瞭望丨租赁金融升温，警惕变相为楼市“加王国强的新浪博客杠杆”

警觉住所租借财物证券化过程中租借金融的“多重变身”

一是“租借借款”转变为“加杠杆”，如此，未来租金或许会大涨

二是互联金融“p2p”途径经过“租借金融”持续翻滚，所供给的信誉贷、消费贷、过桥贷等成为新增炒房资金

三是租借金融经过“伞状信任”重回“炒房”途径

原题《警觉租借金融变身楼市“加杠杆”》

文/《眺望》新闻周刊记者何丰伦邓华宁周强

《眺望》新闻周刊记者近来对北京、江苏、广东、广西等地多座试点“租售并重”城市进行采访发现，很多房企“扎堆”抢租借商场“证券化”时机。业内人士以为，我国住所租借商场开展前景宽广，招引了许多运营主体跻身这万亿租借商场“跑马圈地”。在这个过程中，应该高度警觉租借金融变身楼市“加杠杆”的新式金融来历。

“租借金融”升温

依据链家地产研讨部供给的数据，2017年我国租借商场规划已超1.3万亿元，估计2030年我国租借人口将达2.7亿人，商场规划将达4.2万亿元。现在，广东、浙江、北京、上海别离有47%、41%、37.2%、38.3%的乡镇家庭经过租借处理寓居需求，租借商场的规划和发达国家现已十分挨近。

《眺望》新闻周刊记者采访了解到，跟着住所租借组织化、专业化的开展，住所租借证券化得到了相关部分的高度重视。戴德梁行华南及华西区研讨部主管张晓端告知《眺望》新闻周刊记者，“我国住所租借商场的开展前景和宽广空间招引着许多运营主体进行测验和探究。作为新的蓝海，金融支撑是租借住所商场开展的柱石。”

从商场状况来看，房地产企业、银行、互联巨子纷繁布局以房地产租借商场为标的物的“租借金融”范畴。2017年下半年开端，保利、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企已获租借证券化的入场券。2018年，上述房企纷繁加速推进租借“证券化”的脚步。据不完全统计，到现在房企获批的房地产信任出资基金（REITs）、商业地产证券化（CMBS）、财物支撑收据（ABN）等租借证券化产品规划已超500亿元。

除此之外，3月12日，我国建设银行与新派公寓主张首期20亿元公寓财物并购基金，促进租借商场快速整合开展。

本刊记者对多方进行深化采访发现，房企、银行、组织等抢滩租借商场带有各自显着的目的性。

广西银监会柳州银监分局局长吴剑以为，在现在银行严控信任等非标资金流入房地产范畴、外加一线城市严查并购借款的景象下，开发商的融资途径受限、融资收紧。财物证券化是开释职业资金沉积最有用的处理方法之一。

张晓端以为，对开发商而言，从高周转形式到自我克制，资金是最大的检测。互联巨子进入住所租借商场的动力在于为很多资金寻觅“出口”。人民银行南宁中心支行方针研讨室主任黄盛文以为，互联处理最终“十米”的问题，需求很多实体物业作为支撑，但在重财物的房地产项目开发过程中，互联缺少满足的人才来进行项目运作，盯准本钱较低的租借商场，在政府盘活团体、仓储、划拨用地的前提下，以低本钱介入房地产商场，以赢利丰盛的电商出售途径来完成盈余。

存圈钱炒房“跑偏”隐忧

《眺望》新闻周刊记者采访过程中发现，租借商场的收益与证券商场短期内的收益距离很大，导致租借商场“证券化”过程中，存在着圈钱抢地入市炒房“跑偏”的隐忧。

建行北京市分行房金部副总经理吴树德向《眺望》新闻周刊记者举例说明，“假如一套房子首年月租金6500元，每年按3%递加，一次性交满3年房租可打9.2折，那么运用住所租借借款后，建行可一次性将3年房租交给房主，租客仅需付租借借借款月供6623元，三年少开销2664元。房主可一次性拿到三年的房租，租客减少了开销，住所租借借款对各方都有利。”

深圳平石财物办理公司合伙人张天运依据商场化资金的运转收益对本刊记者分析指出，银行理财产品的收益率为4.5%～8.5%之间，当时租金收益率只要1.5%～3%之间。假如要进行住所租借财物证券化，现在私募、公募基金的参加活跃性较低。

华夏地产首席分析师张大伟说，在北上广等一线城市，住所物业租金报答率大多在2%左右，而国内资金本钱年化利率介于5%至8%之间，假如没有财物证券化，自我克制型的重财物租借形式底子玩不转。

建行广东分行的测算显现，广州住所租金报答率在北上广深中是较高的，到达了1.7%。本刊记者采访了解到，从上一年开端，万科累计花了170亿元在北京、广州、佛山拿了5幅自我克制地块，用来开展租借住所。以佛山地块为例，楼面单价15300元，100%自我克制，加上建安本钱、财务费用，到达约2万元／平方米。租金按100元／平方米／月计，需求200个月才干回本，比酒店回本周期还长。

