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“降了，降了，总算降了。”过完国庆长假的上班族发现，在密布方针强压下，高烧不退的一、二线热门楼市似现降温，签套数急剧萎缩，单个城市一天乃至呈现“白板”。

在刚刚曩昔的国庆长假前后9地利间里，从北京到深圳，从上海到成都，全国19个城市先后出台了限购限贷等房地产调控新方针以按捺房价过快上涨。“一城一策是这次房地产调控的最大特色，会集出台应是决策层的情绪。”住建部方针研讨中心住所与房地产工业处原处长赵路兴对上证报记者如是说。

在我国房地产数据研讨院院长陈晟看来，这次房地产调控是在钱银较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其按捺财物泡沫和防控金融危险的特征显着，更是意在为深化改革破冰赢得时刻。

多位房地产专家估计，除19个城市之外，这些城市周围区域以及其他房价上涨过快城市后续也会跟进调控。而跟着暴风骤雨般的调控方针落地，一、二线城市的房地产价格上涨小周期或完结。

9天19城接踵调控楼市

“双限”成调控撒手锏

19个城市包含一线、二线和三线

跟着8日上海、南昌楼市调控新政“露脸”，这轮始于9月30日的楼市调控方针发布期初告阶段。在这9天里，出台新政的城市到达19个，也宣告全国对楼市实施限购限贷的城市到达19个，别离是北京、上海、南京、厦门、深圳、姑苏、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌，包含一线、二线、三线城市。

记者发现，这19个城市大多是近期房价上涨过快的城市。郑州、无锡、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月环比涨幅在4.8%至7%之间。本年八九月开端限购限贷的姑苏、厦门、杭州、合肥、南京、武汉等城市，9月份新房价格别离环比上涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。

从19个城市的调控内容来看，大大都逾越了2011年的“双限”，北京、上海、深圳、姑苏、南京、厦门等城市归于“加码”调控，可谓“史上最严”。比方：二套首付款，南京和姑苏进步到80%，深圳进步到70%，挡住了一大批炒房者；深圳、南京、姑苏对成年独身人士（含离婚）的限购，堵住了曾经“假离婚”缝隙；添加社保、个税的交纳和只能买一套的要求，约束外地出资客。

在“双限”之外，上海发布的六条办法中，还初次提出了“产品住宅用地买卖资金来源监管”，开发企业高价拿地的资金途径将遭到监管，银行借款、信任资金、资本商场融资、资管方案配资、稳妥资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，这将遏止“地王”呈现几率，下降未来房价必涨预期。

“双限”成调控撒手锏

19个城市调控方针中，首要办法是“双限”（限购限贷）

在限贷方面，大起伏进步二套房的首付款份额。如深圳，直接将二套房的首付份额进步到70%；北京二套房为自住的，首付款份额不低于50%，非自住的，份额不低于70%；天津、成都、无锡、济南、郑州等5个城市升为40%；南京、姑苏、厦门、合肥、广州、杭州、珠海、东莞、福州等9个城市，分无房贷或已结清、有房贷未结清两种情况，不同程度地进行了上调。其间，关于有房贷未结清的，南京、姑苏上调起伏最大，从45%、50%直接进步到80%，广州则提升至70%。

首套房首付款份额也有所调高。其间，杭州、成都、无锡根本维持在20%或微调至25%，北京进步至35%，南京、厦门、武汉等13个城市均在30%。关于有房贷但已结清的，南京、深圳、姑苏还进步至50%，合肥进步至40%。

而关于具有二套及以上住宅的居民家庭，南京、姑苏、合肥、武汉、广州、珠海等城市清晰规则，暂停发放商业性个人住宅借款。这意味着，假如要买第三套住宅，只能付全款。武汉更是明文规则外地人二套房停贷。

在限购方面，此次调控全体温文，分区域、分户籍、分面积段调控为主。大都城市限购规模首要会集在中心城区，比方成都、郑州、济南、合肥、佛山、南京、福州等城市，都是在主城区实施限购方针，远郊区域并不在限购规模之内。

