[东兴期货]农村集体建设用地：待开垦的金矿

怎么生意乡村团体建造用地？ 文︱全国人大代表、民盟中央社会委员会副主任董祚继 乡村团体建造用地入市触动着各方神经，被誉为是下一个待开垦的金矿。 比较宅基地变革，乡村团体经营性建造用地入市，与商场出资主体高度相关，更受社会各方重视。 2013年11月...

怎么生意乡村团体建造用地？

文︱全国人大代表、民盟中央社会委员会副主任董祚继

乡村团体建造用地入市触动着各方神经，被誉为是下一个待开垦的“金矿”。

比较宅基地变革，乡村团体经营性建造用地入市，与商场出资主体高度相关，更受社会各方重视。

2013年11月，中共十八届三中全会审议经过《中共中央关于全面深化变革若干重大问题的决议》，提出要树立城乡共同的建造用地商场。在契合规划和用处操控前提下，答应乡村团体经营性建造用地出让、租借、入股，实施与国有土地平等入市、同权同价。

乡村团体建造用地将和疆土有地享有相同的权力，意味着我国乡村一向熟睡的2亿多亩宅基地、近5000万亩的乡村经营性建造用地将被激活。农人最大的财物——土地如能变现，农人收入将会大幅进步。

2015年3月，疆土资源部发布了乡村土地准则变革第一批试点名单。乡村土地征收、团体经营性建造用地入市、宅基地准则三项变革被分隔花落全国33个县市区进行试点。

到现在，试点推进一年有余，但外界对新土改核心内容、变革试点推进状况知之甚少。到2017年末试点完毕后，相关经历能否被大面积推行仿制，从而到达激活乡村土地财物、进步农人收入的意图，仍心存疑虑。

疆土资源部调控司巡视员、全国人大代表、民盟中央社会委员会副主任董祚继为眺望智库撰文，对商场最为关怀的乡村团体经营性建造用地入市变革试点状况进行剖析总结。

他以为，乡村团体土地入市变革触及到方方面面，非一日之功。怎么经过变革“赋权还能”，将这些熟睡的乡村财物盘活，不只仅联系着农人的收入，更联系中国乡村经济展开的未来。

“可是离试点期完毕不到两年，2017年是试点经历总结期，因而本年试点的实质性推进极为要害。”

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到现在，据揭露报导显现，已有浙江省德清县、贵州省湄潭县、四川省郫县等6宗团体经营性建造用地入市，买卖顺畅，成效凸显。

6宗团体土地，横跨了东西部不同展开水平区域，土地包含不同用处，出让收益差异显着。

一方面，因为各试点确认的土地增值收益调理金提取份额距离较大（总价款的12%~32%），因而将增值收益调理金核算在内，6宗土地出让收益从亩均15.4万元（湄潭金花村项目）到60.4万元（郫县战旗村项目），相差数倍。

另一方面，商服项目收益显着高于工业项目收益，发达区域收益显着高于欠发达区域收益。6宗土地入市途径体现比较单一，都是就地入市。因为就地入市项目一般没有前期开发本钱，而调整入市项目往往触及增减挂钩、土地收拾等开发本钱，因而两种途径入市的净收益相差悬殊。

从前期查询状况看，乡村存量团体经营性建造用地面积大，但散布零星，可以直接就地入市的土地不多，大部分需求依据规划调整入市。第一批6宗土地形式上都采纳就地入市途径，并非调整入市需求小，而首要是受规划掩盖度缺少的限制。

总体上看，因为前期预备到位、办理严厉标准，第一批6宗土地入市成效初显。

依照现行法令，除因破产、吞并等景象致使土地运用权产生搬运的以外，农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造，这一规则导致很多失掉商场的乡镇企业用地不能及时调整运用。第一批入市的6宗土地，有4宗是抛弃多年的乡镇企业用地，得益于试点方针才开发运用。

其中有3宗拍卖出让地块，都经过了多轮竞价，团体土地财物价值得到了充沛显化，激活乡村土地财物，多渠道增加了农人收入。比方德清县洛舍镇砂村拍卖地块， 4名竞拍人经过24轮举牌，终究以1150万元的价格出让，扣除32%的增值收益金后，亩均出让收益39.2万元，挨近同地段国有土地出让价（每亩50~80万元）。

团体经营性建造用地入市，推进城乡要素活动，搭建了城乡统筹展开新渠道，为一批契合工业方针的工商业项目搭建了土地渠道，处理了展开空间，激活了民间本钱，为银行资金找到了空间，促进了经济转型晋级，活泼了乡村商场。

并且，第一批6宗土地入市收取的土地增值收益调理金，将统筹用于乡村根底设备和公益设备建造，有助于推进城乡根本公共服务均等化。

从第一批6宗土地入市的效果来看，即便在当时经济下行压力加大的局势下，团体经营性建造用地入市依然展现出较大潜力。

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值得注意的是，第一批6宗入市土地中，没有一宗是城中村整治后的土地入市，首要原因是当地政府忧虑对征地构成冲击，也反映了当时团体土地入市尚面对许多难题。

