完全统计，深圳、合肥、武汉、重庆4个样本城市二手房成交结构中，二房、三方算计占比约80%，显着高于其他户型，刚需、首改客群仍然为城市二手房购房的首要购买力。从增幅来看，一二房产品有较大回落，其间一房降幅最大，下滑近4个百分点；二房尽管仍是成交主力，但除重庆外其他三市均有所下滑，因而全体也减少了2.1个百分点，尤以合肥跌幅最大，较2018年回落了3.17个百分点。三房、四房、五房及以上户型产品逐步展示出热度，占比呈现上涨趋势，其间三房户型产品较2018年上涨4.6个百分点，位列增幅首位。

3、小面积、低总价产品持续热销，90㎡以下两房、70-120㎡三房去化更佳

从4个样本城市主力成交户型二、三房成交面积段占比状况来看，中小面积段、低总价二手住所遭到购房者喜爱。二房中，90㎡以下面积段产品成交占比近九成，较2018年上涨4.43个百分点；三房中，70-120㎡面积段产品成交占比高达72%，较2018年上涨4.51个百分点，而120平米以上面积段户型跌落4.26个百分点，这也与新房成交主力面积段根本符合。纠其原因首要仍是热门一、二线城市自身二手住所开展较为老练，商场中存在很多小面积、低总价的“老破小”住所可供买卖，此外在供给受限，调控方针加重下，新房高价压力迫使部分客群挑选二手房商场，小面积、低总价、高性价比的二、三房户型成为购房者刚需或是首改的首要方针。

展望

01改进需求仍将是成交主力，三房、四房成交占比有望持续提高

当下改进性需求持续开释，三房产品长时间占有过半的商场比例，四房成交占比也是稳步提高。展望未来，改进性客群仍旧是房地产商场最为重要的置业集体，三房、四房商场占有率有望持续提高。详细而言，受惠于改进性需求持续开释，三房仍是商场成交主力，商场占有率有望稳步提高。特别是二线以及三四线城市，购房者遍及喜爱一步到位，三房去化远景着实可期。跟着二孩家庭持续增多，四房成交占比也将持续提高。特别是三四线城市，在预算条件答应的状况下，购房者更为喜爱大户型产品，四房有望占有更大的商场比例。反观刚需商场全体低迷，二房成交占比将持续走低。特别是大都三四线城市，受限于人口持续净流出，增量购房需求着实寥寥，二房去化远景仍旧不容乐观。

02二三线城市大面积、舒适型产品或将重蹈一线产品小型化之路

在二三线城市，潜在置业客群遍及有着较强购买力，无论是刚需客群，仍是改进性客群，购房消费适度晋级正在产生，舒适型产品成交去化显着优于紧凑型产品。详细而言，80-100平方米两房、90-120平方米三房去化体现上佳，成交占比也是持续提高。展望未来，“准客户”两级分解现象将更加显着，潜在置业客群大都来在于中高收入集体，商场购买力仍旧坚硬，购房消费适度晋级助力舒适型产品持续热销，80-100平方米两房、90-120平方米三房成交去化仍旧不成问题。

受制于房价过快上涨，低收入集体迫于购买力透支呈现购房消费降级，乃至被暂时排挤出房地产商场，紧凑型产品成交去化或将提高，典型如在一线城市占有适当商场比例的90平方米以内的小三房，或将在二线以及三四线城市仿制一线城市的开展途径。

03二手房逐步转向改进换房需求，小面积、低总价二三房更易成交

二手房商场成交主力仍是刚需以及改进客群，两房、三房成交占比稳居商场前列。其间，改进性需求持续开释，三房成交占比显着提高；刚需相形见绌，两房成交占比有所回落。性价比乃是二手房置业客群首要考虑要素，紧凑型两房、三房产品更受商场欢迎。展望未来，咱们以为二手房商场将逐步由刚需过渡至存量改进性换房需求，三房成交占比将持续提高，两房成交占比则将缓步回落。紧凑型产品性价比优势杰出，往往有着更高的商场承受度，小面积、低总价产品更易成交。