新股解200869读

滨江集团董事长戚金兴曾表明，“要保证(滨江集团的物业)到2019年顺畅上市”。现在2019年才过不到2个月，这一许诺便已实现。

调查到，2月26日，滨江服务集团经过了港交所聆讯，这意味着公司即将在港股商场登陆。也便是说，自2017年2月滨江集团将其物业项目分拆后，该公司整整走了2年港股上市之旅已抵达结尾，开端了在港股商场新的征程。

靠杭州“养活”的物业公司

招股书显现，滨江服务集团是一家专心于高端住所的物业办理提供商。公司成立于1995年，现在公司开展已构成必定规划。按2017年高端住所物业在管建筑面积计，滨江服务集团于杭州排名第二，为浙江省第五、长三角第十。

到2018年8月31日，在浙江省内15个城市及上海设立了35间隶属公司及分支机构。

现在，公司总共有68个在管物业，包含51个住所物业及17个非住所物业，在管总建筑面积为1080万平方米，其间归于滨江集团的合同办理面积(不包含在管建筑面积)为710万平方米。

值得注意的是，滨江服务集团算得上一家只服务于杭州市的物业办理公司。招股书显现，截止2018年8月，在公司的在管面积中，756万平方米在杭州一个城市，而除杭州市外的浙江省散布办理面积仅有326万平方米，占比仅30%。在收入方面，在杭州市的收入占比终年挨近80%。

形成这一现象的原因与其母公司滨江集团有很大联系。数据显现，2015-2017年，由滨江集团开发或其共同开发的物业奉献收入分别为98.4%、91.8%、82.1%。也便是说，滨江服务集团在事务上仍是与母公司坚持了高度一致性。

这一战略为公司的成绩增加带来了较大助力。调查到，2015-2017年，滨江服务集团的运营总收入从1.59亿元增至3.49亿元，三年复合年增加率为48.27%。到2018年8月31日，公司营收已达3.07亿元，挨近上年全年水平。净利润方面，公司净利润从2015年的1146.9万元增至2017年的5755.2万元。年复合增加率高达124.01%。

相较而言，现在于港股上市的物业办理公司在2015-2017年均匀营收年复合增加率仅有29%，净利润均匀年复合增加率则为58.4%。这说明与同行公司比较，滨江服务集团的成绩增加才能仍是值得必定的。

后拼爹年代的挑选

在公司招股书危险要素栏目中，有这样一句话，“咱们未必能按方案扩大物业办理组合，可能对咱们的事务、财务状况和运营成绩形成严重晦气影响。”

这一句话便将咱们早年面的公司高增加拉回了实际。这个实际便是现在国内大都物业办理公司都在“拼爹”，所谓的职业比赛背面也都是各大房企的比赛。可以说，滨江服务集团在“拼爹”比赛中现已输在了起跑线上。

相较于大型房企，滨江集团不论在拿地规划仍是速度上有所短缺。数据显现，滨江集团在2018年上半年的土储面积仅有771万平方米同期拿地上积为244万平方米。2018年下半年公司拿地上积仅约50万平方米，较上年的下半年拿地上积同比大幅下降。母公司土储面积上不去，滨江服务集团未来的成绩也将会遭到很大的影响。

因而，滨江服务集团现在也开端寻求下降对母公司的依靠，经过并购其他物业公司的方法追求开展。

调查到，在募资用途中，公司指出将收买其他物业办理公司以扩张公司规划，而且收买标的需满意收入超越5000万或净利润超越1000万元的条件。

除了方案并购外，滨江服务集团还进行了“内部降费”。在招股书“危险要素”中公司指出，较高的职工本钱会影响公司盈余才能。

数据显现，2017年全国百强物业办理公司的均匀人工本钱占比为55.84%。而滨江服务集团在2017年的人工本钱占比到达其出售本钱的80.1%。

所以，为了进一步进步公司盈余才能，在2018年公司对该项目进行了“降费”。招股书显现，经过向外分包部分事务公司在2018年减少了必定人工本钱，到2018年8月31日，公司人工本钱占比降至60.8%。

不过，从现在商场反应来看，投资者好像更喜爱于背靠强大房企的物业办理公司，所以商场将会对这家寻求独立开展的物业办理公司怎么还有待调查。