「300185股票」手握百万愁死我：房贷利率下调，买首套房还是炒银行股？

本文来历：年代财经作者：高文珣

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“首套房商贷利率下调20个基点，你计划买房吗？”“上市银行估值处于前史和商场低位，你计划炒银行股吗？”这两个问题困扰着王文（化名），他没想到手里的一百万元会成为一个“博弈论”难题。

日前，央行、银保监会调整差别化住宅信贷方针，首套房商贷利率下限调整为相应期限借款商场报价利率减20个基点，二套房借款利率方针下限按现行规则履行。

以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参阅，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

中金公司研报以为，从微观视点，按揭利率下调能够言过其实购房者利息担负然后影响借款需求。“从前史经历来看，曩昔三轮按揭借款降息周期中，住宅出售和按揭借款增速能够上升10-60个百分点。考虑当时住宅购房需求仍偏弱，安全估计本年按揭借款增速下滑起伏能够企稳在7.5%左右，后续仍需继续调查其他方针和购房需求的改变。”

5月18日开盘，42家A股上市银行板块呈现两极分解走势，其间8家上涨、27家跌落、6家平盘；江阴银行（002807.SZ）涨幅最大，到达1.45%；宁波银行（002142.SZ）跌幅最大，到达2.67%。

“我大学毕业到现在一直在租房，现在房贷利率下调了，我也在考虑（买房），是不是一定会买，很难说。”现已在南京租房5年多的王文是一名程序员，层出不穷也有了近三年的炒股经历，在他看来，尽管自己是首套房，是所谓的“刚需”，“但银行股现在出资价值确实很有吸引力，说不定我买了一年后能赚20%，还有分红。”

买首套房，仍是炒股？

尽管首套房借款利率最低降至4.4%，可是年代财经5月17日从南京市多家银行了解到，各大银行暂时都没有收到详细调整的告知，现在仍将履行此前的房贷利率。

“央行的告知下发的有点忽然，行里现在还没有进行调整，并且安全和每家地产公司的协作利率都不太相同，后期肯定会依据银行详细情况去调整。”南京银行（601009.SH）某信贷司理告知年代财经，从方针发布到新的利率价格落地需求一段时间，“不过下调关于首套房的购房者肯定是合算的。”

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不过，据媒体报道，天津中行、农行、工行、建行、交行、招行等多家银行首套房贷利率降至最低4.4%，从5月18日起正式履行；姑苏部分国有大行的首套房借款利率今起也降至最低4.4%，二套借款还清可依照上述首套房利率实施。

中泰证券银行业首席分析师戴志峰以为，首套房最优借款利率下限下调20个基点，对银行净息差的影响在0.27-0.49个基点，估计对银行2022税前赢利影响起伏在0.25-0.45%，全体影响有限。其间，国有行遭到的连累最为显着，主要因大行按揭借款规划和占比均较高。“对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行全体影响。”

浙江证券首席微观分析师李超以为，本次方针有助于拉动首套住宅借款需求，指向“宽信誉”，4月居民住宅借款削减605亿元，同比少增4022亿元，数据大幅回落，“安全以为言过其实房贷利率也是天壤之别其他房地产放松方针，驱动房贷逐渐放量。”

房贷利率下调，买首套房仍是炒银行股？这让王文陷入了一种博弈状况，他想买房，但又不想抛弃“抄底”银行股的时机，“说实话，我仍是很看好银行股的，大部分出资都买了银行股，尽管不多，但也跑赢了存款利率。”

他给年代财经算了一笔账，2020年12月31日，南京银行的收盘价是8.08元，2021年12月31日该股收盘价为8.96元，“每股赚了0.88元，年化收益率约为11%，还不包含年中每股分到的0.39元，简直到达了14%-15%的年化收益率。现在有些城商行、农商行成绩不错，并且估值仍是很廉价的，我就在想要不要买点做出资？”

依照特点区分，现在，42家上市银行中有6家国有行、9家股份行、17家城商行和10家农商行。

Wind数据显现，2022年一季度，42家上市银行的全体风言风语收入同比添加5.62%，归母净赢利同比添加8.52%，其间城商行和农商行增速较高。

年代财经注意到，42家上市银行之间的一季报成绩呈现了显着分解，城商行和农商行呈现出了微弱的成绩添加势头，其间江苏银行（600919.SH）、宁波银行（002142.SZ）、南京银行、杭州银行（600926.SH）、成都银行（601838.SH）、齐鲁银行（601665.SH）、江阴银行（002807.SZ）、常熟银行（601128.SH）和张家港行（002839.SZ）均完成营收增速大于10%、归母净赢利增速大于20%的成绩。

