北京市农村商业银行(中洲集团)

证券记者吴家明

关于深圳楼市，商务公寓一向是一个特别的存在。因为不限购不限贷，商务公寓曾是出资客“狂欢”的空间。不过，二手商务公寓买卖税费本钱较高以及其他一些约束条件，导致商务公寓这几年的价格涨幅远远比不上住所。尽管商务公寓中止批阅后，深圳商务公寓商场时间短热烈过一阵，但在严峻的楼市调控环境下，深圳商务公寓商场去化仍旧困难，打折促销成为开发商通用手法。

房产中介司理

当起“街霸”

尽管深圳楼市在严峻的调控下现已显着降温，但假如有新房项目商场以存案价6.7折的扣头对外出售，仍是适当招引眼球。

“这个项目推出特价的商办产品和商务公寓，商办产品按存案价格打6.7折，商务公寓算下来也有8.5折左右，十分合算。”在罗湖笋岗片区，最近有许多房产中介司理在路上当起了“街霸”，主打的便是坐落笋岗北部的中洲坊项目。依据房产中介司理介绍，中洲坊项目推出部分新产品，其间商办产品按存案价格打6.7折左右，商务公寓的扣头起伏为8.5折左右，一套65平方米左右的商务公寓总价在360万元左右。记者查询发现，该项目早在2020年12月就获批预售许可证，商务公寓存案732套，商业447套。其间，商务公寓户型建面约33~66.7平方米，均价约每平方米6.8万元。

招引房产中介司理当起“街霸”，自然是开发商给出的极高佣钱。“大概是总价的3到8个点，详细我也欠好告知您，也便是因为这么高的佣钱份额，咱们才那么拼命。”现场房产中介司理告知记者，“假如您在我这儿成交，我再返您一个点的佣钱，适当于又打了个折。”

除了中洲坊，记者在笋岗片区就看到近3个在售的商务公寓项目。与此同时，罗湖、福田、龙岗等区的多处在售商务公寓，都推出不同程度的扣头优惠。不过，记者发现许多购房者仍旧将商办产品和商务公寓相提并论，甚至有项目将商办产品包装成公寓对外出售。值得注意的是，深圳市房地产中介行业协会发布《关于展开房地产中介机构规范运营专项整治作业的告诉》，严峻整治涉嫌隐秘房产要害信息、诱导顾客购买“产工作寓”、将工业用地上建造的厂房、工作类修建等包装或虚伪宣传为“产工作寓”拐骗顾客等行为。

出资与自住

“商务公寓前期在必定程度上发挥了商务工作区配套的效果。近年来，商务公寓呈现出显着的类住所化倾向，已违背‘服务商务人士’‘短期住宿’的意图。”深圳市住所和建造局在2020年7月的告诉上称。

所以，在许多人看来，商务公寓一般是用来出资，但也有部分购房者挑选商务公寓“自住”。仅仅，从现在状况来看，深圳商务公寓商场仍旧供大于求。深圳华夏研究中心数据指出，2020年深圳公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，批售面积算计147万平方米，套数同比上涨23.6%，面积同比上涨23.7%，达前史新高。同期，深圳商务公寓仅成交11735套，成交量不到供应量的一半。不过，或许正是开发商和房产中介的联动，本年上半年深圳商务公寓商场成交面积43.7万平方米，同比上升89.96%，为上一年全年成交面积的61.15%。

记者随机采访发现，大都出资者购买商务公寓后会挑选租借，但深圳租借商场的租金回报率一向呈现低迷的走势，也让一些出资客感到无法。“刚刚买了一套58平方米的商务公寓，其时出售人员推销时说新公寓至少能租到8000元，现在只开6000元的房租，也空置了好久。”陈先生刚在罗湖区买了一套商务公寓，“现在入市的新房越来越多，价格高了就欠好租借。”

与住所商场相似，近几年来深圳商务公寓商场的方针也不断调整。不过，上一年出台的中止新增公寓批阅方针，成为了深圳公寓商场的分水岭：2020年7月31日，撤销商务公寓土地批阅；2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局揭露寻求《深圳市规划规范与原则》部分修订定见，删去相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描绘。此外，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设备问题的告诉》，清晰商务公寓、宿舍能够配建燃气管道。

美联物业全国研究中心司理张添鸣表明，本年上半年深圳商务公寓成交同比呈现增加，一方面是因为疫情往后消费才能上升，二手房参考价的履行也分流了部分客户到商务公寓商场；另一方面，部分购房者认为是“公寓住所化”，激发了部分购买力。不过，商务公寓的特点毕竟与住所不同，仍是难以掩盖商务公寓与普通住所之间的差异，方针的利好效应仅能短期内影响商务公寓商场，预期短期商务公寓仍将有不错的成交，但总体上对公寓商场的影响不会太大。