「华泰长城期货」地产江湖“救急”

一夜之间，孙宏斌从“并购王”，变成了“被吞并方”。

近1个月以来，融创先是将昆明融创文旅城二期40%股权转让予白发，转让价为14亿元；紧接着，它还将武汉某项目、武汉甘露山文创城部分股权，别离转让给了创始和武汉城建。

这些转让，融创我国均未发布公告。

识时务者为俊杰。孙宏斌其实在上一年中期成绩会上，就知道地产欠好过了，理解现在根本不存在收并购商场，“由于出售方不管开什么价格，并购的一同需求并购债款，这是无法并购的。”

只不过，谁都没料想到，从前那位援手乐视150亿、豪爽接盘万达文旅和酒店的白衣骑士，现在也会沦落到卖财物的境地。

不止融创，世茂、禹洲、华南城等非暴雷房企都在活跃寻求买家接盘。这些地产老板心中都有一个一致，2022年的第1个月，是民营房企最困难、最难熬的一个月。他们需求会集付出工程结算款和农人工工资，以及为年头到期的美元债做预备。

但眼下，行情变了，再也没有民营房企敢站出来兜底，只要“腰包”有钱的国资才敢出手。也难怪有人感叹，收并购商场变天了，主角换人了！

上星期，有一张截图在地产圈传得沸反盈天。一家外国数据剖析组织说，央行在12月的一次会议上要求保利、华润、金茂等9家国企牵头，经过收并购项目财物的方法为有中高危险的企业供给流动性支撑。

需求支撑的名单，包含了绿洲、融创、世茂、中梁、荣盛、奥园、阳光城、佳兆业、富力等11家民营房企。央行还经过电话一对一告诉了上述房企，让其预备财物处置事宜。尽管多家名单上的房企都逐个出来驳斥谣言，但名单真假却跟着时间推移而渐渐得到应验。

另一方面，为了防止更多的房企暴雷，鼓舞收并购，上一年12月，央行、银保监会和国资委一同举行座谈会，口风便是鼓舞优质企业加大并购出险和困难房企的优质项目：按商场化、法治化准则。他们一同还要求银行活跃保险推动并购借款事务，对出险房企不盲目抽贷、断贷。

有利地势、有利地势、人和。一场前所未有的地产“拯救举动”，就这样打响了。

国资紧盯优质标的

上一年下半年至今，商场也曾传出“融创打包出售文旅财物”的新闻。但能够吃下如此巨大文旅体量的企业，几乎没有。所以，孙宏斌考虑一再，终究仍是挑选散卖手中的文旅财物。

1月17日，武汉融创武地长江文旅城出资发展有限公司的股权产生改变。浙江武越置业有限公司持股份额由50%上升至85%，长沙融创汇房地产开发有限公司持股份额由50%下降至15%。

股权穿透可知，浙江武越置业为武汉城建部属公司，长沙融创汇房地产为融创部属公司。换言之，融创将融创武地长江文旅城35%股权转让予武汉城建。

据乐居财经得悉，融创武地长江文旅城建立于2020年9月，注册本钱为1亿元，该公司在武汉开发项目为地处黄陂的武汉城建融创甘露山文创城。

早在2020年4月8日，武汉城建、融创我国与黄陂区签定武汉甘露山文旅城项目出资建造协作协议；紧接着当年9月底，武地长江文旅城以底价29.23亿，竞得现场挂牌的P100-P103四宗黄陂前川地块。

此次打包出让的4宗地块为长江文旅城一期项目用地。据材料显现，长江文旅城占地10665亩，估计总出资750亿，计区分三期建造，打造总建造规划800万方世界级文旅大城。

值得注意的是，孙宏斌并非完全从这个项目中脱身而出，而是保留了部分股权，也确保今后融创仍参加文旅城的运营。

此外，融创在武汉的另一项目也转让给了国企创始。

据乐居财经得悉，1月18日，武汉融创拓业房地产开发有限公司的股权产生改变，原股东武汉融创基业控股集团有限公司，将其100%股权转让于首金禹志置业发展有限公司。尽管两边均未揭露价格，但据创始内部人士泄漏这笔买卖是以41折拿下。

武汉融创拓业房地产对外出资的武汉融灏房地产开发有限公司，正是坐落硚口的融创某项目开发商。该项目，为融创于2019年以70亿元拿下的武汉硚口区地王项目。

此外，武汉融灏房地产的另一个股东——武汉融创惠业房地产开发有限公司，已由融创在2019年将100%股权出让给北京瑞丰华成房地产开发有限公司。但偶然的是，在1月18日，创始收买了瑞丰华100%股权。

故而，武汉融灏房地产终究将由创始方占股66.4%，逸尚出资占股33.6%。融创该项目或不见“融创”。

间隔武汉1557公里的昆明，孙宏斌也有了出售财物的痕迹，这一次的接盘侠依旧是国资。

2021年终究一天，融创昆明文旅城二期开发商“昆明华创云地产开发有限公司”产生股权改变。

改变前，昆明融创驰瑞地产、广州白发地产、云南云安置业别离持股40%、40%和20%；改变后，广州华郡地产取得融创的40%股权，融创完全退出，小股东云安仍占20%股份。自此，开发融创文旅城二期的铁三角宣告崩溃。

广州白发地产和广州华郡地产都是珠海国企白发股份旗下公司。据悉，此次融创40%股权的转让价格为14亿元，包含现金价值12亿元、债款2亿元。

单从本钱面看，融创此次的股权退出，对项目的推动或许不算一件坏事。由于融创文旅城二期自身还有不少土地待开发，需求的资金量巨大，将此交由协作伙伴，融创能够大大减负，将资金用于刀刃上。

