002813(中国白银网)

一方面是企业融资难度加大，另一方面是商场调控程度不断加深，后市回款预期并不明亮。在此布景下，对迎来还账潮的众房企来说，资金链富余将是本年的重要课题。

日前，已有多个房地产企业发布的2020年年报显现，在“三条红线”新规指引下，房企自动降档。绿洲表明，到本年2月底，顺利实现现金短债比超越1“一条红线”提早转绿合格；绿城我国坚持非受限短债比合格提至“黄档”；今世置业下降一档“由橙变黄”；金辉全面降负，跻身“零踩线”房企之列。

值得注意的是，房企降档虽卓有成效，但从另一方面来看，商场调控收紧，购房者购房资金遭严查，融资途径紧缩，还账压力并未下降，房企资金承压力只增未减。

倒逼房地产职业去杠杆

2020年下半年，房地产金融方针继续收紧，并从供需两头全面压降房地产信贷规划，供给端银职业金融组织实施房地产借款集中度办理的两条红线，需求端房企融资则设置“三条红线”，倒逼房地产职业去杠杆。

究其原因，是涉房金融危险在不断加大。

CRIC研究员杨科伟表明，近年来，房地产金融特点不断强化，财物泡沫危险不断堆集，防备房地产金融危险已是火烧眉毛。到2020年三季度，房地产借款余额多达48.8万亿元，占各项借款余额比重已到达28.8%，房地产相关借款(含以房地产作为典当、担保)占比更是挨近40%。

杨科伟介绍，一方面，个人住房借款余额快速增加，致使居民杠杆率继续攀升，居民债款危险不断加码，并有向金融系统传导的趋势。到2020年三季度，全国居民杠杆率已迫临60%，深圳、厦门、杭州等中心一二线城市居民杠杆率更是超越80%。与此一起，全国居民债款收入比继续提升至55%，居民偿债才能显着削弱。另一方面，房企继续高杠杆、高负债、高周转运营，房企债款危险日渐高企。整理105家典型房企历年“三条红线”触线状况，不难发现，2017年-2020年上半年，“三条红线”触线房企数量逐年添加，红档、橙档房企数量占比仍挨近4成。

易居企业集团CEO丁祖昱表明，“三条红线”之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信誉债违约数量就到达222只，约是2019年的4倍，要点房企债券违约触及金额挨近170亿元，面对巨大的应战。

融资调控从途径转向总量操控

2020年8月，住建部、央行联合举行房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规划设置了“三条红线”，包含除掉预收款后的财物负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

依据“三条红线”触线状况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。假使“三条红线”悉数射中，有息负债规划则以2019年6月为上限，不得添加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规划年增速别离设限为5%、10%和15%。

2020年12月底，央行、银保监会一起发布房地产借款集中度办理的两条红线，银职业金融组织将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合组织、县域农合组织和村镇银行五档，房地产借款占比上限别离为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房借款占比上限则别离为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在严监管下，房企发债压力加大。贝壳研究院发布监测数据显现，月房企发债规划大幅削减至480亿元，环比削减69.8%，同比削减28.6%。2021年1-2月，房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月的3.5%继续扩展。

贝壳研究院高档分析师潘浩表明，自2020年8月，房地产职业“三条红线”出台之后，2020年9月至12月已接连四个月发债规划不及到期债款规划，尽管这一趋势被2021年首月发债顶峰停止，但2021年房企偿债规划将不断走高，房企全年偿债压力仍将不断增大。

除发债外，原房企重要资金来源的信任也被不断压减。依据我国信任业协会此前发布的《2020年4季度末信任公司首要事务数据》显现，融资类信任紧缩挨近1万亿元。2020年4季度末，房地产资金信任余额为2.28万亿元，同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%。2020年4季度末，房地产信任占比为13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

居民去杠杆加快房企资金压力再增

房企资金来源的另一重要途径，也在严控。同策研究院研究员王恒表明，“三条红线”和借款集中度办理显着影响了房企融资结构，房企对出售回款的倚重程度显着加深。依据国家统计局数据显现，至2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增加51.2%，与2019年比较，年均复合增加率为11.69%，在资金来源傍边，定金及预收款和个人按揭借款增幅别离为96.3%和63.7%，远超越全体增速。一起，房企资金来源结构方面，定金及预收款占比从30.07%上升到36.00%，而国内借款从20.31%下降到17.02%。

在此布景下，对个人购房资金大幅收紧也将进一步加深至房企资金压力。近月来，金融层面对涉房借款敞开全面“围堵”态势，监管层对银行运营贷进行史上最严的大面积排查，从源头上防止房抵贷资金变相流入楼市。

2月末，浙江发文要求浙江各金融组织对2020年以来发放的房地产开发借款、个人住房借款、消费类和运营类借款以及“冻资”等事务进行全面自查，并于15日前向当地人民银行、银保监部分报送自查和整改陈述。

据悉，浙江监管组织将把各金融组织房地产信贷方针执行状况作为微观审慎点评、金融组织归纳点评、监管评级的重要内容，对房地产借款增速过快、占比过高的金融组织强化方针束缚。一起，严格执行审贷规范，强化借款人资历检查。制止展开任何方式的“转按揭”“加按揭”事务。

3月16日，广东初次发布“运营贷”发展，到发布日，人民银行广州分行和广东银保监局辖内(不含深圳)银行组织已完结个人运营性借款自查的银行点共4501个，排查个人运营性借款5678亿元、个人消费借款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产商场的问题借款金额2.77亿元、920户。深圳方面，深圳银保监局泄漏，已提早回收21笔、5180万元涉嫌违规借款。上海方面也表明，现在上海区域135家商业银行现已完结个人住房信贷办理专项自查作业。

值得一提的是，除一线等抢手城市外，成都、西安等抢手城市也相继被监管部分督导。日前住建部相关负责人带队到成都、西安调研督导，要求管控资金危险，树立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上安稳预期。要针对房地产商场存在的杰出问题，及时采纳办法，精准、精密调控，严肃查处房地产中介、助贷组织的违法违规行为，坚决遏止投机炒房。

一方面是企业融资难度加大，另一方面是商场调控程度不断加深，后市回款预期并不明亮。在此布景下，对迎来还账潮的众房企来说，资金链富余将是本年的重要课题。

据贝壳研究院数据显现，2021年2月境内外债券融资到期债款规划约768亿元，环比下降46.9%，同比添加183.4%。融资新规后，新增发债规划不及到期债款规划已成为新常态。本年3月为上半年偿债顶峰，偿债规划估计将达1479亿元，房企偿债压力倍增。

丁祖昱也表明，2021年，房企将面对历史上最高的债券到期潮。据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增加22.45%，其间境内到期债券同比增加5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增加56.52%到3034.92亿元。