此外，业内人士以为，现在缺少针对住所租借商场证券化的税收优惠方针，这将在很大程度上按捺资本商场对住所租借的长时间投入。

万科长租公寓负责人张成皓告知本刊记者，组织租借房子，要交纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其间房产税占租金的12%，增值税抵扣后需交纳5%～6%，全体税率挨近17%～18%。另一方面，一些不规范运营的“二房东”、个人租借屋，为了避税甚至不进行租借存案挂号，加大了正规企业的竞赛下风，按捺了租借企业的开展。“住所租借商场高企的税费不利于规划化、组织化租借企业培养，主张政府进一步下降税费本钱。”张成皓说。

现在国家和省区市都鼓舞将搁置商业用房改为租借住所，将土地用处调整为寓居用地，调整后用水、用电、用气价格依照居民规范履行。但这些规则落地触及多个部分，批阅程序杂乱，迫切需求各地加速出台实施细则，下降准则本钱。

警觉租借金融“变身”

《眺望》新闻周刊记者采访的多位业内人士以为，很多信贷资金和社会资金涌入租借金融范畴是必然趋势，但要警觉住所租借财物证券化过程中租借金融的“多重变身”。

一是“租借借款”转变为“加杠杆”。张大伟以为，租借借款变相给了租借加杠杆的时机和概率，租借借款会被出资者使用。“曩昔租金涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆。假如租房借款，变相加杠杆，未来租金很或许会呈现大涨”。

二是互联金融“p2p”途径经过“租借金融”持续翻滚，所供给的信誉贷、消费贷、过桥贷等成为新增炒房资金。互联金融中的“p2p”信贷途径一直是炒房资金的重要来历。“爱租哪”合伙人陈其东说，“互联金融供给的信誉贷、消费贷、过桥贷等都很简略变成楼市加杠杆的东西。假如没有有用的防范措施，租借借款很简略被炒房者使用。”互联金融开展业务没有地域约束，无法核实客户需求的真实性。在怎么有用鉴别房源是否真实租借、租房合同真伪等方面，互联金融公司的风控系统底子掩盖不到。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，房租贷便是一种消费贷，存在套现的或许。监管部分应当对此类借款进行活跃操控，对借款资历要设置门槛进行审阅，关于挪作他用等行为要坚决惩办。炒房者凭借各种“加杠杆”手法，使得限购方针、银行差别化信贷方针等操控过度杠杆的“防火墙”简略就被打破。过度杠杆化则或许唆使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群进入住所融资，简略发生“次级借款”，加大房地产动摇和金融风险。

三是租借金融经过“伞状信任”重回“炒房”途径。现在我国租借住所的出资报答率只要2%～3%，与现在信任商场上动辄15%以上的报答率，距离悬殊。

采访中，张天运向本刊记者具体解说了租借金融怎么经过“伞状信任”重回房地产商场的途径：房企经过“入市”抢地，将新地块作为“租借项目”向银行寻觅资金支撑，然后将资金投放到本来现已缺少的楼盘开发中，在“租借型楼盘”出售时又采纳“提早预付5～10年租金”的方法，补偿“租借楼盘”的资金短板。

房企与券商、基金、信任企业联手，将“租借项目”与旧楼盘进行“全体包装”，变身为“住所租借金融项目”，向银行、商场出售产品，因为住所租借商场前景宽广，此类信任项目向银行出售过程中，会得到银行资金的大力追捧。这简略形成资金重回房地产商场，再度推高房价。

新城控股高档副总裁欧阳捷以为，方针上明确规则用持有的不动产物业作为底层财物，用收益法去评价财物证券化产品，收益率很难契合财物证券化预期。“现在一切的财物证券化产品本质上都是债，想要到达中等收益几乎是不或许的，除非下降土地价格和税费，一起进步租金，才干到达资本商场能够承受的出资报答率。”

亚豪组织商场总监郭毅以为：“住所租借证券化的关键在于怎么到达与当时资本商场预期盈余率适当，而不是简略‘一化了之’；尤其要防止财物证券化后经过伞状信任的方法，资金从头回到炒房途径中。”

吴剑以为，在住所租借商场证券化过程中，应该持续遵从“去杠杆”准则，下降银行、房地产企业对出资报答率的期望值和报答周期，银行现在对出资报答的周期现已延伸为15～20年，但房地产企业的出资报答周期还停留在10～15年，利率要求与租金报答率比较距离更大。“从全局上看，下降金融商场利率与进步国民收入水平结合在一起，才干最大极限地将资金从房地产引流回到实体经济中。这就需求坚持不懈地遵循房地产调控方针。”LW

刊于《眺望》2018年第28期

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