超20城提出团购买房可不受房价跌幅限制恒信证券，房价“限跌令”能放开吗？

近来珠海一房企“五折卖房”的音讯引发业界重视。据媒体报道，珠海市的金湾·宝龙城项目“五折卖房，2021年该楼盘最高存案价2.8万元/平方米，近来开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米。

后据珠海住建局一工作人员对汹涌新闻表明，“五折卖房”不现实，当时商场环境下，房企下调存案价是正常的工作，但传言中的“五折卖房”是选取了现在存案价中最贱价的房源与两年前存案价中最高的房源做比照，其以为，“这没有可比性”。一起，珠海金湾区住建局一名工作人员对外回应称，涉事项目采纳的降价推盘做法为合理的商场行为。

另据开发商宝龙地产对外回应，并非一切房源都打这么大的扣头，“这就好像商家搞促销，其间某一件特价产品的价格被拿出来夸张宣扬了。”许多房企都有债款展期的现象存在，而公司一向坚持尽力偿付，所以调价售楼很正常。

尽管五折卖房风闻存在差错，可是降价出售确为现实。

近期住建部主管媒体《我国房地产报》发文说到，“应当给予开发商更大的自主定价权，答应开发商以降价促销的方法打开自救，以赶快回笼资金。”

这被业界解读为是“限跌令”松动的标志，由此也引发房价“限跌令”是否能铺开的评论。

商场降温大环境下，“限跌令”效果怎么？

限跌令的出台最早要追溯至2021年。

诸葛数据研讨中心高档分析师陈霄指出，2021下半年，房地产商场降温态势凸显，许多房企为了保去化敞开了降价潮。在这样的布景下，为了完成“稳地价、稳房价、稳预期”三稳方针，保护房地产商场平稳健康发展以及避免降价潮所引发的商场预期下行，多地政府相继出台了“限跌令”。

据诸葛数据研讨中心不完全统计，2021年以来，有包含长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。比方唐山，2021年8月，唐山市政府约谈了包含华润置地、中海、万科等10家房企在内的相关负责人，要求不要歹意降价，不然不予网签。此外，多地发文要求新房项目不得低于存案价的85%出售。

诸葛数据研讨中心提及，出台限跌令的城市以三四线和部分弱二线城市为主，这部分城市多为人口流出城市，房价上涨动力缺乏，在面临职业全体下行压力下，商场难以抵御，房企纷繁采纳降价出售以完成出售回款。

“限跌令”被以为是特定商场环境下政府为了稳房价采纳的强制性行动。经过强制性的约束手法来遏止房价下降，关于阻挠部分项目降价起到了必定的正向效果，在商场杰出的状况下取得了必定的效果。

在商场降温大环境下，“限跌令”必定程度保持了新盘价格的安稳。

依据国家统计局70城房价指数数据显现，到2023年7月，新房价格环比下降0.23%，二手房环比下降0.47%。新房价格跌幅显着低于二手房。

但是，限跌必定程度也影响了房企以价换量的进展。依据诸葛数据研讨中心监测的50家房企来看，2023年1-7月出售金额为2.7万亿元，较去年同期跌落10.74%;出售面积为1.62亿平方米，同比跌落16.63%。房企出售端继续承压，去化缓慢，回款困难。

团购房扣头可破存案价跌幅约束变相松绑限跌令

从现在各地状况来看，虽未有城市清晰铺开“限跌令”，但多地政府已采纳灵活性办法对冲“限跌令”。

中指研讨院商场研讨总监陈文静指出，2023年以来，多地调整房价下调起伏，方针触及放宽产品房存案价下浮起伏，对新市民、人才等集体实施价格优惠，滞销项目可调整价格下限等。一起2023年已有超20城出台方针支撑团购产品住宅，开发商可给予购房者必定价格优惠，部分城市优惠价格不计入产品房存案价格跌幅份额规模。

在业界看来，尽管现在未有城市清晰铺开限跌，但部分城市以团购房优惠不计入房价跌幅规模来变相松绑限跌令。

以四川雅安市为例，本年8月1日，雅安市经济技术开发区发布关于印发《支撑刚性和改善性住宅需求保证房地产商场平稳健康发展的十五条办法》的告诉，其间对“限跌令”采纳了一些灵活性的调整。其间提出，全力支撑房地产开发企业活跃开展针对党政机关、企事业单位员工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等集体购买产品房的团购活动，开发企业团购优惠价格不计入产品房存案价格跌幅份额规模。

实际上，雅安市经开区的这一行动现已不是初次呈现。

依据诸葛数据研讨中心不完全统计，本年以来，约20城出台方针支撑团购产品住宅，如安徽滁州、四川资阳等，其间提出了优惠价格不计入存案价跌幅规模。这是当地在“限跌令”的基础上做出的松绑和退让。

“限跌令”是否能撤销？

值得一提的是，近期住建部主管媒体《我国房地产报》发文说到，“应当给予开发商更大的自主定价权，答应开发商以降价促销的方法打开自救，以赶快回笼资金。”这被业界解读为是“限跌令”松动的标志，由此也引发房价“限跌令”是否能铺开的评论。一起，经济观察报亦发布《是时分铺开房价“限跌令”了》的文章。

那么，“限跌令”是否能撤销，撤销又会有什么影响呢?

陈文静以为，现在，全国房地产商场仍处于调整期，整个商场决心仍然处于相对低位，置业需求张望心情较重，商场体现低迷，企业回笼资金缓慢。当时多个城市仍履行“限跌令”，进一步加大了房企出售难度，企业资金回笼受阻，也加重了企业的资金压力。在新的商场环境下，适度优化调整限价方针，让价格回归商场，将必定程度上起到促进需求开释的效果，更有利于企业出售回笼资金。

陈霄也说到，若是“限跌令”撤销，对整个房地产商场而言，或许会带来一些活跃的拉动效果。但“限跌令”若是真实撤销后，也或许会发生一些动摇和负面影响。一方面，新买房的客户获得了更低的价格，关于现已购房的业主来说，不平衡心态加重，简单会发生一些争端和维权行为，引发一系列的社会矛盾。另一方面，关于当地政府而言，“限跌令”的撤销，房价的跌落不再受控，那么意味着土地价格也或许会随之下降。作为政府重要财政收入的土地收入下滑，对政府带来的冲击力是严重的，政府撤销“限跌令”的动力缺乏。此外，在我国传统的“买涨不买跌”的心态下，商场决心或许会再次遇挫，短期内的出售好转或许带来的是较长时间的决心低迷。

诸葛数据研讨中心以为，本质上，房价应该由商场供需决议，但当下的房地产商场约束性方针较多，假如短时间全面铺开，会存在必定的危险，因而撤销“限跌令”的影响还需求充沛证明，业界也需求对此慎重看待。