「600227」公募REITs迎发展新机遇 扩募规则即将出炉

日前，沪深买卖所别离就《上海证券买卖所揭露征集基础设施证券出资基金(REITs)事务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》《揭露征集基础设施证券出资基金事务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)(征求意见稿)》(以下均简称《指引》)对全商场揭露征求意见。

业内人士表明，扩募机制是REITs产品的重要特性，基础设施REITs扩募机制的推出，关于满意出资者稳健类出资需求，进步商场规划、进步商场流动性具有重要作用，将支撑运作杰出的REITs进一步做大做强。

扩募规矩行将出炉

REITs扩募指的是REITs主张征集之后进行再次征集，并将资金用于新购入财物的行为。“因为REITs采纳强制分红准则，这一要求使得REITs可支配的自在现金流大幅削减，REITs新购入财物则首要依靠外源融资，其间扩募是重要的融资办法之一。因而，沪深买卖所发布的《指引》尽管主题是新购入基础设施项目，但因为新购项目和扩募的关联性，商场也将其简称为REITs扩募规矩。”北京大学光华办理学院教授张峥表明。

据悉，此次沪深买卖所发布的《指引》是买卖所标准和引导基础设施基金存续期间，新购入基础设施项目及相关的扩募、信息发表等事项的根本规矩，对新购入项目的事务全流程重要节点、扩募比例出售等要害事项均进行了规矩。《指引》首要清晰了新购入基础设施项目的条件，购入基础设施项目的程序组织，信息发表办理及停复牌要求，以及扩募购入财物的出售和定价组织等内容。

值得重视的是，在扩募出售方面，基础设施基金既能够向不特定目标出售，也能够向特定目标出售(以下简称定向扩募)。其间向不特定目标出售包含向原基础设施基金持有人配售比例(以下简称向原持有人配售)和向不特定目标征集(以下简称揭露扩募)。

详细来看，《指引》规矩，基础设施基金施行定向扩募的，出售目标应当契合基金比例持有人大会决议规矩的条件，且每次出售目标不超越35名。定向扩募的出售价格应当不低于定价基准日前20个买卖日基础设施基金买卖均价的90%。

向原持有人配售的，《指引》规矩，拟配售基金比例不超越本次配售前基金比例总额的50%；基金办理人应当在提交改变注册请求的招募阐明书中发表持有比例不低于20%的第一大基础设施基金持有人、新购入基础设施项目的原始权益人或许其同一操控下的关联方认购基金比例数量的许诺文件。

关于施行揭露扩募的，《指引》则规矩，揭露扩募的出售价格能够由基金办理人、财务顾问(如有)依据基础设施基金二级商场买卖价格和新购入基础设施项目的商场价值等有关要素合理确认，但出售价格应不低于出售阶段公告招募阐明书前20个买卖日或许前1个买卖日的基础设施基金二级商场均价。

参阅上市公司再融资的经历，华夏基金以为基础设施REITs扩募比较首发的难点首要在定价方面。基础设施REITs扩募的定价需求权衡基础设施REITs原持有人的利益、新出资者的利益和原始权益人的利益，还需求考虑基础设施REITs的二级商场价格等要素，合理的定价对基金办理人来说具有必定难度。

促进投融资良性循环

4月12日，华夏基金发布公告显现，今年首单公募REITs——华夏中邦交建REIT，在比例配售前的征集规划高达1524亿元，大众出售部分配售比例为0.84%，改写公募基金配售比例前史新低。这一方面显现出商场对公募REITs产品充满信心，另一方面也反映出该类产品全体规划小、产品供给相对稀缺。

申万宏源房地产职业首席分析师袁豪表明，扩募机制是REITs产品的重要特性，是商场建造不行短少的重要环节。当时公募REITs产品存在稀缺性、出现求过于供局势，一起当时商场面对流动性宽松、财物荒局势，REITs扩募有利于满意出资者稳健类出资需求。

华夏基金以为，扩募机制的出台标志着我国REITs商场配套准则的进一步完善。参阅海外经历来看，扩募关于促进REITs商场健康成长，促进REITs规划增加具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规划已达到300亿至500亿美元，约占当年市值总量的2%至4%，扩募是REITs规划增加的首要途径。

作为公募REITs试点组织，华夏基金表明，现已树立了独立的基础设施REITs出售系统，专门用于基础设施REITs的询价和出售作业，将活泼与原始权益人和监管组织就公募REITs扩募进行交流，期望未来能有时机参加第一批扩募。

国泰君安资管REITs团队表明，对REITs自身而言，扩募机制有助于REITs优化出资组合，涣散出资单一基础设施项目的危险；对商场而言，REITs二级商场买卖相对活泼，扩募机制为基础设施财物大宗买卖供给了“定价锚”。一起，大宗买卖商场为本钱商场带来了优质财物来历；对基础设施REITs主张人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资东西的领域，真实成为可继续注入优质财物的上市渠道，对主张人经过REITs完成财物盘活起到了促进作用。

上海证券买卖所指出，扩募机制是REITs产品的重要特性，是商场建造不行短少的重要环节。推出REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托商场机制增发比例收买财物，优化出资组合，促进并购活动，真实完成REITs作为“财物上市渠道”的长时间战略价值和继续发展才能。

深圳证券买卖所也以为，本次《指引》的拟定，进一步完善了基础设施REITs的配套规矩，有利于已上市基础设施REITs依托商场化机制增发比例收买财物，优化财物组合，进步基础设施REITs运营质量。

配套机制仍待完善

现在，全商场已有12只公募REITs产品上市，累计征集规划约达458亿元，商场运转平稳，流动性和价格发现机制整体较好。但相关于国外老练的REITs商场，我国公募REITs商场还有许多问题需求探究，商场长时间健康发展负重致远，仍需坚持变革立异的勇气，自动作为。

上交所副总经理卢大彪在“2022清华五道口全球金融论坛”上表明，未来将以准则建造为牵引，继续完善REITs配套机制。一起，将继续完善办理机制，优化信息发表，进步REITs运营功率。此外，还将当令推动相关方就REITs展开专项立法。

全国政协委员肖钢主张，要鼓舞当地和企业拿出更多优质财物参加试点，扩展REITs规划，进一步摸清项目底数，树立分类项目库，做到应入尽入。要进一步加强部分与当地的和谐，进步国有财物买卖功率，执行项目申报条件，紧缩项目申报周期，加速项目审阅进展，展开分类教导服务，做好演示引领，构成规划化的存量财物盘活与新增出资的良性循环。

“一起还要进一步推动构成商场化的评价定价系统。我国基础设施建造长时间以来首要依靠债款融资进行，公募REITs推出后，客观上需求寻觅权益定价的‘锚’。一般来说，影响基础设施项目评价定价的首要要素包含财物性质、运营才能等，评价定价办法包含收益法、净财物价值法等多种衡量办法，需求原始权益人和出资者经重复博弈来确认，逐步构成契合我国实践的商场化评价定价机制，让原始权益人乐意发行，出资者乐意出资。”肖钢弥补道。

此外，基础设施REITs仍是新事物，怎么让出资者更好了解公募REITs产品，关于我国REITs商场完成平稳健康发展也具有重要意义。“一般公募基金首要投向二级商场股票、债券等，以股息、利息和出资组合带来的本钱利得为首要收益来历，而公募REITs收益来历首要是底层财物运营收益和财物增值，且是关闭型基金，不能随时申购和换回。”肖钢因而主张，要进一步扩展宣扬，切实加强出资者教育，执行出资者恰当性办理，培养理性出资、长时间出资、价值出资的理念，促进REITs商场平稳健康发展。