「基金赎回几天到账」财鉴
2023-04-22 05:14:00 来源：盛楚鉫鉅网
4月16日，首开股份发布了2021年财报，大众将视界会集到了“京城一哥”身上。一部首开史，半座北京城。首开股份作为北京的“大地主”，其近几年的成绩状况却并不抱负。
2021年，首开股份营收具有超越50%的添加，可是净利却大幅跌落，经营本钱上升，负债高企。其在京拿地数量也有所削减，2022年北京第一批会集供地中，更是罕见地未斩获任何地块。
2020年，首开股份除掉预收账款后的财物负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，归于三道红线全踩的“红档”房企，在其时的国企开发商中并不多见。2021年，首开股份仍脚踩财物负债率及净负债率两道红线，这在融资本钱较低的大型国有房企中更是罕见。
01营收涨五成?净利跌多半??
据财报显现，公司2021年销售额1149亿元，同比添加6.94%；全年营收678.02亿元，同比添加了53.31%。可是，扣除经营本钱后的净利却大幅跌落。其归股净利为6.92亿元，同比下降77.95%；其扣非净利5.94亿元，同比下滑74.36%。
关于经营本钱的上升，年报中标明是受房地职业全体下行的影响，结转收入项目土地本钱较高，销售价格受方针约束，经营本钱增涨起伏大于经营收入添加起伏，经营毛利率有所下降。
在营收添加的前提下，净利大幅下滑，首要源于经营本钱的上升。首要费用项目有：2021年销售费用为17.41亿元，同比添加25.49%；管理费用为11.53亿元，同比添加12.23%；财务费用27.88亿元，同比添加9.54%。
首开标明，房地产开发事务是公司主业，也是最首要的赢利来历。公司自称区域布局为北京区域、北方片区和南边片区三大区域。至陈述期末，公司拟售、在售首要项目约175个。其间北京区域现在有83个项目，南边片区有85个项目，首要深耕城市触及姑苏、杭州、福州、厦门、成都。二者相加合计168个项目，其他区域的比例简直能够疏忽。
2016年，首开股份“根植北京、扩张全国”的布局正式开端；2018年，北京区域资源占比降至50%以下；2019年，添加京外出资力度。
从财报中能够看出，2021年京外的经营本钱为327.57亿元，比较于2020年的224.83亿元有大幅添加。2021年，京外区域的营收为399.56亿元，是北京区域的1.45倍，可是在经营本钱方面，京外区域是北京区域的1.52倍。
2021年，公司开发出资的实践出资额为688.38亿元，这一数值超越了经营收入。此外，首开股份总财物为3143.18亿元，比上一年下降了135.25亿元。
02融资本钱仅3.81%仍踩两道红线
首开股份的总负债为2472.91亿元。据企业预警通显现，在负债项目下，2021年有息负债总额为1273.29亿元，其间短期债款有216.60亿元，长期债款有1056.69亿元。2021年的有息负债比较于2020年削减了69.37亿元。
财经新地产依据企业预警通数据核算发现，2021年首开股份共发行9笔债券，总金额为172.5亿元，均匀融资本钱仅为3.81%，远低于职业均匀水平。
从2021年1月1日至今，首开股份共发行债券13只，其间包含中期收据、私募债以及财物支撑收据。13只债券金额合计240.2亿元，票面利率的均值为3.76%。
2021年，首开股份仍脚踩两道红线。陈述期内，首开股份除掉预收账款的财物负债率为73.60%，净负债率147.45%，现金短债比为1.22，前两项数据均超越了“三道红线”规范。
从房地产企业的财务数据中能够发现，部分房企的除掉预收账款的财物负债率往往较高，可是经核算处理后的净负债率往往能够保持在健康水平，但首开股份的净负债率却比年居高不下。
在规划排名前50的国有房企中，脚踩红线的并不多见。而像首开股份这样，融资本钱低，财务状况却比较严重的房企，就更是少之又少。
IPG我国首席经济学家柏文喜标明，负债的占比高，要溯源于企业的开展形式以及运营才能。首开股份脚踩两道红线，标明其超出合理负债才能在进行扩张。
03城更项目未添加在京拿地数量削减???
近年来，在北京的城市更新改造中，首开一向坐落前列。2020年，首开集团公司建立城市更新事业部，活跃投入到旧城区更新改造事务中。
2021年，首开股份开发的棚户区改造及土地一级开发项目首要区域在京津冀区域，其间6个坐落北京，1个坐落河北廊坊，方案总出资为463.13亿元。
在2021年陈述中，首开标明，陈述期内公司棚改和团体租借住宅项目在稳步推动。其间，数个棚改项目的征收作业现已收尾，部分项目行将到达上市条件。许多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶，而没有完结的5个项目悉数坐落北京区域。
财经新地产比照首开股份2020年年报发现，2020年的棚改项目与2021年年报发表的项目完全一致，没有添加新的项目。其间仅有的调整为，大榆树镇下屯村棚户区改造和环境整治项目的方案总出资，从2020年的46.12亿元下调至35.54亿元。
财经新地产整理发现，自2021年以来，首开股份在京拿地数量呈现出逐次削减的趋势。
2021年北京第一批会集供地成交的30个地块中，其间6块有首开的身影，其间包含与杰出和旭辉拿得的朝阳区金盏小店村地块、与住总和保利拿得的大兴区旧宫镇地块等，首开股份拿地在总供地数量中的占比高达20%。
2021年北京第二批会集供地中，首开股份共拿到17块中的3宗，分别为海淀区永丰产业基地地块、丰台区万泉寺村地块、昌平区北七家镇地块，公司拿地占比为18%。
2021年北京第三批会集供地中，首开股份在10宗地块中摘得1宗，便是密云水源路南侧地块，公司拿地占比下降至10%。而2022年北京第一批会集供地中，首开尽管报名了朝阳区王四营地块及崔各庄地块，但成交名单中却没有其身影。
上海华夏地产首席分析师卢文曦标明，在北京的土地市场上拿地竞赛剧烈。首开股份的布局仍是安身北京，在2022年北京第一批会集供地中，首开股份没有拿地，可是参加了竞赛，能够表现出其仍有必定在京拿地的热心。
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