「明日涨停股票」这座滨海城市房价腰斩，库存12年都卖不完？

文/陈淑莲

“有许多烂尾楼和空置房，却没什么人看房。”在防城港从事房产中介事务的周明告知我国新闻周刊，本年以来他一单未开，现已考虑转行，“送外卖或许做直播，先熬过这一阵再说”。

防城港这个坐落广西南部的沿海城市，从前是炒房者的热土。周明还记得2018年时防城港的盛况：那年4月末，海南发布了可谓全国最严的楼市调控方针“全域限购”，之后的防城港楼市好像被打了一针“强心剂”，短短几十天时刻，房价飙升，从均价四五千元一平米到了9000元一平米。

“深圳的昨日便是防城港的今日，深圳的今日便是防城港的未来。”从前略带夸大的营销广告，影响着一拨又一拨的人群前来抢购，衬托着防城港当下简直腰斩的房价和断崖式跌落的销量，显得尤为挖苦。

据克而瑞发布的百城库存月报，到5月20日，广西防城港市的产品房去化周期高达152个月。如此计算，在不再建新房的状况下，光是卖完库存房就需求12年零7个月。

防城港，成了其时全国产品房去化周期最长的城市。

从前的楼市神话

防城港犹如过山车般的楼市，在房价上涨之初，并不纯粹是“空中楼阁”般毫无地基。

防城港与东盟各国陆海相连，是我国内陆内地进入东盟国家最快捷的海陆门户。跟着我国—东盟自由贸易区建造的加速、泛北部湾区域经济的协作与开展、广西北部湾经济区的敞开开发，这儿的区位优势不断提高。

防城港东兴市现象航拍。图/图虫构思

2018年海南的全域限购，更是为这儿带来了新的开展关键。一夜之间，大批房产中介、途径出售、炒房客将目光转向一海之隔的广西北海、防城港等小城。

比较其时三亚动辄数假如平米的房价，那会儿的防城港不过四五千一平米，好像更能满意一些人的“海居梦”。

当年，国务院还同意成立了广西防城港边境旅行试验区。

广西桂土科技创始人、资深房地产研讨人士吴宁告知我国新闻周刊，在一系列利好要素影响下，2018年防城港楼市适当火爆，土地出让价格以及楼面价屡次破纪录，楼市以及土地完成了量价齐涨。

国信房地产信息数据显现，2017年时防城港土地出让面积为353万平方米，到2018年时近乎翻倍，到达689万平方米。

那时，走在防城港商业街上，仅房地产中介门面就有十多个，与之配套的装修、装修、房子保管、建材等楼市相关工业的店肆更举目皆是，“一房难求”是其时的真实写照。

与此一起，来自东北、江浙、山西等地的买家们一次性买下一层商铺或十几套房子的故事，简直是不少防城港楼盘售楼人员都曾听闻或经历过的工作。

这样的购房热潮造就了从前很火的“防城港免费一日游”旅行团。旅行团除了能一路旅行如白浪滩、石角红树林保护区等防城港精华景点，还能品味当地特色美食，有时甚至有免费小礼品赠送。

不过，在玩耍过程中，顺带看几个楼盘，观赏一下样板间也成了当地房产署理圈约定俗成的出售套路。尽管一路下来费用昂扬，可是只需一个团中能有一位客户下单，那么基本上就能稳赚不赔。

其时有媒体报道，一些传销安排还借着“看房一日游”名义，大举宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产商场的出资潜力等，诱使不深入了解当地状况的外地观光客买房，并进入传销等非法安排。

当然，传销缔造不了这么巨大的楼市神话，防城港令人侧目的热销数据，首要仍是来自连绵不断的外来炒房客。

据防城港房产统计数据显现，2018年防城港市合计出售产品房48486套，比较2017年增加85.46%。

周明对我国新闻周刊说，那些年只需走在防城港市，随处可见正在开发建造中的楼盘，高高的塔吊和城市的天际线融为一体，“仅仅没人想到不过几年光景，从前蒸蒸日上的现象已被很多的烂尾楼和空置房代替”。

严峻依靠外销

在防城港的楼市神话中，“途径出售”在里面的“作用”不可或缺。

防城港下辖港口区、防城区、东兴市和上思县。其间防城区是老城区，大都是当地人寓居，港口区是新区，新建的楼盘首要会集在这个区域。

防城港市某地产项目负责人赵峰告知我国新闻周刊，港口区的购房者大都来自外地，外销挨近90%，“基本上全赖途径，佣钱返点稳定在10个点左右，有时候能达20多个点”。

吴宁也谈到，在北部湾的几个城市中，防城港历来给到途径的佣钱最高，“刚开始一平米返点五六百，后来就涨到1000元”。

以一套80平米，总价40万的房子为例，假如一平米返点1000元，那将近8万的费用要给到途径方。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向我国新闻周刊表明，尽管曩昔几年防城港因为很多利好要素叠加，使得楼市一度迎来“小跃进”，但这儿的短板一向很明显。

