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（百强房企战略取舍缩短拿地现金流安稳压倒扩张愿望）

????本报记者王丽新

????第二轮22城会集供地于8月4日敞开，在此之前，“拿地出售比不超越40%”的规则已悄然运转，在“上规划”与“要质量”的平衡中，“不拿地懊悔三天，拿地懊悔三年”的焦虑心情在房企中延伸。

????中指研讨院监测数据显现，2021年前7个月，百强房企拿地总额18057亿元，同比下降3%。而翻开克而瑞上半年百强房企新增货值榜能够发现，部分TOP10房企正在缩短拿地出资，比方我国恒大上半年新增货值仅234.8亿元，缺乏本年月均出售额的一半。补货动力缺乏的背面，是现金流安稳压倒扩张愿望的安全意识。

????房企投拓条线面对的应战可谓史无前例，履行十几年的“熟套路”已不再高效，内外部职业根本面都倒逼房企掌舵人从头进行预判和挑选。

????“削减拿地出资并非房企缓解资金紧张程度的榜首挑选，更多的是战略性取舍。”贝壳研讨院高档分析师潘浩对《证券日报》记者表明，在当前职业局势下，房企会层出不穷重视土地的收益率和资金流的安稳性，在对一些中心城市的战略布局中，资金流安稳性的权重会超越收益率。

????房企出资慎重

????从权益拿地金额来看，据克而瑞统计数据显现，本年上半年，TOP20房企权益出资金额近2600亿元，占百强房企的48%。

????在聚集深耕的战略下，三成百强企业上半年货销比超越60%，以区域深耕房企为主。如我们、越秀等别离聚集长三角和大湾区出资，上半年新增货值占上一年全口径出售份额超越110%。而中骏、绿城、德信等得益于会集供地，货销比相同超越70%。此外，上坤、力高级在差异化出资战略下，在中心三线、四线城市活跃补仓。

????“整体而言，在本身补货富余以及优化财务目标的布景下，龙头房企的出资脚步将有所放缓，中心城市第二轮、第三轮会集供地将成为中斗室企出资的窗口期。”克而瑞以为，规划房企战略仍是聚集首轮会集拍地，一方面资金优势能够“先下手为强”，另一方面“抢跑”首轮双会集地块既能够在年末构成部分可售货值，也能够为二轮、三轮出资战略供给更大的腾挪空间。

????值得重视的是，有揭露数据显现，7月份以来，百城土地成交面积环比削减40.8%，已接连三周大幅低于季节性。

????“成交量下滑是土地商场结构性和节奏性两层要素导致，跟着第一批会集供地于6月份完毕，第二批会集供地从8月份开端，7月份就成为了22城会集供地的‘真空期’，导致7月份土地成交量显着下滑。”潘浩表明，从历史数据来看，存在季节性动摇，近五年来7月份土地成交量皆为环比下降。

????但整体而言，房企拿地热心确真实减退，在中指研讨院企业事业部研讨副总监刘水看来，方针方面，“三道红线”、“两会集”卖地、“拿地出售比40%红线”等方针促进企业量入为出，审慎拿地；商场方面，城市出资危险明显加大，容错率越来越低，房企倾向于精准出资，防止盲目出资带来的流动性危险、去化危险和盈利性危险；战略挑选方面，标杆房企开展方针重视平衡规划、效益和危险，曩昔的土地盈利和金融盈利远去，职业进入办理盈利年代，调整拿地节奏以习惯新年代需求成为一个必选项。

????标杆房企侧重查核回款

????减缩出资的背面，房企都忙着回款，以往的KPI查核以出售额为主，现在则多了回款和赢利目标，究竟落袋为安。疫情重复也增加了不确定性，房企需求预备足够资金来还账和应对商场改变。

????多轮重磅调控方针的出台，让房企重塑开展逻辑。刘水表明，融资受阻、会集供地带来会集推盘的出售压力下，房企会愈加依靠运营性现金流，坚持加大营销、紧抓回款，坚持杰出的运营局势是争夺资金支撑的要害。

????依据各房企发布的数据显现，头部房企回款率坚持在90%左右，如2021年上半年，恒大出售回款率高达90%，与2020年（回款率为90.3%）根本相等；到2020年末，碧桂园接连5年出售回款率超90%；2020年，中海的出售回款率到达95%。

????“从出售视点来看，多项调控方针导致房企融资途径收紧，房企对出售回款的依靠程度加深。依据国家统计局发布的房地产开发到位资金来源看，房企出售回款累计占比由年头50%的水平，快速拉升至年中的54%，提升了4个百分点，到达2016年以来的最高值，而从前年头至年中坚持在1个百分点左右的改变。”潘浩表明，层出不穷，越来越多的房企将出售回款作为运营办理的中心目标，头部房企回款率在2020年到达90%的平均水平，其间不乏有房企到达95%、97%。

????不难看出，房企开端做新的谋篇布局，从曩昔单纯的规划排位赛，转换到更重视规划、效益及防危险三者的均衡开展。鉴于此，潘浩以为，房企的规划效应在边沿递减，但也不会过快缩短，规划房企会在安稳的基础上加速财物和存货的周转功率。职业马太效应不断加重，中斗室企的生计压力增大，留给他们的时刻和时机都在削减。