0亿资金疯抢！首批保租房REITs“三箭齐发” 机构认购超00倍！ 股票600436;

8月16日，第一批保证性租借住宅REITs正式出售，三只产品或引发约1219.18亿元的组织资金抢购。至此，已上市公募REITs的底层财物，新增了保证性租借房项目。8月15日，首单以民营企业作为原始权益人REIT项目——国泰君安东久新经济产业园REITs也取得受理。

第一批产品发行至今已有一年多，14只存续产品全体市值已超越630亿元。公募REITs商场自展开以来，商场业态正加快改变，现已出现出四大鲜明特色：一是底层财物不断扩容，多地积极参加；二是危险收益特征杰出匹配了商场需求；三是符合商场需求的方针正在有序推出；四是各类组织正以多途径参加对REITs的直接和直接装备。

1220亿组织资金疯抢第一批保租房REITs

8月16日，华夏北京保证房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT第一批三只保证性租借住宅REITs正式出售。依据公告测算，三只产品估计募资总额约38亿元。至此，我国公募REITs产品数量行将扩募至17只。

日前，三只产品下询价认购作业已完毕。下询价成果显现，第一批保租房REITs再次掀起组织出资者“疯抢”。三只产品拟认购比例数量均超越100倍，其间，红土深圳安居REIT悉数配售目标拟认购数量总和为初始下出售比例数量的133.03倍，改写了公募REITs下询价认购倍数新纪录。依据三只产品公告的下拟认购规划测算，将有约1220亿元的组织资金抢购上述保租房REITs新品。

此次产品的出售不光引来巨量资金，并且取得了很多组织出资者喜爱。其间，参加红土深圳安居REIT的出资者为83家，配售目标为252个，华夏北京保证房REIT和中金厦门安居REIT别离取得71家和68家组织出资者的有用报价。出资者类型涵盖了券商及券商资管，稳妥、公募、私募以及银行、信任等大部分金融组织。

特色一：财物趋于多元，10余省市加快“试水”

此次以保租房为底层财物的发行上市公募REITs，标志着我国公募REITs掩盖的基础设施类型及底层财物正加快扩容的一大特色。此外，包含海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省市相继提出，支撑展开保证性租借住宅REITs试点。

上一年第一批公募REITs发行上市以来至今，相关产品掩盖的基础设施类型，从一年前的产业园、高速公路、仓储物流现已扩展到保证性租借住宅、清洁动力。这些底层财物有些纯商场化运作，有些与民生亲近相关，有些受方针强监管，试点财物类别多元化特色明显。

值得一提的是，公募REITs触及的财物将不仅限于以上已有类别。依据国务院相关文件，未来盘活存量财物要点方向还将进一步扩展至旅行景区、老旧厂房、文明体育场馆、以及国有企业开办的酒店、疗养院等新式基础设施。

现在，底层财物的扩容作业正加快推动。以景区等旅行基础设施为例，据陕西省政府发表，本年7月13日，陕西省发改委联合西部证券召开会议评论了陕西华山景区REITs项目相关内容，并表明要“将本项目做成本行业基础设施公募REITs的标杆和演示项目”。无独有偶，据中邮证券发表，本年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区基础设施公募REITs项目。

关于现在不断扩容的公募REITs财物类型，在8月13日首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，金杜律师事务所合伙人李文敏以为，公募REITs扩容扩募应该有四个形状：一是财物的类型，业态的敞开；第二是主体的敞开，包含原始权益人、运营管理组织；第三是财物的法令形状的敞开；第四个是运营管理形式的敞开。

特色二：危险收益有用平衡商场出资需求

公募REITs商场运转一年多以来的另一大特色是，危险收益特征与商场需求匹配度高：底层财物的运营体现、基金分红根本符合商场预期，出现溢价。

券商我国记者依据存续产品发布的公告及相关渠道计算，在14只产品中，11只产品发布分红率，均匀现金分配率为5.92%，均匀分红率为2.95%。从商场体现来看，到8月14日，第一批公募REITs产品上市均匀涨幅25.58%。流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于境外多地REITs商场。