深圳、厦门、广州、武汉、南京、合肥、济南、东莞等10个城市，对本地人限购两套住宅，其间，深圳、南京还对独身（含离婚）人士限购一套住宅。

济南、珠海相对宽松，本地户籍家庭限购三套住宅。值得注意的是，天津、姑苏本地户籍家庭不受限购方针影响，成都更是以自然人、法人身份作为限购确定规范，意味着更多成员家庭能够购买更多产品住宅。

对外地人，19个城市一致都把数量约束在一套住宅，并且大大都城市还附加了需求接连交纳社保或个税1到5年不等的条件。

单个城市分面积段限购，大户型产品并不限购。比如珠海、福州限购144平方米及以下住宅，郑州、厦门限购180平方米及以下住宅。福州暂停向具有二套及以上产品住宅的家庭出售城区规模内建筑面积144平方米及以下的产品住宅。

剑指财物泡沫和金融危险

这轮暴风骤雨般的房地产调控密度，可谓前所未有，也与以往“一刀切”式的调控思路有很大的不同。

“横向来看，这些城市的调控办法，一方面着重维护自住需求，经过限购限贷等办法，要点冲击投机需求，按捺出资需求；另一方面添加住宅及用地供应，缓解供求矛盾，满意合理需求。一起，重拳整理商场秩序。政府有关部门对物价、广告、开发、中介等加强了监管，维护顾客合法权益。”清华大学房地产研讨所所长刘洪玉说。

他以为，此轮调控不同城市的办法侧要点不同，方针力度上也有差异，体现了量体裁衣、因城施策准则。此外，各地还充分运用商场机制，经过进步借款首付份额、调理供求关系等商场手法来调控商场。

“与以往每次房地产调控不同，此轮房地产调控是在钱银较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其按捺财物泡沫和防控金融危险的特征显着。”陈晟对上证报记者说，在现在全球经济低迷阶段，利率全体处于前史低位，钱银方针全体较为宽松，决议了有必要坚持“一城一策”的准则，假如搞“一刀切”式的方针，对那些库存大的三、四线城市来说，显然会拔苗助长。

回忆我国楼市调控史，记者发现，我国前史上处于降息预期下（低利率）的楼市调控并不多见。

其间，1996年5月1日至1999年6月10日，商场迎来一次降息周期，央行接连7次降息，拉动内需，但因其时我国房改正处于起步阶段，住宅产品化方兴未已，因而其时根本谈不上对楼市调控有什么影响。

尔后的一轮降息，是在进入21世纪后，因为2008年迸发的次贷危机以及经济衰退，又一次降息潮降临。

从2008年10月9日至2008年12月23日，央行接连降息4次，1年期存款利率从2007年12月21日的4.14%骤降至2.25%。接连降息以及4万亿出资影响，导致本来处于调整阶段的楼市自2009年下半年后突然反弹，并一路高涨，由此把“限购”绝技推上我国房地产调控舞台。

2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，首先规则“每户家庭只能新购一套产品房”。至当年9月29日，“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购方针。而至2011年2月，只是半年多的时刻，已有36城市提出限购，随后连续仍有城市提出限购，最多时到达46个城市。

高压调控下，部分区域楼市呈现回调。直至2014年，部分区域楼市低迷。

2014年6月26日，呼和浩特撤销住宅限购令；随后9月26日，姑苏市撤销限购。楼市低迷，限购令也逐步松绑。

限购令松绑前后，我国房地产商场现已开端呈现分解痕迹，我国房地产调控思路由此发生了严重改变。

早在2014年头，针对2014年楼市方针会有哪些调整，记者在全国两会期间独家采访了时任全国政协委员、住建部部长姜伟新。他在答复记者发问时首先抛出“双向调控”的概念，即针对房地产商场的分解，采纳“有保有压”的“双向”调控思路。由此，也能够模模糊糊看到当下“因城施策”调控思路的影子。

