进军上海电气股吧地产豪掷百亿，却遭三次点名！友邦人寿追逐不动产能否持久？

　　来历|独角金融

　　自古以来，国人就考究落户置业、落地生根，因而房地产职业始终是重要的经济支柱产业之一。或许，作为外资独资寿险公司友邦人寿稳妥有限公司（下称“友邦人寿”），也正是看到了这一点，自上一年下半年开端继续加码国内不动产。

　　三个月前，友邦人寿以50.3亿元取得上海北外滩89邻居商业后，近来，这家险企又拿下了一块地，友邦人寿收买了上海金创大厦4栋物业组合，总出资金额逾32亿元。

　　据“汹涌新闻”征引消息人士称，作为买家的友邦人寿，自2022年下半年以来继续加仓我国不动产，总出资金额现已超越200亿元。

　　险企出资地块以出资为主，自用为辅，因而购地无可厚非。不过，2020年至今，友邦人寿被监管层“点名”三次，在此布景下，该险企又该如安在出资地产项目时抓好主业？

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　　200亿出资不动产

　　香港中环干诺道中1号，友邦金融大厦位于于此。该栋甲级商业大厦楼有37层，聚焦了包含瑞联银行、我国信达、我国民生金融控股有限公司等高标准租户。

　　在上海中心地段北外滩，友邦人寿还占有了一处地标型项目。2022年12月，友邦人寿官发表，以50.3亿元投得上实开展（600748.SH）的项目公司上海实森的控股权，然后取得上海北外滩89邻居商业、工作及文明归纳地产项目。

　　“此项目是友邦人寿建立以来进行的最大一次财物收买。”友邦人寿官称，估计该项目总出资不超越87亿元。此出资项目的资金首要来历于稳妥责任准备金。

　　此前，友邦人寿不动产出资相对会集于港澳地区。除了友邦金融大厦，友邦的出资物业还包含香港的友邦大厦、友邦香港大楼以及澳门的友邦金融广场等。

　　上一年下半年以来，友邦人寿继续加码国内不动产，出资项目包含上海北外滩89邻居项目、凯德公民基金、DNE（DJNEWEASEHOLDINGSLIMITED）金创项目基金（为上海金创大厦的4栋物业组合）、京东产发三期物流基金等多个项目。

　　友邦人寿母公司友邦稳妥财报显现，到2021年末，其出资物业财物价值高达47.16亿美元，约合公民币329亿元，当年出资物业的租金收入为1.66亿美元。

　　财经评论员郭施亮表明，友邦人寿大手笔出资不动产，一方面来自财物装备需求，另一方面是看到房地产方针松绑动作，在方针松绑预期下，险资出资增持也是适应方针环境趋势，加大对不动产出资份额。

　　他以为，险资回归主业，一方面需求不断提高本身合规性，另一方面需求提高专业服务才干，经过加大不动产装备，提高潜在出资报答预期，但稳妥机构本质上仍是需求回归主业，提高专业服务才干和合规性水平。

　　IPG我国区首席经济学家柏文喜表明，险资出资不动产，首要是为了浮存金（即保户向稳妥公司交纳的保费）可以保值增值，所以，险资会长时刻持有流动性好的商业物业，包含长租公寓，以及有继续的租金收入的物业，出资目标一般以一线城市中心区优质的出资标的为主，由于这些物业安全性及流动性相对较好，以此完结预期收益。

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　　部分险企出资地产栽“跟头”

　　资金雄厚的险企一直是不动产商场的大买家。

　　依据稳妥业协会官显现，到2月8日，本年已有7个险资大额不动产出资项目发布，这7个项目由三家稳妥公司出资，触及资金超越600亿元，是2022年同期金额的10倍以上。

　　险资曾被房企奉为最坚实的后台，两边之间的协作在2020年曾迎来一波高潮。包含2020年1月和平人寿以19.07亿元举牌大悦城成为第二大股东；2020年，金科股份成功引入阳光稳妥等重要战略协同股东。

　　柏文喜称，险资热衷于出资一线城市中心地段的优质物业，以及优质的不动产组合，首要由于，现在地产职业处于低潮期，物业的全体估值相对较低，出资危险比较低，当经济回暖、楼市回暖的时分出售，简单取得比较可观的收益。

　　值得注意的是，2021年，跟着宏观方针继续收紧，房地产职业发生了天翻地覆的改变，从前炽热入局的险企也开端撤离地产职业。

　　2022年，包含泰康人寿、君康人寿、我们人寿、调和健康等稳妥公司都有相应的减持行为。也有稳妥公司在地产出资项目上丢失不小。例如，中融人寿因房地产出资失利发生亏本，泰康人寿及泰康养老入股阳光城（000671.SZ）不到一年半，浮亏过半，终究挑选忍痛离场。

