机构：[000519股吧]2019年二手房市场逐步进入平稳运行周期-市场行情 -中国地产

财经网消息近来，诸葛找房发布《2019年房地产商场年报》。陈述指出，2019年二手房商场重回被打断的调整周期，北上或首先筑底。

2019年二手房商场逐渐进入平稳运转周期，年头商场价格阅历了从上一年年末低基数的逐渐上升，2季度后商场价格逐渐趋于安稳。在以“稳”为主的基调下，城市结构性差异显着：分城市等级来看，一二线城市商场价格因为受方针调控压力较大，体现不如对商场敏感度较低的三四线城市；分区域来看，“因区施策”下受区域战略规划和调控方针影响显着，如长三角经济圈商场价格全年体现最为稳健，珠三角经济圈商场价格也在不断加码的利好方针下逆势上升。

一、2019年商场价格全体坚持平稳运转，成交年内“前高后低”

百城二手住所价格上半年先抑后扬，年末上升至2018年12月水平

2019年全国二手房商场在“房住不炒”、以“稳”为主的基调下，根本完成了平稳运转。从全年商场价格动摇的趋势来看，年头时时间短连续上年年末跌落趋势，但跌幅继续收窄；3月份止跌转涨。随后自二季度以来价格环比动摇改动逐渐趋于温文，波幅根本安稳在0-0.3%之间。从商场均价水平来看，2019年第四季度百城二手住所商场均价为15068元/㎡，较上一年同期同比跌落了0.96%，商场价格不如从前，但同比跌幅收窄显着。从全年及各季度累计涨跌幅来看，2019年百城二手住所商场价格累计上涨0.03%，第一季度累计跌幅为1.13%，第二季度累计上涨0.95%，三四季度累计涨幅逐渐收窄，别离为0.21%和0.01%。

图34：百城二手住所商场均价及同环比改动状况

图35：2019年百城全年及各季度累计涨跌幅状况

数据来历：诸葛找房

从百城涨降价城市数量及均匀涨跌幅月度数据来看，2019全年上涨城市数量超越跌落城市数量月份过半。二三季度百城上涨城市数量均超越跌落城市数量，涨幅逐渐趋于平稳，第四季度受商场进入冷季影响，价格跌落城市数量增多，跌幅略有扩展，价格上涨城市数量有所削减，但涨幅根本坚持安稳。

图36：百城二手住所商场均价涨跌城市数量

数据来历：诸葛找房

10个要点城市二手住所成交量近百万套，同比上涨16.7%

2019年10个要点城市二手住所成交量近100万套，同比上涨16.7%，从年度成交量来看，处于2012年以来较高水平。从月度成交量来看，全体出现前高后低的态势，成交量在本年4月份创2017年以来新高今后，受商场调控加码影响预期改动，成交量逐渐下滑；直至本年年末，成交量略有好转，11月、12月成交量同环比双双上涨。2019年年末成交量重现翘尾，与2014年末状况类似，估计2020年二手住所成交量会继续上涨。

2019年一季度，信贷环境有所改进，多城市下调房贷利率，部分城市方针有所放松，归纳要素影响下，商场预期有所改进，比较2018年下半年有所回暖，一季度要点城市二手住所成交量涨幅显着。跟着成交量价的上涨，迎来的是方针收紧，预期改动，再加上新房商场供应放量分流二手房商场需求，受其影响二、三季度成交量逐渐下滑；四季度，多地公布“人才方针”，商场预期有所好转，要点城市二手住所成交量年末上升。

图37：10个要点城市二手住所成交量及同环比改动状况

注：10个要点城市包含北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、姑苏、南京、厦门及成都

数据来历：各地住建委；收拾：诸葛找房

二、一二线城市商场均价遇冷，长三角经济圈全年体现亮眼

三四线城市商场敏感度低，全体价格动摇或滞后于商场实在状况

2019年一二线城市受方针调控压力相对较大，商场下行显着，三四线城市因为本地商场规模较小，商场敏感度较低，商场价格调整存在滞后于商场实在体现的状况，因此三四线城市2019年二手住所商场价格体现全体优于一二线城市。从各等级城市全年二手住所商场价格走势来看，一二线城市连续上年末下行趋势，前三季度呈动摇跌落，第四季度左右开端回稳；三四线城市则与之相反，除一、二月份商场冷季有所跌落外，前三季度动摇上涨显着，第四季度上行动力开端闪现缺乏，商场价格动摇回落。从商场价格水平来看，三四线城市第四季度商场价格较上一年同期同比上涨，而一二线城市较上一年同比跌落显着。从各等级城市全年及各季度累计涨跌幅来看，三四线城市2019年累计上涨2.37%，一二线城市均累计跌落，跌幅别离为2.26%和3.21%。

