3大亮点打造土储优势!碧桂园(0200股票0000787)已构成一条难以复制的“护城河”-

"美丽的城堡，周围是一圈又深又险的护城河，里边住着一位诚笃而尊贵的领袖。最好有个神灵守护着这个城池，护城河就像一个强壮的震慑，使得敌人不敢进攻。领袖不断地创造财富，但不独占它。"

这是“股神”巴菲特长达70多年出资生计中最抱负的出资企业，在他看来这类公司都必须具有满意宽、满意深、不容易被跨过的“护城河”。

再详细点来讲，这类护城河公司指的是：在现阶段具有难以侵略的中心竞赛力，以及在未来很长时间内，具有极大或许永久的继续运作才能。

结合上述两点来看，运营成绩优质、土地储备足够的龙头房企碧桂园(02007)算的上一家强壮护城河的房地产企业了。

不久前，中指院发布的一份数据指出，1-10月碧桂园拿地上积为3489万㎡，拿地金额为1163亿元，继续坚持“NO.1”的拿地上积优势。而在这一份数据中，咱们好像既能够窥出碧桂园现阶段所具有的“护城河”优势，也能够看到其正在经过不断加宽“护城河”来供给持久维护。

(数据来历：中指院数据)

越“囤地”，越具有规划优势

众所周知，房地产职业有一句行话为——优质的土储是衡量房企中长时间中心竞赛力的重要方针。关于这一点，房企龙头碧桂园深谙于心，且秉持着“用最合适的钱，囤最优质的地”这一理念。

前文现已说到，本年1-10月全国房地产企业拿地排行榜中，碧桂园以3489万平方米拔得头筹，拿地规划明显。假如将时间线再往前延伸一点，能够发现，碧桂园具有丰厚的土地储备资源所言不虚。

据碧桂园中报数据显现，到2020年6月30日，该公司在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源算计约23404万亿元。依照当时每年6000亿的出售额来算，其现在的可售资源，大致可满意碧桂园未来三到四年的出售量。

当然，碧桂园的拿地之举也是有条件的——它是有管控的拿地。所谓的“有管控拿地”是指该公司在拿地过程中统筹规划增加和负债管控，绝不让债款压力拖了后续项目运营的后腿。

详细而言，上半年碧桂园加快出售回款，坚持现金流富余，财务结构全体体现较为优质。财报数据显现，本年以来，碧桂园继续对回款方针强查核，期内出售回款率高达94%，从而进步本身造血功用。一起，期内其可动用现金余额有2055.2亿元，加之尚有3288.1亿元银行授信额度未运用，营运资金也非常富余。

一起，负债和融资本钱上，到2020年6月30日，该公司的有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年底下降了7.5%;碧桂园坚持融资途径晓畅，融资本钱进一步下降，较去年底下降了49个基点，为5.85%。

根据上可见，碧桂园的拿地动作是在财务结构非常健康的布景下布局的，而这一做法也不失为一举两得的做法，不只经过扩展土地储备继续稳固龙头位置，还为该公司未来的成绩增加供给了更为重要的开展柱石。

从大到强，3大亮点打造“护城河”优势

仅说碧桂园土地储备资源“丰厚”就具有规划优势，不免有失偏颇。

事实上，拆解碧桂园土地储备结构可知，碧桂园的土地储备不只仅只要丰厚这一特色，它的土储强壮之处在于它站得高，看得远，牢牢抓住了新式乡镇化和粤港澳大湾区的开展盈利，详细如下：

一是，土储项目兼具广度和深度的特色，增强应对职业周期才能。

土储项目方面，到6月底，碧桂园已签约或已摘牌的我国内地项目总数为2662个，事务遍及我国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，覆盖了简直一切省份，这是全职业都未有之的。更为重要的是，在已获取的可售资源中，98%坐落常住人口50万人以上的区域，93%坐落人口流入区域，73%坐落五大城市群，大多数货量的散布符合人口活动趋势。

根据上述数据来看，碧桂园的土地储备项目兼具了广度和深度这两大特色。其间，广度有利于涣散危险，而深度则有利于进步竞赛优势，而两者结合之下，则又利于碧桂园增强其应对职业周期的才能。

二是，前瞻性布局粤港澳大湾区等中心城市群，区域价值非常杰出。

土储布局方面，碧桂园符合国家严重区域开展战略，前瞻性地深度布局长三角区域、粤港澳大湾区等高潜力增加区域，区域价值可谓非常杰出。详细而言，上半年，2662个土储项目中，有533个坐落广东，有709个项目坐落长三角地区(江苏、上海、浙江、安徽)，算计具有的项目数量占总量的半壁河山。别的，到6月底，碧桂园坐落粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元，潜在的权益可售资源达3182亿元，权益可售资源算计6270亿元。

关于碧桂园重仓长三角、粤港澳大湾区等中心城市群的做法，外界皆传达出看好的情绪。其间，克而瑞研讨指出，未来城市群建造仍是新式乡镇化开展的重要组成部分，京津冀、粤港澳等5大城市群或将成为新一轮开展高地。在这样的大布景下，要点布局这些城市群的企业长时间内将会愈加获益。

三是，长时间深耕三四线城市，紧抓新式乡镇化的开展机会。

一直以来，碧桂园都非常坚决看好三四线城市的布局，即便是在大部分房企纷繁掉头回归一二线城市的2019年，它也仍是坚持三四线城市布局，而这一坚持也得到了相应转化——到2020年6月30日，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的出资转化率为1.28，同行一二线城市项目的该方针为0.73左右，可见其三四线项目出资转化状况是遥遥领先于同业的。

当然，不只仅是转换率高，碧桂园的三四线土储资源也非常丰厚。本年上半年，其已获取的权益可售资源总量为16698亿，一线城市占了2913亿元，二线城市占了5725亿元，三四线城市则为8060亿元，占有了总量的半壁河山。

值得一提的是，根据上述的布局，碧桂园可谓紧紧抓住了新式乡镇化的开展机会。据悉，2019年，我国常住人口乡镇化率到达60.6%，较发达国家还存有约20%的距离，而乡镇化率每进步一个百分点，就有近1400万人从乡村转入乡镇，其间的购房需求有多大可想而知。一起，国家注重基础设施建造及“全面撤销城区常住人口300万以下的城市落户约束”的方针利好，也将进一步开释三四线城市的购房需求。

明显，碧桂园前瞻性的布局动作也获得了职业的极大认可，有剖析人士表明，在乡镇化的年代浪潮下，关于不断改换的商场，碧桂园现在现已展示出了如虎添翼的才能，而聚集中心城市群、高能级城市的均衡布局，也将继续为公司的继续健康开展保驾护航。

不难看出，根据土储项目广度和深度双轮驱动，及前瞻布局粤港澳大湾区、深耕三四线城市的布局动作，碧桂园的“由大到强”也不是没有道理的。而将眼光看得更远一些，则是这几大战略道路正在为碧桂园构筑成一条难以仿制的“护城河——即丰厚且眼光独特的土地储备，将为其未来的成绩增加供给继续不断的增加动能。