两融业务(区块链金融是什么)
2022-11-25 19:41:55 来源：盛楚鉫鉅网
不久前，龙光地产(03380.HK)联手合景泰富(01813.HK)，以总价168.55亿港元获得香港鸭脷洲利南道第136号住所地块，创下香港近年来单幅土地成交总价的最高纪录，令商场侧目。
而在几个月前的2016年年末，相似的记载则由海航发明。海航其时接连两次出手，在短短48天内砸下142亿元港元拿下两幅土地，价格创下区域新高。
种种迹象表明，内地房企正在掀起一股赴港出资热潮。据克而瑞房地产研讨中心计算，2011至2016年，内地房企在香港参加揭露住所用地出让，累计共成交23幅，出资总额达764亿港元。而若加上本次龙光地产、合景泰富联合体的买卖，以及商业用地，则出资总额超越千亿港元。香港地政总署计算数据显现，2016年5月至2017年2月，香港共售出31.4万平方米土地，总价为1020.6亿港元，其间内地房企奉献了一半。
若将近两年来内地房企赴港出资热潮，置于我国房地产职业开展的三十余年前史激流之中，这一现象便成了内地、香港两地开发商"一进一退"的重要转折点。从前，香港的房地产开发阅历是内地的杰出学习，香港地产商北上的出资脚步，简直伴跟着整个内地房地产开展史。当今，在香港地产商或放缓北上脚步，或撤出内地商场的一起，内地地产商开端一再在港反击。
但香港有别于内地的商场环境，也增加了这类出资的不确定性。部分业界人士、商场剖析人士对此表现出必定程度的担忧。
资深金融与房地产谈论员黄立冲向易财经指出，部分内地房企在香港给出的土地价格，超出一般人心目中以为的理性的价格。"内地房企习惯了土地价格的上涨，对未来愈加达观，把在一线商场和部分二线商场的阅历套在了香港上。"
内地房企在港出资已逾千亿
据克而瑞房地产研讨中心计算，2011至2016年，内地房企在香港参加揭露住所用地出让，累计共成交23幅，出资总额达764亿港元。而若加上龙光地产、合景泰富联合体的此次买卖，以及商业用地，则出资总额超越千亿港元。
以168.55亿港元创下香港近年来单幅土地成交总价最高纪录的香港鸭脷洲利南道第136号地块项目，未来将由龙光地产、合景泰富以各占50%的权益进行开发。
为了阐明本次拿地价格的合理性，龙光地产方面给易财经算了一笔账："此次土地成交总价较高，原因是地块方位佳和地块规划大。而从单价而言，该地块每平方呎楼面地价约2.21万港元，契合公司预期。"
龙光地产方面继而解说说，从客观情况来看，依据经济地产库的计算数据，现在鸭脷洲区域在售项目房价一向较高。比方，中海地产的"南区?左岸"高端产品均匀成交价为5.6万港元，从上一年开售至本年1月底已累计售出多半，去化率较高;另一个处于鸭脷洲豪宅南湾彼岸的"深湾9号"高端产品，均匀价格为每呎4.6万港元左右，项目赢利空间值得等待。
与万科、中海等"先行者"不同，无论是龙光地产，仍是合景泰富，在内地房企中排位并不算太靠前，此次在港拿地均为海外商场首秀。但不为人知的是，龙光地产其实已对香港商场觊觎好久。
香港地政总署发布的每次投标成果显现，龙光地产在此次中标之前，从上一年10月到本年1月，至少现已向香港土地商场建议过5次冲击，其间3次为独立竞标，2次则别离联合了世茂房地产、亚洲木薯资源控股有限公司，但均败兴而归。
像龙光地产相同对香港商场凶相毕露的内地房企还有不少。据克而瑞房地产研讨中心计算，2011至2016年，内地房企在香港参加揭露住所用地出让，累计共成交23幅，出资总额达764亿港元。而若加上龙光地产、合景泰富联合体的此次买卖，以及商业用地，则出资总额超越千亿港元。
这些中标者中，除了本身在香港发家的中海地产外，万科、保利置业、中信泰富、海航等均是活泼的出资者。除此之外，世茂房地产、明发集团等闽系房企，以及中冶置业、五矿地产、禹州地产等，相同投身于这股热潮之中，而且中标了土地。
而香港地政总署发布的每次投标公示成果显现，这股出资热潮的参加者,远远不止上述几家。无论是恒大、碧桂园、华润置地等大型房企，仍是山东的宏安地产、化工职业跨界而来的建韬置业、以接受工程发家的深圳泛华工程集团，抑或是被业界称为"负债大户"的莱蒙世界，均参加其间。
特别值得重视的是，这些从内地而来的"过江龙"，连续了其本来的风格——多以"高价拿地"赢得商场重视。依据仲量联行相关陈述，2013至2015年，内地开发商竞得地皮中，有73%超越了商场预期。而香港本地开发商的这一数字仅为59%。
这还可从香港拿地出让金的奉献看出。以2015年相关数据为例，当年香港成交的土地中，大约30%被内地开发商获得，奉献了土地出让金总额的55%。
香港地政总署计算数据显现，2016年5月至2017年2月期间，香港共卖出土地31.4万平方米，总价为1020.6亿港元，而内资企业在总金额上奉献了一半。
"三十年河东三十年河西"
房地产咨询公司榜首和平戴维斯(Savills)的陈述指出，在2005至2009年间，香港政府共拍卖26块公共住所地块，竞拍得主中没有一个是内地房地产企业。而从2010至2016年间，在香港政府拍卖的166块公共住所地块中，内地企业竞得了其间的18块。
若将近几年来内地房企赴港出资热潮，置于我国房地产职业开展的三十余年前史激流之中，这一现象便成了内地、香港两地开发商"一进一退"的重要转折点。
