国内指数基金值得上海新文化基金买吗(银行指数基金值得买吗)

本文作者：薛洪言（苏宁金融研究院副院长），头图来自：视觉我国

开年以来，多地连续出台楼市松绑方针，从限购、限贷、限价、土地供应等多方面给予楼市实质性支撑。尤其是近日银保监会主席清晰表态“房地产泡沫化、金消融气势得到改动”，估计后续地方政府层面还会有愈加强有力的楼市松绑方针出台。

作为典型的方针驱动型职业，在密布的方针推进下，地产职业有望触底反弹，成为2022年稳增加的一条重要主线。在此布景下，A股房地产板块值得参加吗？

长时间视角：阶段性反弹不值得参加

先看看长时间视角。

商场中有句金玉良言，叫“不行与趋势做对”。就房地产板块而言，虽然2022年稳增加预期下板块大概率复苏，但短期复苏不改长时间趋势，从中长时间职业趋势来看，房地产板仍旧处于下行趋势之中。

面临长时间下行的职业，不少优异的出资者将巴菲特的一句名言视作出资准则，即“假如你不想持有一只股票十年，就不要持有十分钟”。在他们看来，出资者应远离长时间趋势下行的板块，不参加阶段性反弹。

比方我曾看过一位长时间成绩十分优异的基金司理访谈，她坦言2013年前后经过人口结构改动承认房地产中长时间趋势向下后，就再也没有参加过这个板块。在这位基金司理看来，与其在下行通道里博阶段性反弹，不如找一个向阳赛道拥抱高速增加的甜美点。

从后市的体现来看，这一挑选无疑是正确的。2013年至今，申万房地产指数累计上涨18.35%，年均涨幅仅为1.9%，明显跑输同期沪深300指数6.83%的水平。但从个股层面来看，同期仍有22家企业涨幅超越150%，其中就包含万科、保利等龙头企业。这说明了什么问题呢？便是全体性行情和结构性行情是有差异的。举个不太恰当的比如，当时上证指数的点位，在2007、2015、2017年都曾呈现过，但不同时点商场结构的差异十分大、不同板块的行情走势差异也十分大。

巴菲特的名言，用在个股上面无比正确，假如一个企业10年后注定消亡，那么当下买入便是投机行为，不值得发起；但延展到职业层面后，这个定论便不再建立，由于落日企业举目皆是，落日工业却并不多见。尤其是房地产开发这种人类根底性需求，在可预见的未来，职业都不会消失。

当时，房地产的总需求挨近达峰，职业全体正逐渐进入通胀驱动的低速增加阶段。因而，中长时间看，房地产板块作为一个全体已不具有出资吸引力，即购买房地产etf或指数基金含义不大，但在结构层面，依然有一些逻辑值得参加。

两个结构性逻辑

当职业步入长时间下行趋势时，企业不会束手待毙，尤其是优异的企业，从未中止寻觅第二增加曲线，而这类企业，也总能在下行赛道中完成逆势增加，给出资者惊喜。就现阶段来看，即使着眼于中长时间，房地产板块也至少有以下两个结构性逻辑。

1. 低效产能出清的供应侧改进逻辑

曩昔二十年的黄金年代，房地产供应侧不断扩张，到2020年底，我国房地产开发企业已达10.3万家，处于前史峰值。2021年起，职业进入所谓的黑铁年代，低效产能初步出清，在此布景下，职业竞赛格式有望逐渐优化，龙头企业有望经过份额扩张完成逆势增加，不断增厚本身的出资价值。

这种供应侧改进的逻辑在A股许多职业都经历过。本世纪前十年，我国经济处于高速增加期，简直一切职业都是成长性职业，都是做大蛋糕的逻辑；进入2010年今后，一些职业连续进入成熟期，职业竞赛加重，低效产能不断出清，走出来的龙头强者恒强，给长时间出资者发明了十分亮眼的报答。

空谐和白酒是两个典型事例。在空调赛道，格力、美的、海尔三强“剩者为王”，商场份额不断提高，市值规划也稳步增加，成为价值股的模范；在白酒赛道，近五年来白酒消费总量不断萎缩，但以茅五庐汾洋等为代表的高端、次高端白酒逆势扩张，在消费晋级的逻辑下成为A股最好的赛道之一。

