房企新使命：探索房地产发展国产芯片龙头股新模式

4月11日，证监会、国资委、全国工商联联合下发了“关于进一步支撑上市公司健康展开的告诉”（以下简称“12条”），提出12条务实行动支撑上市公司展开，保护资本商场安稳。其间关于房地产工作着墨颇多，并提出：坚持“房住不炒”，依法依规支撑上市房企活跃向新展开形式转型。对此，房地工业界给予高度评价并活跃建言献计。

有民营房企高管向记者表明，对房企而言，关键是要建立决心。房地产是经济展开的重要工业，只需坚持商场化办理，房地产工作的展开一定会越来越好。此次多部门联合表态和定调，对促进房地工业良性循环和健康展开十分重要。有工作专家以为，“12条”的发布，是房地产工作一个重要分水岭，以探究新形式为引领，房企融资及并购左右开弓推进，房地产工作将离别隆冬。

探究房地工业新展开形式

12条行动中，有不少与房地产上市公司亲近相关，其间第2条清晰，坚持“房住不炒”，依法依规支撑上市房企活跃向新展开形式转型，加强本身危险办理，亲近重视商场局势和工作改变，严厉防备、妥善化解各类危险，促进房地产工作良性循环和健康展开。

实际上，探究新的展开形式，已经成为房地产工作的新主题。中心经济工作会议和本年政府工作报告均清晰指出，房地产要“探究新的展开形式”。

万科董事长郁亮前不久在成绩阐明会上谈及工作集中度进步问题时说，这儿面有个根本逻辑——谁能够用新的展开方法谁就能进，依照本来传统的添加方法就要退。“本来传统方法的特色是以速度规划作为加法，以高金融杠杆作为乘法的展开形式。但凡沿着曩昔这种形式走下去的，或许都会退。如果说今日不再简略寻求速度规划，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。”郁亮表明，进退取决于企业经营是否稳健，要展开就要转换到新的形式上去。

在广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉看来，房地产新的展开形式是个很大的出题，工作良性循环、租购并重、长效机制、存量运营、金融供应侧变革（比方REITs）等，都是新形式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费，都要探究新的形式。比方，新的开发形式，便是离别“快周转、高杠杆”，转向高质量房地产开发企业；新的供应形式，便是“租购并重”，展开住宅租借、搞存量运营；新的消费形式，便是先租后买，先小后大，梯度消费；新的办理形式，便是长效机制、“一城一策”，精细化。

中指研讨院企业事业部研讨负责人刘水以为，“依法依规支撑上市房企活跃向新展开形式转型”，意味着房地产代建将具有宽广的展开空间，租借、城市更新、轻财物运营、财物办理等是新展开形式的重要方向，这些范畴将得到金融等要点支撑。

“企业本身情况不同，适用于不同的转型形式。”刘水表明，参阅兴旺经济体头部企业的展开经历，当下我国房企的新展开形式，依据企业资源规划可分为三种形式：形式一，专心开发，区域中小型房企应专心开发事务，提质增效；形式二，开发+轻财物，轻重并重，中型房地产企业应延伸轻资工事务，发挥工作团队优势，聚集服务功率；形式三，开发+轻财物+财物办理，综合性大型房地产企业应展开轻资工事务，并拓宽财物办理。

优质企业收并购有助良性循环

自2020年8月，房企融资新规“三道红线”出台之后，部分民营房企因流动性危机陷入困境。2021年12月，人民银行、银保监会联合印发《关于做好要点房地产企业危险处置项目并购金融服务的告诉》，鼓舞银工作金融机构依照依法合规、危险可控、商业可继续的准则，保险有序展开房地产项目并购借款事务，支撑优质的房地产企业吞并收买要点房地产企业的项目。“12条”中也清晰说到“支撑民营企业并购重组”。

“当时产生债款违约的房企中，有适当一部分是上市民营房企，有些房企在经过引进战投、出售项目财物、债款展期等方法自救。”刘水表明，整体来看，房地产危险出清速度依然较慢。“12条”支撑民营企业并购重组，将有利于产生债款违约的房企加速出清危险。

2021年对我国房地工业而言十分特别。受多方面要素影响，房地产商场并购买卖迎来寒流。上海证券报资讯计算显现，2021年全年，地工业标的坐落境内且已完结的并购数量达273起，并购总额约827.83亿元，但以总金额计，较2020年大幅下降75.23%。

进入2022年以来，房地产并购商场敏捷升温。比方，华润万象日子别离斥资10.6亿元和22.6亿元“收编”禹洲物业和中南服务，碧桂园服务收买中梁百悦智等。

有房企高管表明，优质企业并购困难企业对房地工业良性循环会有协助，这与探究房地产展开新形式有异曲同工之妙。在并购重组中，也在实践新形式的探究，在提高工作集中度时，也会催生新的展开途径。仅仅一切的商场化并购，都存在许多博弈，需求并购两边看清大势，以共赢思想去实践。

有利安稳民企展开预期

“12条”还对房企融资问题给予新期望。当时房企债款融资并不易。据中指研讨院计算，2022年1至3月，房企信誉债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额为124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信誉债融资占比为90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的肯定主力。

刘水表明，“12条”提出完善民营企业债券融资支撑机制，意味着民营房企发债融资将得到支撑，将有利于缓解民营房企融资难的情况，有助于安稳企业预期。

有房企高管以为，资本商场支撑上市房企融资，或许更多仍是从债务下手，增发、配股等股权类融资能否铺开难以判别，最大的或许是募资投向是针对新展开形式的项目，有或许适度铺开。“现在房住不炒，不允许房地产作为短期影响经济的手法的方向不变。从这个视点来说，没有进行新展开形式探究的地产企业进行股权融资的或许性不大。”

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，房地产从上一年四季度开端，从中心到地方方针暖风频吹，体现出高层安稳商场，促进工作良性循环的目的。“12条”说到的“妥善化解各类危险”也是在开释相关信号，期望能够用多方面的力气来化解危险。

中泰证券研讨所方针专题组负责人、首席分析师杨畅表明，“12条”提出要“充分发挥民营上市公司在安稳添加、促进立异、添加工作、改进民生方面的重要作用”，有利于进一步增强企业尤其是民营企业的展开预期。