作为一个常住人口只要100多万的边境小城，防城港本地购房需求并不高，且本身体量并不足以支撑这一房价，严峻依靠外销。

而昂扬的获客本钱也在必定程度上危害了当地楼市生态。“需求难如登天一般从全国各地寻觅客户，来回的机票、食宿以及招待，并不是一笔小数目。”严跃进说。

图片来历：克而瑞数据体系

疫情被以为是压倒防城港楼市的“最终一根稻草”。

克而瑞数据体系显现，2019年防城港产品住所成交面积为246.07万平米，而到2020年只要135.6万平米，几近腰斩；到了2021年，更是下降到93.06万平米，成交面积进一步跌落。

防城港坐落大陆海岸线最西南端，其下辖的东兴市更是直接与越南接壤，这让防城港的边贸、渔业和旅行业昌盛一起，也让该市面对着严峻的疫情外防输入检测。

在东兴市已发现的疫情中，大部分都指向境外人员或境外物品触摸。

从本年2月下旬起，东兴敞开了长达三个月的疫情封控办理，并因为过长时刻封控引起了广泛重视。但在所有人以为这轮疫情将在5月底进入扫尾阶段时，5月31日疫情又东山再起。

赵峰的客人首要来自东北和西北区域，严峻的疫情局势和昂扬的阻隔本钱让绝大多数外地购房者望而生畏。

本年以来，他们在防城港的楼盘到访量下降了85%，成交量下降了70%，而所售楼盘的价格现已跌到5000元一平米以下，挨近2018年时的商场价。

此外，防城港作为一个新式的城市，并没有构成比较集合的生活区，其楼盘大都比较涣散，难以构成一个体系、全面的新生态。

2022年防城港政府工作报告中说到，其时房地产范畴等一些前史遗留问题有待加速处理，仍是当下防城港面对的首要困难之一。

“伤筋动骨在所难免”

国家统计局5月16日发布的数据显现，本年4月末，我国产品房待售面积55735万平方米，同比增加8.4%。其间，住所待售面积增加14.8%。4月份我国房地产开发景气指数为95.89。

通常状况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平。

在大环境如此惨淡的状况下，再加上防城港严峻的疫情防控局势，当地产品房去化压力可想而知。

防城港材料图

3月20日，广西下调部分城市房贷首付份额，其间在北海、防城港初次购买普通产品住宅的商贷最低首付款份额由25%调整为20%，进一步下降居民购房门槛，支撑产品房商场更好满意购房者的合理住宅需求。

但从成交数据来看，该方针并未到达预期作用。吴宁谈到，在疫情曩昔之后，当地楼市会有必定康复，但“伤筋动骨免不了”。

不过，关于有媒体报道的长达12年零7个月去化周期的说法，长时刻重视防城港楼市的吴宁以为，这个数据不具备可参考性。

“成交量低的状况下，哪怕库存并不是很高，其去化周期也会很长。”吴宁解释道。他以为当下防城港245.75万平米的库存面积并不算多，仅仅因为上半年疫情封控导致成交量断崖式跌落，以此为基数得出的数据才会显得如此夸大。

“等疫情曩昔，成交量康复之后，即使再难回到全盛时期，防城港去化周期预估也就两三年时刻。”他说。

赵峰以为，曩昔防城港的房价有必定泡沫在里面，但跟着商场的逐步老练与标准，这部分泡沫被渐渐紧缩，逐步趋于理性，“现在现已处于楼市冰点，总之会渐渐好转”。

但防城港要康复元气，还得下大力气，究竟楼市只涨不跌的神话早已幻灭，在房住不炒的大基调下，生育率的跌落以及消费商场的不景气，在必定程度上冲击了购房者热心。

严跃进表明，防城港能够进一步加大宣扬，大力开展旅行观光业。一起，加强防城港市的方针支撑与基础设施建造，加大城市吸引力，“不能过度依靠外销，还得加强本身建造”。

防城港坐落西南边境，在助企纾困和营商环境优化方面很难比肩一二线城市，严跃进说。他主张当地出台针对性的方针对楼市进行扶持。