汇添富策略回报(中信证券研报)

本文来历：年代财经作者：林心林谢斯临

与三个月前年度成绩会上大吐苦水不同，在万科2021年度股东大会上，董事会主席郁亮正在企图向外界传递对房地产职业的决心。

万科股东会现场，年代财经/摄

6月28日下午，万科在大梅沙深圳万科中心举行2021年度股东大会。

据年代财经了解，因为疫情防控，当天现场到会的股东人数共65人，早已没有2020年前上百人参会的壮丽局面。现场股东方位安排得比较松懈，股东们之间并也没有过多攀谈，自行翻阅着手中股东大会审议资料。

值得一提的是，此次股东大会现场也未见大股东深圳地铁集团的身影。万科董事会秘书朱旭解说称，因为疫情防控原因，昨日深铁集团的几位董事和监事暂时决议不能到会会议。

不过，深铁集团仍是预备了在股东大会上的讲话——必定了万科在2021年面临商场压力“十分不容易”，并称信任未来万科能“披荆斩棘，披荆斩棘”。

此前发布的年报显现，2021年万科完成合同出售金额6277.8亿元，为万科2008年之后出售初次呈现负增长。期内经营收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比呈现下降，为1995年、2008年之后万科第三次呈现净利润下降的年份。从当天万科管理层脸上的表情来看，也难言轻松。

“3月31日跟咱们沟通，那时分压力多大，够伤心的了。”郁亮直言，本年3月30日，万科交出了2021年全年成绩陈述，郁亮在年报中致歉反省并抛弃了年度奖金。

作为首先喊出“活下去”“白银年代”的职业龙头，万科的成绩与情绪必定程度上映射着整个房地产商场的底色。

现在接近年中的节点，股东们火急地想知道当时老大哥万科怎么看待当下的商场走向。

“咱们知道本年日子特别伤心，也是我从业以来觉得压力最大的一段时刻。”郁亮不止一次表达他的难处。

本年房地产商场的出售状况，让郁亮坦言预估缺乏，“咱们在年头或3月份时关于商场下行有预估，但没想过这么严峻。”克而瑞研讨数据显现，百强房企1-5月的全体操盘成绩规划同比下降52.3%，降幅较此前一个月进一步扩展，而万科前五月的累计出售则同比下降41%。

对此，郁亮给出一个稍显活跃的判别：从短期来看，房地产商场现已触底，而商场康复仍然是一个缓慢温文的进程。

其判别来自三个方面，其一是从中央政府到地方政府，为了房地产职业健康发展调整了一些方针；此外，被疫情所延误的需求在6月份将得到一些开释，而6月也是房地产每年的出售顶峰；其三则是房价降幅收窄，6月份部分一线城市的二手房挂牌价格乃至呈现上涨。

与以往喊出“活下去”不同，这次主席郁亮转而唱起“红脸”。

“职业压力现在这么大，最需求的是决心。”所以，年头定调了“黑铁年代”的郁亮现在喊话，“咱们地产职业是很困难，可是假如放到社会中去，咱们职业必定不是最困难的一个，所以咱们也没任何理由躺平。”

假如说，2018年喊出“活下去”的万科更多是有备无患，那么现在活跃给职业传递决心的郁亮，则更像是报团取暖。

为提振决心，在本年3月万科董事会还推出回购方案和分红派息预案，包含将在三个月内择机展开20亿元-25亿元回购；以及将分红份额由2020年的35%跃升至50%，算计拟派发分红112.8亿元。

有股东问询是否会持续坚持进步分红份额，财政负责人韩慧华解说称，2021年是考虑公司权益净利润下降较大，为安稳股东分红状况才特别提议把当年分红份额进步至50%。考虑到公司久远发展需求现金的支撑，未来万科将分红份额维持在以往35%—40%之间。

“挤牙膏式”的回购进程相同令股东和投资者们不甚满意。

自宣告回购方案以来，到2022年6月28日万科累计回购了12.9亿元，回购金额实行份额为65.5%，但是间隔回购方案中方案的3个月期限则仅剩余两个交易日，回购价格定价低、回购力度小也令外界质疑其诚心。

对此朱旭在股东会上回应称，除了回购时刻、价格约束，还有一些时点的约束，比方集合竞价的时分不能参加，在收市前半小时也不能参加，所以导致现在仅回购了12.9亿元。

“接下来假如股价满意条件，咱们会尽力去做回购，假如没有满意条件的话咱们会向董事会作陈述，也会向监管部门作阐明。”朱旭称。