从借款的视点来看，本年一季度，上市银行的借款同比添加10.8%，要低于2021年四季度的11.2%；其间，拖后腿的主要是股份行，其借款增速下滑最为显着，增速环比下降1.2个百分点至7.4%。城商行、农商行的借款投进仍旧保持了较高景气，借款增速约15%。

相关于借款而言，本年一季度，上市银行的存款同比添加8.6%，要显着高于2021年四季度的7.4%，各类银行的存款增速均环比添加，尤其是城商行、股份行的上升起伏更大，增速分别为2.7%和3.0%。

银河证券5月16日的研报以为，银行板块当时PB为0.55倍，处于前史和商场低位，江浙成渝区域银行估值提高显着，而部分财富管理行估值呈现回调，供给了装备时机。资本商场震动调整虽对银行代销事务形成短期压力，但中长时间赛道价值不变，上市银行布局转型力度不减，短期估值回调供给相对较好的买入时机。“安全继续看好银行板块出资时机，给予‘引荐’评级。”

每月少还百十块元，有人决议出手

在南京作业，可是家在镇江的袁威（化名）告知年代财经，他现在就归于首套房的刚需，“大学毕业后一直在南京租房子，家里人期望我回镇江作业，我五一前也看中了镇江一套差不多140万的房子，首付大约40万，剩余一百万需求借款。”

依照现在LPR利率4.6%核算，袁威借款100万元，期限是30年，那么他每个月需求还贷5126.44元。假如依照下调后的4.4%利率核算，袁威每个月的还贷金额为5007.61元，月供少了约119元。

“依照曩昔的核算，我的房贷本息算计大约是184.55万元。假如依照4.4%利率核算，我的房贷本息算计大约为180.27万元，30年大约少交4.28万元。”在袁威看来，横竖他是要回镇江买房成婚的，“已然有利率优惠，干嘛不买呢？每个月少个百十块钱，实际上便是两包烟钱，对我来说，无所谓，吸引力不大。”

相同存在房子刚需问题的还有刘华（化名），她在南京一家民企做出售司理，月薪两万元左右，“关于我来说，我名下还没有房，所以这次首套房借款利率下调，对我而言，仍是有点牵动的。”

她坦言，自己现已看中了南京江宁区的一套房子，间隔自己上班的当地比较近，“我的存款和我爸爸妈妈的赞助，至少能够处理掉30%的首付款，剩余160万就需求借款了。”

为此，刘华还专门找了做信贷事务的朋友帮助算了一笔账：“以160万元借款、等额本息还款来算，期限30年，依照原先最低4.6%的利率，每月还款8202.31元；假如改为4.4%，每月还款8012.17元，均匀每月可削减月供开销约190元。”

“也便是说，我本来的还款本息总额295.28万元能够降至288.44万元，30年共削减利息开销6.84万元。”刘华告知年代财经，尽管每个月省下的钱不多，可是对自己来说，总是要买一套归于自己的房子，“能廉价一点是一点，每个月省190元，至少能够省个手机话费。因而，我计划出手了。”

关于每个月少了百十块钱，友们也是议论纷纷，有友表明，“想买劳斯莱斯，成果发了张五元优惠券”，也有友表明，“降房价才是王道”……

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除此以外，本年5月以来，包含浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏姑苏、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市方针中提及多孩家庭住宅需求。

其间，南京明确提出，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套产品住宅，层出不穷可享受相关银行最优惠借款利率等支撑。

“我尽管还算有点钱，可是我也不会再生三娃了。”现已有了两个孩子的江苏某私募基金人士江伟（化名）告知年代财经，添加1套购房时机，并不能磨平哺育三娃的本钱，“实际上是添加了我的开支，我为什么要为了一套房子去再生一个娃呢？并且这房子对我来说，并不是刚需。”

江伟早已财政自在，即便全额购买1套南京的房子对他来说压力也不大，可是他坦言，“还不如把买房的钱去出资股票，现在许多股票的估值都很低，具有长时间持有的价值。”