「农银汇理基金」全国政协委员、中信资本董事长张懿宸：建立健全商业不动产 REITs体制机制

全国政协委员、中信本钱控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸近来在承受我国证券报记者采访时表明，主张在根底设施房地产信托出资基金(REITs)商场之后树立商业不动产REITs商场。此外，在募、投、管、退环节，私募股权基金需求方针进一步支撑。

树立商业不动产REITs商场

张懿宸呼吁，在根底设施REITs商场之后树立商业不动产REITs商场。详细而言，他主张，首先要树立和健全商业不动产REITs的体系机制。一方面，鼓舞自我克制型的优质商业不动产作为根底财物经过REITs商场开释流动性；另一方面，经过严厉监管防止资金变相流入住所开发商场。

“要树立商业不动产根底财物的估值标准、准入机制以及信息发表机制。”张懿宸表明，应一致估值标准，严厉准入现已发生安稳现金流的存量项目，对商业不动产根底财物的持有时刻以及前史收益清晰准入要求，做好全面持续的信息发表，鼓舞可持续展开的优质项目锋芒毕露，一起防止成为住所开发变相融资的东西。

张懿宸主张，树立税收穿透机制并出台相应的税收方针来驱动商业不动产REITs展开。经过税收穿透机制，处理在财物买卖环节和出资者分红环节面对的重复纳税问题。一方面，原始权益人以树立公募REITs为意图对商业财物进行财物重组、股权转让等行为应适用于企业内部财物重组相关的税收优惠方针规则，给予免纳税或递延纳税优惠；另一方面，个人出资者作为公募REITs的重要参加方，在持有REITs比例期间取得的收入，应免征个人所得税，处理REITs个人出资者的两层所得税问题。

张懿宸以为，应健全出资者维护机制，树立外资准入方针，吸收长时间资金进入商业不动产REITs商场；学习我国香港和新加坡等海外老练REITs商场在树立和办理商业不动产REITs的先进经验，助力我国商业不动产商场的健康有序展开。

“疫情下因为海外许多经济体体现疲软，海外本钱对我国财物的出资热心有望上升。”张懿宸着重，应清晰我国公募REITs的海外资金准入机制，答应境外资金经过合理合法方法可出资我国公募REITs产品，为商业不动产公募REITs久远展开注入源头活水。

在张懿宸看来，未来可考虑将公募REITs延伸到养老范畴。打通REITs金融途径，能够促进养老服务行业进入长时间安稳的良性循环，促进更多养老服务组织进步运营才能、服务质量和可持续展开才能。

募投管退需更多方针支撑

张懿宸表明，进步直接融资比重的重要任务之一是加速展开私募股权基金，杰出立异本钱战略效果，这充分体现了私募股权基金的重要效果。当下，私募股权基金在募、投、管、退环节，非常需求国家的方针支撑和引导。他主张有关部门持续出台和细化相关方针法令，为私募股权基金在详细运作上供给支撑和便当。

张懿宸主张，拓荒新的征集资金源头活水，出台和细化便于国资、险资退出的详细方针与法令，持续执行和完善合格境外有限合伙人(QFLP)方针。他主张，持续推进和扩展在区域性股权商场展开股权出资和创业出资比例转让试点的规模，完善并标准私募股权二级商场基金揭露买卖商场；赶快推进中央级QFLP方针落地，持续完善各地方及自贸试验区QFLP方针，进一步简化登记手续，便当资金汇兑，以翻开私募股权基金跨境融资通道。

在张懿宸看来，应清晰“基金办理人约束层级过多、结构杂乱”不再溯及既往。关于能够证明需求新设基金办理人的合理性，即可对基金办理人树立多个私募股权基金办理人不作禁止性规则，防止对既存合格的私募股权基金办理人运营构成过大影响，带来不必要的合规本钱。

张懿宸表明，应撤销在详细操作中不符合私募股权基金展开的约束条件。私募股权基金办理人在进行基金征集时，可能会根据项目需求建立一起出资载体、代替出资载体、平行基金、联接基金等出资结构，并且会将上述实体进行存案。此类状况是根据项目需求而进行的必要结构设计，并且均为受基金业协会监管的实体。主张对私募股权基金比例拆分转让的状况、为单一项目树立多个私募股权基金的行为不作约束，并撤销关于此景象的出资者人数约束。

推进引导基金向“常青”转型

在政府引导基金方面，张懿宸主张，逐渐推进引导基金向常青引导基金转型。常青基金是指基金没有固定期限，更没有固定的出资期和退出期，基金出资人以基金分红的方式取得报答，而不寻求基金到期后的一次性退出。

“在国外有多只闻名的常青基金存在，比方泛大西洋等。国外的主权基金以及养老金也根本都是以常青基金的方式存在。”张懿宸称，国内的政府引导基金能够学习国外常青基金的形式，将引导基金转型为常青引导基金。

张懿宸以为，应鼓舞政府引导基金进行商场化变革，引进商场化人才或与专业组织协作，构成愈加科学、商场化的引导基金办理办法，愈加全面地从出资成绩、合规办理、招商奉献、科技奉献、工作奉献等维度点评子基金，并作为未来持续出资支撑的根据。