　　“泰康系”与阳光城的甜美“婚姻”还要从2020年9月说起。彼时，阳光城公告称，泰康人寿与泰康养老与阳光城前第二大股东上海嘉闻约好，从上海嘉闻受让13.53%的股份，算计约5.5亿股，转让单价6.09元/股，转让价款约合33.78亿元。

　　为此，阳光城控股股东阳光集团以及实控人吴洁、林腾蛟与泰康签署了10年成绩对赌方案，以2019年归母净利润为根底，前5年归母净利润每年年均复合增长率不低于15%，且前5年归母净利润数不低于340.59亿元。

　　不久，阳光城的成绩开端变脸。依据2021年三季度阳光城财报数据，前三季度该公司扣非归母净利润同比削减96.89%，加上一系列的人事变动，其间泰康方面提名的两名董事陈奕伦、以及姜佳立的连续辞去职务，两边曾定下的10年“蜜月协议”仅协作缺乏2年就不欢而散。

　　到2022年9月1日，泰康人寿经过大宗买卖和会集竞价的方法算计减持其持有的公司无限售条件流通股1.65亿股，占公司总股本3.99%，此次减持方案已施行结束。

　　从出资时刻看，险企减持地产公司的时刻上都是在房地产职业遭受隆冬之时。友邦人寿此刻进入，正是地产利好方针频出的时刻。

　　柏文喜以为，险企对不动产的出资标的的挑选非常重要，反之，一旦将资金投入很难卖的出去的物业，安全性与流动性均无法确保，收益也就成了水中花镜中月。

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　　三次被“点名”，主业与买地怎么左右开弓？

　　连续的砸钱出资不动产的喜讯，并不能掩盖友邦人寿因偿付才干数据不真实问题而被通报的回忆。

　　2023年开年伊始，银保监会财政会计部（偿付才干监管部）发布关于4家稳妥公司偿付才干数据不真实问题的通报，其间友邦人寿因三项违规而上榜。

　　其间，友邦人寿被指出偿付才干数据存在三大问题，包含未按规则计提最低本钱、未按规则计量实践本钱、危险归纳评级数据填写不真实等。

　　详细来看，在少计提最低本钱上，该公司2022年2季度偿付才干陈述中，部分非根底财物穿透过错，债券分类不精确，少计提最低本钱209万元。

　　在计量实践本钱上，友邦人寿再稳妥体系中未及时摊回再保理赔款1827.2万元，当期财物负债表中应收分保账款少计1827.2万元，导致2022年1季度偿付才干陈述中的中心一级本钱少计2108万元。

　　2022年2季度，在友邦人寿的危险归纳评级中，核保核赔人员数量、总经理室成员及中心支公司总经理离任人数、评价期之前4个季度稳妥公司算计投诉次数、报案付出时效、数据差错率等18项数据填写不实。

　　针对上述情况，友邦人寿曾表明，公司已于2022年三季度完结整改。依据2022年第三季度偿付才干陈述显现，公司第三季度归纳偿付才干充足率为379.76%，与前一季度比较提高了5.5个百分点；中心偿付才干充足率为228.01%，较前一季度提高了7.6个百分点。

　　这并不是2022年友邦人寿第一次被点名。2022年4月18日，银保监会向友邦人寿下发《危险提示函》，指出公司报送的2021年四季度稳妥财物负债办理匹配陈述中，“资金运用份额监管”数值较实践数值存在差错，并对其提出监管要求。

　　假如将时刻再往前拉长一点，2020年10月，友邦人寿北京、广东两地公司先后收到罚单。其间，北京公司首要问题在于“存在教唆、诱导稳妥代理人进行违反诚信责任的活动而被处分”；广东公司则由于“运用含误导性表述的产品宣扬材料对代理人进行训练；未依照规则运用经存案的稳妥费率；给予投保人稳妥合同约好以外的其他利益”。

　　险企在出资地产的一起，又该怎么抓好主业？柏文喜以为，险企出资不动产与抓好主业并不矛盾，一方面做好寿险事务，别的一方面，需求把经过个人寿险集合起来的浮存金做好出资组合和出资布局，可以使浮存金保值增值，这样才干确保寿险公司有满足的偿付才干，以及完结账面财物的增值。

　　当然，寿险公司也不能由于过度的出资不动产而忽视出资组合、财物组合的流动性，导致偿付才干下降，也就是说客户出险的时分假如现金流不富余，就会导致流动性和偿付才干出现问题，可能会遭到监管部门的重视和处分，因而，险企要做好本身的收益和流动性的平衡问题。

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