图38：不同等级城市商场均价同环等到累计涨跌幅改动状况

数据来历：诸葛找房

长三角及西北东北区域全年商场向好体现杰出，珠三角经济圈年尾上扬

2019年不同区域的规划与调控方针各异，带来二手住所商场区域间体现不同显着，全体上长三角经济圈和东北、西北城市相对其它区域商场体现较好，珠三角经济圈受要点城市利好方针带动第四季度以来价格回涨显着。从各区域全年商场价格走势来看，长三角经济圈区域内协调性较好，区域全体商场价格全年坚持平稳动摇上涨趋势，环比改动根本坚持在±0.5%的温文动摇区间，全年累计上涨3.30%，年末更有长三角区域一体化国家级战略规划利好加码，保持价格在商场冷季仍有较好体现，第四季度商场价格累计上涨0.70%；西北、东北城市前三季度价格上涨显着，东北全面复兴战略规划及要点二线城市自贸区建造等利好方针影响显着，西北遍及为商场价格补涨，两区域全年累计涨幅别离为5.43%和5.00%，第四季度进入商场冷季均有所回落。

而环渤海、西南城市及珠三角经济圈2019年二手住所商场全体体现较为冷淡，全年累计跌幅别离为4.97%、3.70%和2.87%，尤其是第一季度跌落最为显着，累计跌幅别离为3.21%、2.86%和2.20%，二三季度跌幅别离有所收窄，第四季度进入商场冷季环渤海经济圈跌落显着，但珠三角经济圈则从第三季度末至第四季度展现出显着的上行趋势，首要是受深圳特征主义先进示范区规划利好及“豪宅税”方针带动影响，第四季度商场价格累计上涨1.33%。

从商场价格水平来看，同样是长三角经济圈、西北和东北城市体现杰出，2019年第四季度其商场价格与上一年同期比较均同比上涨；中部城市体现中规中矩，商场价格与上一年同期比较根本坚持安稳；而环渤海、西南和珠三角经济圈城市较上一年同期均同比跌落且起伏较大，其间环渤海经济圈同比跌幅最大，受方针调控压力最为显着。

图39：2019年各区域城市全年及各季度累计涨跌幅状况

数据来历：诸葛找房

三、2019年商场全体张望心情较为稠密，单个要点城市体现杰出

要点城市张望心情遍及稠密，单个城市受方针利好体现杰出

从诸葛找房观测的10个要点城市来看，2019年二手住所商场心情全体上连续上一年状况，张望心情充满全年，但单个要点城市受规划和利好方针影响体现杰出。从10个要点城市心情指数走势来看，姑苏和厦门商场心情在其他各城中体现最好，尤其是厦门上半年商场心情提振显着，回归平稳理性区间；深圳则自2019年2月以来商场心情相对其他城市坚持在一个较高水平，第三季度以来受方针利好影响，商场心情振提显着；北京和上海商场心情更是自2018年以来继续稠密的张望心情，尤其是北京商场心情一度低迷，上海商场心情则相对上一年低迷时期有必定上升；其他城市商场心情则下行显着。

图40：10个要点城市二手房商场心情指数

数据来历：诸葛找房

10个要点城市议价空间小幅下降，买方需求有所回温；成交周期逐渐趋稳，前史挂牌房源被消化

2019年10个要点城市议价空间比较2018年小幅下降，买房需求有所回温；2018年末至本年2月份成交周期上涨显着，成交周期从2018年的均匀3个月左右上涨至2019年的近4个月左右，一方面2019年全体调控环境以紧为主，商场张望心情稠密，购房者慎重入市；另一方面前史挂牌房源逐渐被消化，使得成交周期有所拉长逐渐趋稳。

图41：10个要点城市议价空间及成交周期状况

数据来历：诸葛找房

四、2020年二手房商场展望

1、二手房商场全体平稳运转将成常态，因城施策下存在结构性空间

跟着“房住不炒”全体基调的稳步奠定，在阅历了2018年的调整与2019年的逐渐趋稳后，2020年全国二手房商场将连续平稳运转趋势，商场价格出现温文动摇状况。分城市等级来看，一二线城市对人才吸引力一直存在，“因城施策”下将有所回暖；三四线城市未来上涨动力首要来自热门区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。分区域来看，2020年粤港澳湾区和长三角经济圈在严重国家战略规划的利好影响下，存在必定的回温暖上涨机率；环渤海经济圈在要点城市调控方针边沿放松状况下，仍存在改进向好空间。

2、2020年商场心情逐渐回归平稳与理性状况

“因城施策”的逐渐实践与执行，不只将带来政府监管的逐渐安稳和战略清晰，也将推进商场心情从动荡不安逐渐走向平稳与理性，而商场心情的理性，关于保持商场价格安稳十分重要。因此2020年上半年跟着商场心情的逐渐回稳，或许带来商场价格的时间短动摇上升，但后期跟着心情继续平稳，商场价格动摇改动也将保持在合理改动区间。