[000531穗恒运]112平米维修基金怎么算(120平米维修基金怎么算)

挨近岁末，各城土地出让进入结尾。

本年对土地商场来说，是极为特别的一年。2月出台的“会集供地”试点是我国土地出让史上含义严重的革新，全年商场则阅历了上半年的过热到下半年速冻的急剧改变。

依据wind数据计算，到12月27日，杭州、上海、广州、南京、北京位居卖地收入榜前五名，别离较上一年同期有所增加。

不同于这些头部城市，绝大大都城市本年的土地商场状况要困难得多。数据显现，本年前11个月，在土地出让具必定规划（收入超50亿）的城市中，有112城卖地收入同比下滑。土地出让金跌幅排名前十城市别离为：南充、太原、株洲、昆明、南昌、乌鲁木齐、宜春、信阳、眉山、黔西南布依族苗族自治州，这其间，包含了4座省会城市。

尽管卖地收入锐减引发对当地财务收入下滑、可和谐资源削减、城投企业偿债才能弱化的忧虑，可是，商场关于房地产十几年黄金周期走向完结现已构成共同，土地的盈利也将很难如曩昔相同支撑当地财务的昌盛。经过了2021年的巨幅震动，许多当地将不得不从头考虑土地财务这个实际而又火急的问题。

卖地大户发挥安稳

全国各城土地商场根本全局已定。

上半年，全国土地商场阅历了一段时间的昌盛。依据华夏地产数据，一季度全国300个城市成交楼面均价则同比上涨13%，国内50个抢手城市的土地出让金到达7021亿元，同比增加26%，创下前史新高。自二季度开端的首轮会集供地，大都城市土拍也是竞赛剧烈、地价暗涨。

拐点呈现在本年6月，房企购地志愿下降，土地商场降温显着，这一状况连续至年底。

众所周知，土地出让金在大都当地政府的总收入盘子中占有较大重量，许多城市较为依靠土地出让收入补偿出入缺口，依据Wind计算，当地土地出让收入从1998年的507亿元，一路飙涨至2020年的8.4万亿元，增加165倍。

2021年是土地商场革新大年，当地政府的卖地收入终究遭到了怎样的影响？

在wind数据计算的258座城市中，上海3075亿元的收入超曩昔年全年，其间住所用地出让收入为2553亿元，占比83%。全体来看，本年的土地商场动摇并未对上海的总卖地收入产生影响。不过会集供地之后，上海的住所用地价格的确下降了。本年上海宅地均匀楼面价为12114元/平方米，溢价率4.8%，比较较上一年均匀楼面价12989元/平方米以及均匀溢价率10.1%。

而好地网计算，杭州本年土地(未计算仓储和工业用地)出让金收入达3132亿元，同比增加近20%。广州作为上一年的第三名“选手”，本年的体现也是不俗，土地出让收入现已跨过2000亿大关，而南京和北京均已逾越上一年同期。

“部分城市节奏掌握得较好，本年上半年现已完结大部分土地出让使命，所以全年数据没有遭到太大影响。而上海持续体现‘安稳’，方针出台和会集供地的安排都体现平稳。”一位参加土地出让活动的业内人士对记者表明。

不同于上海，其他前五城市的均匀楼面价均上升。其间，北京的住所用地均匀楼面价到达了31015元/平方米，为全国最高，逾越上一年的28822元/平方米。杭州、南京、广州均匀楼面价同比上一年涨幅显着。

重庆则是成交土地面积最高的城市，总成交面积高达1603万平方米，已挨近上一年总量的三倍，这意味着重庆楼市接下来或有大批供给入市。

四省土地出让金跌超50%

不过，在土地商场上，各城市之间悲喜并不相通。

排名前列城市本年卖地收入再创新高的暗影之下，更多城市却是大幅下滑。榜首财经记者据Wind数据计算，到本年前11个月，在土地出让具必定规划（收入超50亿）的城市中，全国有112城卖地收入同比上一年下滑，有20城的土地出让金收入跌幅逾越了50%。