白发化身“接盘侠”早有端倪。上一年11月，乐居财经曾报导，融创把旗下与白发协作公司的部分股权，转让给了白发。改变前，白发与融创各持股50%和50%；改变后，白发与融创各持股63%和37%。

在接盘企业看来，融创这些项目均归于优质并购标的，由于资质较优、原先就有国企参加合联营、股权结构明晰，买家天然乐意出手。

除了武汉、昆明、西安，知情人士泄漏，包含杭州、海南的许多融创项目，也在兜销或退地过程中。这些项目，大概率仍是国企央企接盘。

榜首波“援军”来了

不止融创，一些民营房企也总算等到了“救星”来临。

1月5日，华润最早打响2022年央企收并购的榜首枪，宣告要用不高于10.6亿元收买禹洲物业，这也是地产圈大型收并购榜首单。

据禹洲内部人士泄漏，禹洲旗下的物业公司，除了华润之外，还有金地等其他几家都和他们谈过。终究老板林龙安亲身决定定下来：卖给华润。此外，禹州还一向想把集团部分股份也卖给华润，只不过没有了下文。

紧接着1月17日，商场传出华润欲收买后者武汉财物包的音讯。华润置当地面并未直接否定，并回应道，“以上市公司公告为准”。

除了头部国企央企外，当地国资也在活跃参加对民营房企的“拯救举动”。

上一年12月30日，总部坐落深圳的百强房企华南城发布公告，深圳国企特区建发集团拟认购华南城配发的33.5亿股新股，将成为其最大单一股东。经过此次买卖，华南城估计将收成18.94亿港元，所得金钱将用于归还现有债款和一般公司用处。

特区建发是深圳市在2011年建立的国有企业，为深圳市国有工业园区开发运营主体之一，担任严重基础设施建造作业。

另据财新音讯，坐落上海南京东路的世茂广场，买卖对价超越100亿元，开始敲定上海国资接盘，现在没有正式交割。

尽管世茂随即发布弄清公告，称其并未就出售上海世茂广场缔结开始协议。但亦表明，正在与若干潜在买家就出售若干物业进行评论，在适宜的条件下会考虑出售部分财物以下降负债。

此外，上一年12月6日，恒大建立危险化解委员会，引进粤海控股、我国信达、越秀集团、国信证券。眼下，许家印也在着急等待着四大国资评价的成果。

上述开发商为何都倾向将财物、项目、股权出售予国企/央企？而不挑选同类型的民营房企？

其实这些地产老板也不是没想过。只不过在三道红线、融资收紧后，哪家民营房企都无能为力，一切开发商兜里都缺钱。一位地产老板解说称，“总负债已被央行划定了，有息负债不能再添加。一收买，对方负债并表，咱们自己也爆表了。”

这也是为什么上一年下半年以来地产哀鸿遍野，暴雷接连不断的原因之一，接盘侠没了。所以，当时的房地产职业，许多问题的处理，都仍是要依托国有本钱支撑的到来。

国企央企的成功，首要来自于银行等金融组织，根据政府隐含信誉背书下的利息让渡。在当时的商场环境下，融资方面的确比民营企业更有优势。

据悉，不少央企房企也在征召一批高档精干部队，担任并购民企项目。其间，招商蛇口方面曾泄漏，现在正在与多家房企进行收并购触摸。

对出险房企“开闸”

眼下，国资收并购的“机遇”来了。

为了防止更多的企业暴雷，银行已奉告一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收买，相关并购借款不再计入“三道红线”。这等于给回款和融资两端受限的民营房企，开了一道求生的口儿。

该方针旨在助推大型优质房企出手并购出险房企项目，然后有用化解危险，安稳商场预期。

一般来说，企业并购首要有两种形式，一种是财物收买，一种是承债式收买。所谓承债式并购，是指收买方在股权并购中，承当或清偿方针公司的债款作为其购买股权对价的部分或悉数，此举首要应用于对资不抵债企业的收买中。

1月初，告诉现已发到一些大型优质房企的手中。但有关部门拟定的出险企业名单，其实和实际情况仍是有收支的，重要省市都有一份差异化、细化的名单。

比方广东省政府招集奥园、富力、保利、中海、越秀等多家房企开会，为几家国企央企收并购出险企业的项目“穿针引线”。或许，未来一段时间，佳兆业、奥园等资金窘境的华南企业，会首先迎来一批接盘侠。

另一方面，融资的“大绣球”也不断抛向国/央企。

1月12日，招商蛇口并购中票成功注册，这是职业近年来首笔发行成功的并购收据，被外界视为并购融资“破冰”的信号；

次日，上交所信息发表，保利置业2022年面向专业出资者揭露发行公司债券项目状况更新为“已受理”。据悉，该债券拟发行50亿元，征集资金用处中包含了房地产项目的收买吞并。

紧接着17日，浦发银行公告称拟发行300亿元金融债券，其间部分征集资金将用于房地产项目并购借款投进，其在公告中指出，将要点支撑优质房地产企业吞并收买出险和困难大型房地产企业的优质项目。这也成为金融组织发行的首单房地产项目并购主题债券。

此外，1月18日，央行副行长刘国强在国新办新闻发布会上指出，把货币方针工具箱开得再大一些，防止信贷塌方，金融部门不但要迎客上门，还要自动出击，依照新发展理念的要求，自动找好项目，做有用的加法，优化经济结构。

尽管决策层关于房企收并购方针的调整及信贷方针松绑的利好音讯不断开释，但迄今为止，仍没有哪一家国企央企，真实接盘出险房企。

原因在于，国企央企关于负债有严厉的查核，更多会以较为适宜的价格收买部分优质财物，而不会挑选全体收买受困企业。