一是，乡村土地办理根底作业有待加强。

从试点前期作业状况看，地籍作业不实、缺少合法产权、土地规划滞后三个问题恰当杰出，影响作业的推进。

二是，入市规划、途径、方法等有待研讨标准。

关于入市规划，各地的知道很不共同，有的以为，可入市土地只要现状团体建造用地中契合“两规”的经营性用地；也有以为，可入市土地是在存量团体经营性建造用地总规划操控下，契合“两规”的团体经营性建造用地，包含可直接就地入市的用地和可调整入市的用地；还有的以为，可入市土地在存量团体建造用地总规划操控下，依据“两规”确认的团体经营性建造用地。

关于入市途径，三种入市途径的本钱和收益差异悬殊：就地入市本钱低，但收益一般也低，利益联系相对易处理；调整入市拆旧和建新两端有本钱，假如入市是效益低的工业用处，利益平衡的难度显着增大；城中村整治入市本钱高，但收益更高，对现行征地准则的冲击不容小看。

关于入市方法，考虑到乡村商场小微企业居多，方针上应支撑多种方法入市；乡村团体建造用地产权联系往往十分复杂，采纳招拍挂仍是协议出让，宜结合实际状况确认，但要依据评价确认出让底价并保证揭露通明。

三是土地增值收益调理金收取亟待加强辅导。

关于收取份额问题，湄潭和郫县此次的收取份额别离只要12%和15%。收取份额问题不只联系国家与团体之间的收益分配是否合理，也联系到土地征收等相关作业，收取份额过低，导致入市收益与征地补偿水平严峻失衡，必然进一步加大征地困难。

关于收取差额问题，只要德清针对不同区域、不同用处实施差额收取。土地增值收益调理金既承当国家与团体之间的收益合理分配功用，也联系不同用处土地的收益公正分配问题，规划用处不同，土地增值收益差异很大，收取份额若没有恰当价差，既有失公正，也或许加重规划等相关作业的对立。

还有调理金用处问题。德清、湄潭、郫县三地的规则有详有略。调理金的收取已然首要依据根底设备建造和土地开发构成的土地增值，就应当依照取之于地、用之于地的准则，尽或许清晰用处。

四是团体经济组织内部入市收益办理要有备无患。

入市收益分配是团体土地入市变革的核心问题。三地入市收益分配方法可以说各有特点，但都欠完善，特别是湄潭的分配方法过于抽象，留下准则缝隙。

入市收益办理问题，三地中郫县对团体经营性建造用地入市收益办理最为翔实，德清只拟定了一个入市收益分配办理规则，湄潭更只提出留归团体经济组织的土地收益归入其团体财物共同办理，亟待细化完善。

五是乡村土地准则三项变革需求统筹和谐推进。

从第一批入市试点状况看，有必要加强“两个统筹和谐”。

之一是要统筹和谐查询规划。乡村中的出产、日子、生态用地，乡村建造用地中的经营性用地、公益性用地和农人宅基地，都是一个全体，各业各类用地的规划、结构、布局、时序需求统筹安排、彼此和谐，不然，将不利于优化用地装备和节省高效用地，也给乡村的大局和久远展开留下危险。

之二是要统筹和谐收益分配。与城市各类用地的收益和开销由政府共同分配、统筹运用不同，乡村的工业展开用地、根底公益用地、农人宅基地大都涣散在不同的团体经济组织和成员之中，因而特别需求对各项收益进行统筹和谐，避免畸轻畸重。

第一批入市地块收益，有的现已远远高于征地补偿水平，也显着高于增减挂钩和乡村宅基地有偿退出收益，若不及时妥善应对，未来相关变革不免不彼此掣肘，影响变革的顺畅推进。

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乡村团体土地入市变革触及到方方面面，非一日之功。可是离试点期完毕不到两年，2017年是试点经历总结期，因而本年试点的实质性推进极为要害。

首要，要加速试点当地土地办理根底作业进程。

主张针对试点反映的地籍不实的问题展开实地查询，脚踏实地予以处理；对缺少合法产权的土地，本着依法依规、尊重前史、合理可行的准则，提出处理定见；加速土地规划调整完善作业，答应试点当地在不违反规划调整完善准则的前提下先行调整和报批规划，一起赶快出台村级土地规划辅导定见。

其次，应展开团体土地入市重大问题研讨。

主张建立专题，要点展开入市规划研讨，进一步清晰可入市土地的目标，理顺现状用地、规划用地及相关地类转化等联系；展开入市途径研讨，对三种入市途径的本钱和收益进行深入剖析，处理入市途径单一问题；展开入市方法研讨，并结合已有的隐形入市怎么归入标准办理，统筹考虑。

再次，要加强对入市收益分配和办理的方针辅导。

主张赶快出台土地增值收益金征收和办理方法，使各试点作业有所遵从；加强试点收益金收取状况的盯梢剖析，及时提出主张；和谐辅导各试点，赶快完善团体经济组织内部入市收益分配方法，加强收益办理。

最终，还应统筹推进乡村土地准则三项变革作业。

乡村土地征收、团体经营性建造用地入市和宅基地准则变革彼此相关，试点作业既要杰出要点、聚精会神，保证在试准则、试经历上获得实实在在的效果，又要顾全大局、协同推进，构成变革合力，做大变革效应。