2. 工业链延展逻辑：从卖出到持有

记住一个资深出资者说过，自己根本不投“项目型”公司，由于缺少复利效应，典型代表便是房地产开发公司。关于这一点，地产出资者应该深有感触，总结来看，地产出资至少有三个缺陷，其本源都在于其“项目型”商业形式。

一是盈余动摇大。由于不同房地产项目的毛利率差异很大，假如企业当年热门城市项目占比高，一般盈余水平会比较好，假如次年热门城市项目占比下降，企业盈余有或许负增加。这种盈余水平的动摇，往往会导致股价呈现较大动摇，影响持股体会。

二是竞赛剧烈，容错性差。项目型公司有必要不断开拓商场，经过新项目坚持增加，本质上是一种辛苦活，容错性较差，对办理有很高的要求，许多企业一旦掉队，就失去了翻盘资历。比较之下，出资者一般更喜爱“躺着**”的商业形式，如高端白酒，这类赛道的进入壁垒高，容错性强，既便走了弯路也有机遇重整旗鼓。

三是周期特点强。同任何职业相同，房地产也有周期性，只不过其周期特点更长算了。也正是由于地产周期太长，一旦职业进入下行周期，一般出资者简直很难陪着企业熬过周期底部（不像猪周期，顶多熬一年就能看到曙光了），也没这个必要。就现阶段来看，我国房地产职业正从上行周期步入下行周期，商场资金大多避而远之。

鉴于项目型形式的种种问题，房地产公司从未抛弃过转型探究。现阶段看，单个龙头企业在物业办理、自我克制型商业地产、文旅地产、长租公寓等范畴均已获得明显发展，不同于房地产开发的“卖出”形式，这类新事务都是“持有”形式，可以继续奉献较安稳的现金流。

只不过和房地产开发比较，新式事务的营收占比较小，长时间得不到商场的充沛重视。但在供应侧出清的逻辑支撑下，商场对龙头地产公司开发事务空间萎缩的担忧减小，新式事务在边沿上的影响逐渐提高，一些在“持有形式”上发展较快的公司正益发遭到商场重视，初步具有结构性出资机遇。

短期视角下的一些边沿改动

中长时间的问题解决之后，再来看短期视角。

短期来看，地产方针面正在呈现一些活跃改动。在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求和“一城一策”的指引下，前期偏紧的方针已呈现宽松痕迹。

如菏泽、重庆、赣州等非限购城市将首付份额下降至20%；作为一线热门城市的广州，商业银行初步调降房贷利率，向商场释放了十分活跃的信号；近期长沙举行房地产开发企业座谈会，提出房价指数分类计算试点，区别刚需型住宅和改进型住宅，关于改进型住宅依照8%-10%操控增加，突破了前期5%涨幅的约束；在会集供地侧，楼面价遍及下降且配建要求遍及削减，开发商拿地赢利也初步修正；郑州则清晰引导金融机构加大个人住宅按揭借款投进，下调房贷利率，放宽限购限贷条件……

考虑到根本面的滞后性，虽然许多城市连续出台了边沿宽松方针，但当时房地产职业仍未走出颓势，体现为居民购房需求偏弱，房企拿地活跃性不高，土地成交面积、溢价率均处在近5年来同期最低水平等。在这个含义上，当时已出台的边沿放松方针仅仅初步，估计未来还会有更多城市出台更多宽松方针，直至房地产板块的盈余空间和商场预期得到充沛修正。

受方针边沿宽松影响，开年以来A股房地产板块现已呈现复苏痕迹，尤其是单个安全特点较强的国企地产龙头，间隔上一年低点方位已有较大涨幅。但由于根本面的拐点没有呈现，所以根据方针边沿放松带来的房地产板块复苏行情才刚刚初步，有望在产能出清布景下获益的地产龙头和“持有形式”转型发展较快的特征地产公司，均迎来了较好的布局机遇。

【注：商场有危险，出资需谨慎。在任何情况下，本文所载信息或所表述定见仅为观念沟通，并不构成对任何人的出资主张。】

本内容为作者独立观念，不代表虎嗅态度。未经答应不得转载，授权事宜请联络 hezuo@huxiu

正在改动与想要改动国际的人，都在 虎嗅APP