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富途证券：一文看懂长租中介的金融游戏

1992年，在香港日子的“笼民”，被本钱严酷驱逐出了他们的笼子，他们的“家”。这是一部电影，而26年后相同的事情在杭州演出，不同的是被赶开的4000名租客们还带着负债。

2018年8月23日，杭州一家名为鼎家络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣告破产。鼎家引发很多租客和房东维权一起，“租金贷”运作形式也随即被许多媒体曝光，被指称“空手套白狼”。

“最初自己在租房时，曾想要押一付三，可是鼎家坚持只能押一付一”，后来王丽才理解，自己实践上是在不知情的情况下被签约了络借款，并变相交纳了相应的利息。王丽称，在其时签署租房协议的时分，鼎家并未奉告自己这是“借款协议”，只是要求自己经过银行卡绑定一个名为“51返呗（现更名为“爱上街”）＂的APP。“其时想的是只要把房租交了就行，交给谁真的没有细心追查”，王丽说。（鼎家受害者之一，王丽为化名）

实践上，一旦租客的银行卡跟“51返呗”的APP绑定，租客一年的租金就能够由“51返呗”一次性地交给了鼎家，而租客只需求按月向“51返呗”付租借金和相应的借款利息即可。

实践上王丽的遭受仍是归于看出端倪，而鼎家持续行骗的成果。鼎家的金融形式还遍及的存在于租房中介职业之中。一般租房的形式是押二付一或许押三付一，意味着租户需求在刚开端就交纳3到4个月的租金。而当中介奉告能够经过一些“产品手续”，租户只需求押一付一乃至无押金入住的时分，压力山大的工薪阶层有几个人能够不动心？

在鼎家的形式中，租户经过手机APP跟P2P公司办理了本质的一年期借款，而鼎家却能直接收到这笔借款。鼎家在付出了房东3个月（一个季度）的房租后，手上仍有9个月的资金可供分配。获益人是鼎家，而这笔借款的危险承当方恰恰是租户和房东。所以鼎家资金链开裂宣告破产，房东当下的租金没保证，不得不赶开租户，而租户无家可归的一起还不得不如期付出借款，避免逾期带来的征信受损。

房租之殇

租客们接受的不止是骗贷，还有不断上涨的房租。而房租的上涨与房源供应和中介休戚相关。

北京房租逐年上涨，进入到2018年今后到现在8月，租金均价涨幅已抵达15%，许多中心地段到达20%。依据链家研究院最新数据，在丰台区、朝阳区、海淀区整租房租占均匀薪资比重超越50%，东西城区更是挨近7成占比。这也意味着，每个月一发薪酬，最少一半需求贡献给房东。

1、北京房租上涨迅猛的第一个原因是房源供应的削减，求过于供。

从2016年开端，北京开端了史上未有的拆违举动，执行力之强是史无前例的。

群租地下室、城中村加盖、团体用地的“工业大院”...

一个个曾经拆不动的硬骨头，现在都被大刀阔斧地敏捷拆掉：

2015年的拆违使命是1500万平米。

2016年拆违完结量是2979万平米。

2017年的方案是4000万平米，实践完结是5985万平米！

6000万平米建筑面积，按2的容积率便是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个清华大学的占地面积。要知道，北京国有土地上的一切房子的总建筑面积也就8.82亿平方米，其间住所是4.76亿平方米。这儿的意思是——6000万vs8.82亿，北京现在每年要拆掉相当于全市城市房子总建筑面积1/14的各类违章建筑。

而依据北京计算年鉴2017，北京2016年竣工的一切房子，包含城镇和乡村、包含住所和非住所，全算上，也不过3594万平米。

也便是说，每年拆的空间（5985万平）比建造的空间（3594万平）多，社会总空间是在净削减的。

别的北京撤除城中村、撤除市郊工业大院后，大部分情况下并不是为了卖地，而是“留白增绿”。城中村撤除后，会运用一小部分面积建造回迁房，部分地区可能会配套一个城镇入股的产业园，但大部分土地会空置（留白）、增绿（种树）。

以上图坐落清华北大学院路和鸟巢水立方之间楔形地块为例，在撤除前，是一片规划巨大的城中村+家具城，居住着10万外来人口。

该地块撤除后，除了部分用于建造回迁房和中关村东升科技园三期以外，一个重要的用处便是——建造大面积绿洲，成为北京的“通风走廊”。

房源供应的削减，成了房租上涨的条件

2、第二个原因：高超的链家形式

鼎家的租房贷形式在链家旗下的自若上面，做成了一个升级版。

在挑选自若租房时，中介一般会供给几种付租方法，如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。假如挑选“押一付一”的方法，中介会自动提租借户可做“租房贷”，即租客与第三方金融机构签署一至两年的借款协议，金融机构将借款打到租借企业的账户上，而租客是按月还借款来抵房租。

值得注意的是，在中介向租户引荐该种付款方法时，并未提及该借款是以租客的信用为担保，然后向银行进行借款，终究的还款人是租客。

这儿不同于鼎家的是自若将租金分期营收账款做成了ABS（财物证券化）。

自若的这个专项方案的的底层根底财物为信任获益权，而信任获益权对应的底层财物为——信任方案向北京自若资管的长租公寓租客发放的分期小额借款债务。

也便是说，一方面，自若凭借金融市场中立异的金融产品发行ABS来经过本钱市场进一步取得扩张本钱，另一方面，自若也从中提早取得房租租金。现在已知的ABS自若一号现已征集资金5亿、自若二号征集了3亿。作为有60万租借房源的巨子自若，未来财物证券化的规划估计不会小。

而别的ABS这样的产品还能持续嵌套，也便是次级贷。是否很熟悉的名词，而08年次贷危机迸发前，房利美和房贷美这两大巨子所发行的次级债券和现在自若ABS的相同，都取得了3A的评级。

有了资金之便，链家天然能够去做大规划，抢夺独占。而我爱我家的“相寓好房，押零付一”形式也不遑多让，依葫芦画瓢。尽管规划较自若小了许多，但能加多少杠杆就加多少，苍蝇虽小也是一块肉。

ABS是需求兑付收益的，像自若的产品年化收益达6%。这也就造成了这些长租公寓运营商有需求也有本钱能够超越市场价20%~40%来抢夺房源。而本钱也永久只会转嫁到顾客身上的。

本钱嗜血谁之罪

链家，我爱我家们表明也很委屈，长租公寓运营压力也是巨大的。SOHO潘石屹也说过长租职业赢利只是只要1%。但本钱是逐利的，没钱赚的生意没人会去做。

融资、玩转金融，敏捷扩张，树立独占，把握定价权，再融资以及上市。这条抱负之路是否必定玩得转？不必定，像同享单车的接连关闭，风景的摩拜巨亏都是张狂扩张下的成果。不同的是这些亏本有的有人接盘，而无人接盘的丢失的是用户的押金。而租房贷、以及现行的财物证券化都将危险加在租户身上。别的房租ABS作为金融衍生产品，还能够嵌套，加上优异的评级，投资者也面对危险。