与内地房地产职业三十余年的前史比较，香港房地产起步较早。二战后，香港本乡地产业阅历5次盛衰循环，也在跌宕起伏中涌现出一大批归纳实力微弱的房企。香港地产界素有"四大天王"之说，别离为长江实业的李嘉诚、恒基兆业的李兆基、新鸿基的郭取胜以及新世界的郑裕彤。
"四大天王"中的郭取胜，早于上世纪90年代就已谢世，由膝下三子继承衣钵继续前行;郑裕彤也在上一年9月仙逝。四人中虽有两位故去，但"四大家族"仍牢牢把控着香港房地产商场。
除掉"四大天王"，九龙仓、恒隆集团和瑞安等企业也分占一部分商场。依据媒体报道的数据，最大的10家地产集团的开发量，占香港总开发量的80%左右，商场集中度适当高。
从前，香港的房地产开发阅历一度是内地商场开展的杰出学习，而香港地产商北上内地的出资脚步，简直伴跟着整个内地房地产开展史。
1980年9月，北京市住所统建办公室挂牌，北京市城市开发总公司建立，被视为内地房地产开展拉开序幕。而同一年，港资房企便现已在内地商场试水。郑裕彤旗下的新世界，在内地首个房地产项目，是1980年的广州"我国大酒店"项目。
步入1990年代，内地房地产商场开端极速增加。以李嘉诚为代表的香港房地产商，也开端了真实意义上的内地出资热潮。
而香港地产商北上的动力，缘于香港本乡商场的剧烈竞赛。这一论调，早在2004年规范普尔发布的谈论陈述《香港企业投向我国内地房地产商场》中就已被提出。规范普尔董事白培睿谈论说："面临竞赛剧烈的本乡商场, 越来越多的香港房地产开展商和出资者转向内地商场以争夺较佳的开展前景。"
从实际意义上看，香港累积数十年之久的房地产开发阅历，为内地商场开展供给了很好的学习——事实上，商品房预售制来源于香港的"卖楼花"(即期房出售);内地经营性土地的招、拍、挂准则，也以香港的土地拍卖规矩而参照拟定。
在很长一段时间，无论是资金实力，仍是项目阅历，香港地产商之于内地地产商都是"巨无霸"相同的存在。现在现已成为世界最大房企之一的万科，2000年年报显现，总资产为56.22亿元，经营收入为38.73亿元，净赢利为3.01亿元。而港资房企新鸿基，2000年下半年的纯赢利就高达53亿元。两者之间距离之大可见一斑。
但三十余年过去了，在香港地产商或放缓北上脚步，或撤出大陆商场的一起，内地地产商开端一再在港反击。
房地产咨询公司榜首和平戴维斯(Savills)的陈述指出，在2005至2009年间，香港政府共拍卖26块公共住所地块，竞拍得主中没有一个是内地房地产企业。而从2010至2016年间，在香港政府拍卖的166块公共住所地块中，内地企业竞得了其间的18块。
别的，如前所述，在2016年5月至2017年2月香港总计1020.6亿港元的卖地款中，一半是由内地企业奉献的。
但在一进一退、此消彼长之间，两地的商场环境却有大相径庭。
香港楼市岂能照搬内地阅历
部分剖析人士对内地房企赴港出资热潮表明必定的担忧。了解香港商场的资深金融与房地产谈论员黄立冲指出，"香港楼市具有其特殊性，不光遭到供求关系的影响，还遭到钱银要素的穿插影响。所以房企的出资本钱取决于世界金融的要素很大，不像国内商场受方针要素影响较大。"
对内地房企近两年来掀起的赴港出资热潮，部分商场剖析人士表现出必定程度的担忧。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向易财经评述称："上一年部分热门城市相似一线和二线城市土地溢价率居高不下，使得许多房企把出资目光转向香港商场。别的，从世界出资的视点看，对香港土地商场的参加也十分有必要，包含轨交物业、大型商业地产项目等出资，总体上潜在的收益较大。凭借2015年以来出售成绩较好所构成的资金，许多房企出资香港的底气明显增加。"
不过，严跃进也提示，因商场差异，内地房企出资香港商场存在多种危险。"有关部门关于境内企业境外出资的法规方针正在悄然发生变化。背面涉及到对这一类拿地资金是否持鼓舞的情绪，假如不鼓舞或许未来有变，那么房企做这一类出资就存在控制的危险;别的，内地房企的开展许多获益于'城镇化'等变革盈利，但香港商场不存在这一类盈利，而且是一个十分老练的商场。若内地房企在香港仍然依照本来的思路和战略，未必有收益性可言。"
了解香港商场的资深金融与房地产谈论员黄立冲以为，内地房企高溢价在香港拿地，并不意味着香港土地商场回暖。"事实上跟着美元加息，曾经香港楼按利息低的优势将敏捷衰退，至少小型单位将接受压力。香港土地商场需要理性剖析楼价的价格和卖地的价格。"
他向易财经指出，从上一年下半年开端，许多的游资流向香港土地和楼市，近期土地投标中多了许多内地房企。"这一类房企习惯了内地土地价格继续上涨的趋势，计算本钱和收入时往往比较达观，预期销价格格会超出一般人心目中以为理性的价格。内地房企对未来倾向达观，把在一线商场和部分二线商场的阅历套在了香港上。"
"香港楼市具有其特殊性，不光遭到供求关系的影响，还遭到钱银要素的穿插影响。"黄立冲剖析说，"如美元加息缓慢，香港楼市则坚硬;如香港联系汇率呈现解锁的忧虑，房子会被兜售;假如金融商场和股市不景气，楼市欠好，反之亦然。所以这些房企的出资本钱取决于世界金融的要素很大，不像国内商场受方针要素影响较大。"
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