能够说，限购，这个具有较强行政颜色的房地产商场调控方针，曾被视为按捺房价上涨的利器，也曾因其行政颜色而引发争议。但从后续商场实践运转作用来看，限购在必定程度上按捺了成交量，并从而按捺了房价的过快上涨。这也是此轮调控仍高悬“限购令”的首要原因。

除了限购方针之外，面临本年这轮“杠杆上的楼市”，限贷方针也极为重要。

“我国的居民杠杆率近年来增加非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。”陈晟说。

正因为此，商场人士以为，各地“限贷”会有利于下降楼市杠杆危险。

集体行动背面的决策层“决计”

“尽管看似一城一策，但如此密布出台，充分阐明这一轮方针并非当地主动出击，而是决策层干涉下的集体行动。”华夏地产张大伟说

事实上，在19 个城市出台方针前后，决策层按捺房价过快上涨的信号尽显。

8日举行的国务院常务会议着重，要促进农业现代化与新式城镇化相得益彰，强化当地主体职责，因地因城施策，保证居民根本住宅需求，努力实现住有所居，促进房地产商场平稳健康发展。

而此前，住建部官方站先后发布音讯，包含“要求济南市严肃查办房地产开发企业违法违规出售行为”、“发布一批各地查办的违规失期房地产开发企业和中介组织名单”。

近来在华盛顿出席会议的央行行长周小川也清晰表明，“近期我国部分城市房价上涨较快。我国政府对此高度重视，活跃采纳办法促进房地产商场的健康发展。”

“一系列一连串的动作现已阐明，此轮调控势在必行，行之必胜。” 陈晟对上证报记者表明，面临部分一、二线城市的房价过快上涨，相关当地政府集体行动，现已让各方体会到“调控决计”。

并且，据业内人士泄漏，针对楼市的督查组现已进驻部委和当地，将对调控不力、过高房价依然遏止不住的当地，进行约谈及问责。

剖析人士指出，这一轮楼市火爆的本源是资金潮+财物荒+财富效应。所以说，调控不是意图，而怎么让我国经济坚持健康才是要害，即引导更多的资金进入实体经济。

一些专家称，当时楼市分解态势显着。一方面，一、二线热门城市，特别是珠三角、长三角、京津冀区域部分城市，以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快；另一方面，东北、西北、西南区域大都城市商场体现平稳，一些三、四线城市特别是县城库存压力依然较大。

为此，中山大学南边学院房地产系系主任廖俊平主张，房地产调控有必要实施分类辅导，因城施策。热门城市的调控要点应当是控房价、防危险、防泡沫，三、四线城市和县城的要点依然是去库存。

专家估计，房价现已显着上涨的一、二线城市周围辐射区和房价或许上涨的城市，会在10月份跟风出台一些方针。

而三、四线城市和县城的要点依然是去库存。“从本年头以来，全国去库存的情况仍是有发展的，咱们期望在热门城市调控之下，部分资金流向三四线城市去。”陈晟说。

当然，“此轮房地产调控是在钱银较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其按捺财物泡沫和防控金融危险的特征显着，更为深化改革破冰赢得时刻。”他说。

受实体经济利润率下滑、人民币价值降低预期等要素影响，近期一些投机出资性资金很多涌入房地产商场。专家主张，金融组织应对流入房地产商场的资金加大监管，防控楼市危险和泡沫。

此前，我国人民银行研讨局的王琰曾撰文剖析房企低成本会集发债的危险。

“据统计，本年上半年 1547家上市房企均匀财物负债率为 76.4%，其间 32 家企业负债率已打破80%。而受微观经济形势及调控方针影响，近年来地产职业全体增速换挡、内部结构重构，房企盈余情况和偿债才能下降、信誉根本面继续弱化，此刻低成本会集发债或许导致未来会集违约。”王琰说。

别的，还有专家指出，现在参加房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信任方案、资管方案、稳妥等资金经过参加竞拍土地、项目开发等多种途径流入，再加上购买端的个人住宅借款、各种消费借款以及其他融资变相为购房资金等，乃至一些出资组织包含一些新三板上市公司融来的资金，也直接或直接进入了房地产商场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入其他实体经济。