「大同证券官」揭开上海楼市“速冻”的真相：开发商操控认筹 千万预算买家被劝退只因首付低

现在上海许多楼盘连续敞开“套路”形式，权衡买家匹配度的规范只要一个：首付份额。

假如没有新政的呈现，购房者或许幻想不到，开发商为了“劝退”买家可以想出多少把戏。

两个多月前，杭州开发商们为了不成为新政后的“出头鸟”，纷繁敞开“劝退”形式。他们拟定了“自杀式”劝退模板，向那些有意购房的买家们细数自家项目缺点，苦口婆心劝说买家“理性购房”。有置业参谋直言，那是他从业以来“最严重的时间”。

最近，上海楼市也呈现了相似现象。但不同之处在于，上海楼盘的置业参谋并未因苛刻的新政而感到严重，他们很快就发现新政可以成为挑选客户的托言。所以，“傲娇版”劝退模板诞生。

现在上海许多楼盘连续敞开“套路”形式，权衡买家匹配度的规范只要一个：首付份额。为了筛掉那些首付份额低、积分分数低的买家，开发商们极力营建楼盘炽热、房源严重、摇号困难的气氛，劝止非方针买家参加认筹，甚至在买家认筹情绪坚决的情况下，置业参谋干脆“失联“。

如此一来，上海楼市敏捷“降温”，触发新摇号准则的楼盘寥寥无几。不过，在冷却的楼市表象之下，暗潮仍在涌动。

70分高分仍被劝退

新政出台后，买到心仪房源的概率与积分挂上了钩。上海购房积分主要由60分根底分加上年限分组成，其间根底分包含购房人家庭情况、户口所在地、房产情况、5年内涵沪购房情况等，年限分则是认购人社保交纳年限和楼盘社保系数相乘所得。

多个渠道大数据显现，购房积分为50-60分之间的买家人数最多，若购房分数到达70分以上，就可以被称作“高分”家庭。可是，真的到了看房的环节，70分高分的优势未必可以发挥出来。

最近，具有70分积分的赵雪(化名)在看房时，就遭到了“劝退”的冲击。这是赵雪与老公初次在上海买房，他们的预算在1300万以内，上一年，赵雪就现已开端寻找合适的楼盘，但抱着“一步到位”的心态，她没有心急出手。

近期，赵雪看上了一套比较心仪的房子，三房两厅，总价也在预算之内。第一次去售楼处看房，赵雪的心境非常轻松，当置业参谋问询首付份额、借款方案时，她信口开河“咱们首套、首贷，首付35%”。未曾想，一句老实的答复却为后来崎岖的看房之旅埋下伏笔。

因为首付份额较低，置业参谋一步步劝退赵雪。“置业参谋先是说参加认筹的买家有许多积分是满分，咱们70分的积分大约处于入围的边际线，想要成功入围的话，积分仍是不行。在他说出这些话之前，我原本以为70分是很有竞争力的。”

除此之外，赵雪看中的是110平方米左右的户型，置业参谋直言，像赵雪这样挑选小户型的买家，很难从银行拿到65%的借款，原因是“国家都在降杠杆，银行不会批出这么大的金额”置业参谋终究给出主张：购买小户型，最好不要借款。

虽然在看房之前，赵雪对首付份额较低受萧瑟有了心理准备，但真的碰上置业参谋直白的劝退，赵雪仍是“很受伤”。

脱离该楼盘后，她又在朋友的举荐下看了另一个前年开盘的项目，但遭到的待遇天壤之别。“咱们去第二个楼盘也非常清晰说了首付35%，置业参谋直接举荐了银行的工作人员，还为咱们算了算账。因为我和老公的还款才能是彻底满足的，银行工作人员在了解咱们的家庭收入情况后大略算了一下，以咱们的家庭收入情况和购房预算，拿到900万的借款应该没有问题。”

前后不同的遭受让赵雪觉得，此前劝退她的置业参谋显着是在“挑客户”，开发商在乎的，从头到尾只要首付金额。而首付低的买家，不管预算有多少、还款才能怎么、积分是高是低，都会被归类到一个类别：残次客户。

上海楼市“速冻”假象

上海楼市的“劝退”怪象要从两个多月前新政的出台说起。

2月6日，上海楼市摇号细则正式发布，依据规则，新房认筹比超越1:1.3的楼盘，将实施积分摇号准则。即触发积分摇号的楼盘将在正式摇号之前先进行一轮筛选，买家依照积分由高至低进行排序，排名在房源总数1.3倍范围内的买家将取得摇号资历。

3月3日，新政再度晋级，为了封堵“炒房”行为，新政规则，但但凡认筹比跳过1:1.3“红线”的楼盘，不只要采纳积分摇号准则，这批房源还将被界说为限售房源，限售期限为5年。

新政之下，上海楼市一改“魔幻”状况，马上进入“速冻”形式。新政出台前夕，上海楼市认筹率均值到达244.13%，而新政出台后的近一个月，商场都非常冷淡，直到3月5日，坐落上海闵行浦江镇的建发浦上湾成为新政后第一个触发积分制摇号的楼盘。

不只如此，3月，上海曾在一天之内批出33张预售证，触及上万套房源，其间不乏尚海湾豪庭这样的大热门楼盘。但即便如此，上海楼市仍然显得非常镇定，除了建发浦上湾之外，再无第二个楼盘触发积分制摇号。

但是，这并非上海楼市的实在相貌，“速冻”仅仅购房者趋于镇定叠加种种人为因素的成果。

事实上，新政出台两个多月以来，许多人气较高的楼盘开端自动操控认筹人数，一方面，有楼盘花式劝退买家，另一方面，不少楼盘推出预定制认筹，将整个认筹期的招待量操控在认筹比“红线”之下。

人为操控认筹比的楼盘举目皆是。如嘉定一楼盘规则每日招待60位认筹客户，整个认筹期下来，总人数刚好踩在认筹比“红线”内；浦东一楼盘置业参谋则挑选性进行认筹告诉，仅告诉首付份额高、积分高的买家；坐落徐汇滨江板块的尚海湾豪庭干脆拆除了售楼处，以发送邀请函的方法指定买家，终究252套房源取得266组认筹。

当然，黑暗处的乱象总有被拉到阳光下暴晒的一天。就在一周前，因为在认筹过程中违规采纳预定制，坐落上海嘉定的融信海纳形象遭到告发，开发商融信也因而被嘉定区房管局紧迫约谈，要求其进行整改。

4月7日，融信发布自我整改公告，宣告将在4月8日10-14时为认购人敞开补挂号，且认购人在4月11日17时之前补齐相关认购资料即可。据参加补挂号的买家泄漏，短短四小时内，上百人涌入融信海纳形象售楼处。

虽然融信海纳形象的认筹成果没有发布，但依据上房地产渠道初步统计，融信海纳形象此次推出360套房源，认筹人数超越550组，触发积分制摇号或是大约率事情。

乱象丛生的楼市中，融信海纳形象的故事不会是孤例，而这个事例也意味着，上海楼市监管警报现已被拉响。