“现在全商场14单里边6单是不动产的，8单是收益权，现在不动产上市股票的均匀涨幅大概是35%-40%，体现仍是十分不错。特许运营权均匀涨幅15%左右，整体来说仍是不错的。”戴德梁行财物证券化事务负责人杨枝在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表明。

杨枝指出，无论是不动产或收益权，现在14单的获批产品都选用了100%的现金流折现法即收益法，这一点根本上和海外的REITs保持一致规范。就此，杨枝总结了选用收益法影响估值三个中心要素：一是收益的凹凸；二是收益期的长短；三是评估师选定的折现率。

特色三：符合商场需求的方针正有序推出

虽然我国公募REITs阅历时刻较短，但在曩昔一年来，关于公募REITs的配套方针正在紧锣密鼓地出台，在财物转让程序、税务优惠、扩募财物等范畴的方针迎来不少打破。

本年5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的定见》说到，国企发行公募REITs触及国有产权非揭露协议转让的，按规则报同级国有财物监督管理组织同意。剖析人士以为，这样的规则很大程度上简化了重组过程中的程序，也增加了买卖确实定性。

此外，本年1月财政部和税务总局出台相关税务方针，为公募REITs所做的财物重组供给了相关所得税的递延优惠方针。在递延优惠方针出台以来，处理了一些原始权益人、所得税及递延等问题。

但是，我国公募REITs这个重生商场也仍有很大的方针完善空间。部分业内人士也对未来方针范畴打破与立异有所等待。

在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，毕马威我国税务合伙人李晨关注到现在该范畴的税收痛点。李晨指出，就本年财政部与税务总局出台的相关税收方针而言，方针出台后，也有项目遇到实践问题，如战略配售主体为非原始权益人是否适用优惠？以及实践监管与税收优惠方针之间也存在必定的对立，相关优惠方针仍有进一步完善空间。

就现在实践项目中遇到的问题，中航证券资管展开部负责人彭雷旸对公募REITs展开过程中的信息发表准则，提出了部分可讨论的问题：即公募REITs项目依据财物的运营权、产权等特色，是否应该对后续运营环节跟申报环节的信息发表有所差异，相关准则规范也有待明晰。

特色四：组织探究多样化金融支撑

从第一批公募REITs解禁的组织出资者类型，能够直接看出组织资金从一开端对装备第一批公募REITs的决计和深度。

依据华泰固收的数据，解禁的组织出资者中，稳妥、产业资本占比较高，别离为31.28%及27.72%；券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，此外还有一些银行及理财子、信任、私募等多类型组织。

在上述许多组织中，银行理财和券商对REITs的参加途径尤为多样化。在以战略配售和下出售两种方法参加对REITs出资的基础上，银行理财还发行了专属主题理财产品来纵深参加REITs掘金。而券商不仅仅是活泼的出资买卖组织，还担任REITs商场重要的承做和承销组织，深化参加到REITs场内做市、基金通做市、大宗买卖等流动性服务中。

除了直接装备，值得一提的是，有银行现已开端量身定制REITs 并购借款产品，直接参加 REITs商场。

这么做的是邮储银行，该行向中铁建重庆出资集团有限公司发放首笔公募REITs 并购借款。作为国金我国铁建REIT的首要原始权益人及战略出资者，中铁建重庆出资集团有限公司需出资认购国金我国铁建REIT项目51%比例，合计24.44亿元。邮储银行重庆分行向中铁建重投供给金额5亿元、期限7年的并购借款，作为其认购资金的一部分，有用缓解了其战配比例内的筹资压力，开释资本金占款。需求指出的是，这一形式适用于强主体资质、底层财物优质及可供分配收益率较高的REITs。