下滑起伏最大地级市为四川南充市，2021年1-11月土地出让金收入为60亿元，比较上一年同期260亿元，整整少了200亿，跌幅到达77%。

跌幅排在前列的省会城市则包含：太原，从上一年同期476亿元降至138亿元；昆明，从上一年的486亿元将至156亿元；南昌，从623亿元将至本年的209亿元。

依据中金固收数据，东北、西北、西南等较弱区域，土地出让金收入同比下滑逾越30%。海南、黑龙江、云南和西藏四省土地出让金收入增速下滑逾越50%，广西、内蒙古和山西逾越40%，宁夏、河北、贵州、新疆、江西等省份同比下滑在30%-40%之间，四川、湖南、河南、辽宁、吉林、甘肃和福建尽管下滑起伏低于30%，可是全体仍弱于全国水平。省级（含直辖市）行政区中，仅天津、北京、江苏、上海和安徽实现正增加。

中金以为，土地商场显着降温，现已引发对当地财务收入下滑、可和谐资源削减以及城投企业偿债才能弱化的忧虑，后续各地土地出让收入下滑趋势或许持续，而且将连续各地分解趋势。

关于土地商场下滑原因，一位华东房企的业内人士对记者表明：“本年大都区域土地出让金收入下滑，除了受商场全体影响，还跟民营房企流动性严重有关，房企资金不足是重要影响要素。本年下半年，只要央企、国企能承当拿地主力的人物。”

依据wind数据，到现在全年拿地最多的房企前五名为万科、中海、融创、招商蛇口、保利开展。拿地较少的房企则包含：恒大、渝开发、蓝光、景瑞、世茂、信达、朗诗、奥园等，其间不乏本年呈现流动性危机的公司。

下降卖地依靠度

近来，我国房地产数据研究院发布了一组全国首要城市土地财务依靠度的排名。其间，全国12个城市的财务对土地的依靠程度逾越100%，别离为温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州，排名榜首的温州，土地财务依靠度到达了179%。

土地财务依靠度高，即意味着该城市的土地出让金超出一般公共预算收入。以排名榜首的温州为例，2020年全年，温州一般公共预算收入为602亿元，土地出让金收入到达了1054亿元。杭州2020年的一般公共预算收入为2090亿元，而土地出让金收入为2612亿元。

土地财务依靠排前12名的城市中，省会城市占了10个。一方面，阐明这些省会城市在靠卖地支撑城市建设开展；另一方面，它们存在着土地供给过量危险。

比较之下，一些城市土地出让金与一般公共预算收入比处于合理区间，阐明城市工业开展与房地产的联系是平衡的。比方北京、上海和深圳三个一线城市，土地财务依靠度只要29%、28%、19%。在二线城市中，非省会城市的无锡、姑苏，其依靠度也不高，姑苏依靠度为55%，无锡只要48%。

从本年国家出台的新政来看，当地政府削弱土地财务依靠度是大势所趋。

本年6月，财务部等四部分发布告诉，决定将四项政府非税收入的征收组织改为税务部分，其间就包含国有土地使用权出让收入。这项责任划转备受重视，被视为中心引导当地政府在土地出让环节愈加慎重合理，“卖地”收入将透明化，当地政府需求自动下降对土地财务的依靠。

8月，天然资源部再召开会议，要求各城第2次会集供地的宅地溢价率不得超15%，且不得进步起拍价，持续限制着当地政府的土地财务依靠度。

广发证券以为，从前史走势来看，土地出让金与地产出售面积、地产出售金额走势根本共同，在房地产金融审慎管理制度不变、双减影响学区房预期、房地产税变革试点推动的布景下，地产出售估计仍将低位徜徉，相同，土地出让收入同比增速将在低位徜徉，不扫除短期持续下行。

东吴证券首席经济学家任泽平则以为，我国房地产大开发的年代正在闭幕，从土地财务向房地产税过渡是大势所趋。