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首个住所租赁资产证券化文件落地驶入快车道

商场酝酿和期盼已久的住所租赁资产证券化，有望进入打开快车道。

中国证监会、住所和城乡制作部25日联合印发《关于推动住所租赁资产证券化相关作业的奉告》（下称《奉告》），将关键支撑住所租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债款性质的资产证券化产品，试点发行房地产出资信任基金（REITs）。并对打开住所租赁资产证券化的基本条件、政策优先支撑领域、资产证券化打开程序以及资产价值点评方法等予以清楚。

这是住所租赁资产证券化领域的首份政策落地文件。一位了解政策拟定的相关人士对第一财经记者称，此前商场现已试点发行了多单住所租赁类资产证券化产品，这次发文是对前期试点情况的标准，通过文件清楚相关程序标准。金融四十人论坛高级研讨员张斌则称，现在实践傍边需求处理公募参与和税制革新等问题，假设能实质性处理，将实在推动商场构成与打开。

优先支撑大中城市

上一年举办的十九大和中心经济作业会议清楚提出，要构建多主体供应、多渠道确保、租购偏重的住所原则，建立房地产健康打开长效机制。

对房地产商场而言，住所租赁资产证券化可从三大领域发挥作用。微观方面，将有助于盘活住所租赁存量资产，引导社会资金参与住所租赁商场制作；关于企业而言，有利于下降住所租赁企业的杠杆率，促进构成金融和房地产的良性循环；出资者方面，可以丰盛本钱商场的产品供应，供应中等风险、中等收益的出资品种。

根据《奉告》，打开住所租赁资产证券化需求满足至少三项条件，一是物业已建成并权属清楚，工程制作质量及安全标准符合相关要求，已按规则处理住所租赁挂号备案相关手续；二是物业正常运营且发生持续、安稳的现金流；三是原始权益人公司处理完善且最近两年无严峻违法违规行为。

满足上述基础条件之后，政策将优先支撑两大类项目，一是大中城市、雄安新区等国家政策关键支撑区域的住所租赁项目，二是运用集体制作用地制作租赁住所试点城市的住所租赁项目。

政策鼓动专业化、安排化住所租赁企业打开资产证券化。主体方面，支撑住所租赁企业制作和运营租赁住所，并通过资产证券化方法盘活资产；资产方面，支撑将束缚的商业办公用房等，改建为租赁住所，并打开资产证券化融资；项目方面，优先支撑项目运营出色的发起人（原始权益人）打开住所租赁资产证券化。

为了推动住所租赁资产证券化快速落地，前进各环节作业功率，住建部分和证监系统将分别在审理环节建立“绿色通道”。

在支撑方法方面，《奉告》提出，住所租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主打开住所租赁资产证券化，协作接受中介安排尽职查询，供应相关材料，帮助打开资产证券化计划规划和物业估值等作业，并向证券生意场所提交发行恳求。

优化查验、备案、生意等程序方面，政策要求各地住所制作处理部分，对打开住所租赁资产证券化中触及的租赁住所制作查验、备案、生意等事项，建立“绿色通道”。关于在租赁住所用地上制作的房子，容许转让或典当给资产支撑专项计划等特别目的载体，用于打开资产证券化。

优化审理程序方面，证监会要求各地证券生意所和中国证券出资基金业协会，根据资产证券化业务规则，对申报的住所租赁资产证券项目进行审理、备案和监管，并研讨建立受理、审理和备案的“绿色通道”，专人专岗担任，以前进审理、发行、备案和挂牌的作业功率。

REITs“终究一公里”

《奉告》还清楚，要关键支撑住所租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债款性质的资产证券化产品，试点发行REITs。

住所租赁资产证券化现在有多种试点类型，据国泰君安研报核算，2017年现已获批的包括私募典当型及类REITs、CMBS（商业房地产典当告贷支撑证券）、ABN（资产支撑收据）等已达500亿元。但是，这些资产证券化产品傍边，私募典当型REITs和类REITs仍是干流，且债款性质REITs居多。

根据国际阅历，未来与国际接轨打开标准公募ABS、股权性质REITs是打开趋势，企业也将会从现阶段的融资需求转变到未来的资管方式。

“权益类资产证券化产品，才华实在完结出资者的风险共担，让中介成为朴素的中介，金融安排只供应服务，不承担风险，风险和收益都在出资者。”张斌认为，权益型公募REITs，不只可认为居民供应一种长期性投资产品，参与房地产商场出资，还可以处理企业的融资问题，前进现金流、下降财务风险，进步住所服务，一同又有助于化解金融风险，是一举多得的立异，但需求从速处理税收安排和公募打开这两大问题。

“股权性质的资产证券化有所有权改动问题，会触及到底层资产在房地产企业、开发商、中介安排、出资者等多个主体之间的生意和转让，假设生意环节税收太贵，咱们就不愿意参与生意，商场将很难打开起来。”张斌认为，后续应从速出台有关税收减免或递延安排的政策，处理这一阻碍。

住所商场关系到国计民生，若要实在完结增加住所供应，在打开住所租赁商场的一同，还必须辅之以全面的监管方法。

根据《奉告》，证监会和住建部将推动建立健全合规、风控与处理系统，教导相关单位完善自律规则及负面清单，建立风险监测、违约处置、信息宣布和存续期处理的原则规则，并引导相关主体合理规划生意结构，做好风险隔绝。一同，两部委还将研讨探求建立专业的住所租赁资产证券化增信安排。

住所租赁资产证券化另一个中心问题是资产估值。前述相关人士奉告记者，《奉告》清楚提出要以收益法，来合理点评住所租赁资产价值，是为了避免用市价法等方法做出的明显偏高的点评效果。

根据《奉告》，房地产点评安排对底层不动产物业进行点评时，应以“收益法”作为最主要的点评方法。承担估值功用的安排，需求在住建部备案，且专业能力强、声誉出色。资产支撑证券存续期间，房地产点评安排需求按照规则或约好进行定时或不定时点评，发生收购或处置资产等严峻事项的，需求从头点评。

此外，资产证券化处理人、房地产点评安排、评级安排等中介安排，需求对生意主体和基础资产进行全面的尽职查询，确保符合政策和监管要求，发起人（原始受益人）需求实施约好的基础资产移交与隔绝、现金流归集、信息宣布、供应增信方法等相关职责，并协作中介安排做好尽职查询。

（来历：第一财经日报）