[道博股份重组]去库存成2016年楼市主旋律 应关注结构性问题

在阅历330新政、央行累计六次降息五次降准等方针后，2015年一线城市和部分二线城市楼市呈现量价齐升的状况，与此一起，部分二线城市和大多数三四线城市仍面对去库存压力，楼市区域分解特征愈趋加深。 2016年，在中心要化解房地产库存，促进房地产业持续发展...

在阅历“330新政”、央行累计六次降息五次降准等方针后，2015年一线城市和部分二线城市楼市呈现量价齐升的状况，与此一起，部分二线城市和大多数三四线城市仍面对去库存压力，楼市区域分解特征愈趋加深。

2016年，在中心“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的要求下，方针将以持续宽松为主。业内人士以为，当前去库存应重视结构问题，一二线等库存压力并不大的城市能够补库存，三四线则需持续去库存，鼓舞房企立异商业模式，加速项目去化速度。

央行银监会打响去库存榜首枪

央行、银监会在本年2月2日正式打响房地产去库存榜首枪——在不施行限购办法的城市，居民家庭初次购买一般住所的商业性个人住所借款，原则上最低首付款份额为25%，各地可向下起浮5个百分点。剖析指出，央行此举将有用激起房地产合理需求，下一步商品房借款首付有望持续下调，三四线城市房价有望受惠。

亚豪组织商场总监郭毅直言，央行和银监局在新年前公布新政意味深远，新年是返乡顶峰，一起年底企业通常会给予职工必定的年终奖赏，此刻发布下降首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，估计新政将会令原本是楼市成交冷季的新年月，迎来一轮交易量的小顶峰。

“近几年一线城市房价高企，逃离北上广成为部分白领的挑选，新政也给这部分人带来安居时机，将促进1.5线及二线城市住所成交量提高。跟着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。”郭毅告知中国经济记者。

统计局数据显现，到2015年底，商品房待售面积达7亿平方米，增加15.6%，达前史峰值，住所占有63%。

在央行、银监会打响去库存榜首枪后，业界估计未来持续出台宽松方针的或许性大。民生微观剖析师朱振鑫以为，自房贷下调公积金首付后，下调一般借款首付水到渠成，不扫除进一步下调的或许。未来两三年，房地产方针暖风不会停，一方面60亿元库存需要去，另一方面房价全体现已几乎没有上涨危险，方针有松动空间。

库存去化周期长城市难因“救市”好转

详细来看，依据易居研讨院对35个城市的监测状况来看，到2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住所库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米，环比增幅分别为-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分别为-12.9%、-3.2%和-2.5%。

2015年12月份，35个城市新建商品住所存销比为11.8，这也意味着商场需要用11.8个月的时刻才干消化完这些库存，该数值比较11月份12.3个月收窄了0.5个月的水平。现在存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。

“存销比处于前史低位，这是近期房价持续上涨的商场逻辑。2016年上半年该目标总体上会在低位徜徉，也意味着后续房价将持续上涨。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进说。

其间，存销比下降最快的北京就呈现了房价上涨趋势。北京市房地产协会秘书长陈志表明，北京商场分解还在加重，2016年必定会呈现商场细分，房价则必定上涨。但2016年全体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。

任志强相同以为，未来楼市的区域距离会扩展。一些供求关系紧张的区域，房价会敏捷上涨，比方北京、上海、深圳。但别的一些区域或许会怠慢出资增加速度。别的，同一个城市内房价也会呈现分解，首要体现在城市中心区和边际区域的不同。对房企而言，现金流是决议开发商会不会降价的首要原因。

同策咨询研讨部总监张雄伟重视到库存去化周期在15个月以上城市状况。他表明，由于微观经济低迷、人口盈利衰减，商场需求难以持续增加等原因，这些城市依然面对较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改动，并不会由于 “救市”去库存方针有实质性改动。

“这些城市楼市依然有较严峻的去库存问题，未来调整的起伏和降价的规模乃至要比一线城市、部分二线城市深入，到时，很多中斗室企资金面将再度堕入危机，更多的中斗室企将面对破产、关闭或被其他大型房企收买。”张雄伟说。

严跃进表明，2016年将持续坚持去库存导向，但在供应侧结构性变革的精力指导下，去库存应该重视结构问题。比方一二线城市的库存压力其实并不大，乃至能够自动补库存，而三四线城市则需要持续去库存。应鼓舞房企立异商业模式，比方鼓舞房企选用购租并重的战略，从而加速项目去化速度。(中国经济记者 李方 )