「基金组合」房价跌了200万，鸡娃之心不减，万柳还是中产爸妈的最佳选择吗？

这儿是每日人物的专栏“千万间”。

在北京，像万柳区域这样，一同满意宜居特点、尖端学区特点和优胜地理位置的片区，或许只此一处。所以，这儿的房子成为奢侈品，坊间也戏言“万柳是北京的止境”，是许多中产想要寻求的终极之所。

这期咱们重视万柳，揭开这个“奢侈品”的少许奇特面纱。

文|易方兴

修改|楚明

运营|以繁

杨柳

传说中的万柳，是有一万棵杨柳的当地。

5年前的11月，在北京海淀万柳区域，美化工人正在砍树。他们砍的是知泉路上最终几十株杨柳。这也是其时万柳区域最终一批杨柳。因为柳絮扰民，美化部分决议改种国槐。至此，悉数不复当年，万柳剩余的总算仅仅个姓名。

时至今日，万柳的名望越来越响，却不再是因为旺盛的杨柳，而是因为教育。这儿被称为“北京学区房的止境、拼娃教育的发源地”。

从当年砍树的知泉路开端，以半径1公里画一个圆，这个圆会把全北京最贵一同最宜居的学区房包括其间。在北京，像万柳区域这样，一同满意宜居特点、尖端学区特点和优胜地理位置的片区，或许只此一处。所以，这儿的房子成为奢侈品。

2020年11月份，某中介在万柳片区一个月卖出了113套学区房，发明了纪录，这些房子加起来超越10亿元。这是万柳最张狂的时分，蜂鸟家乡一个50平方米的小户型，2个月里从800万元涨到了926万元。更不用说万柳西北部，以“万城”最初的小区里，最大户型的学区房价格都在1亿元以上。

宁采10年前来到万柳，那时她仅仅一名刚结业的北漂房地产中介。她一点点没有意识到，自己被分配到万柳片区，将或许会改动自己的命运。后来她带客户看房，常说的一句话便是，自己要是其时能买个蜂鸟的房子，人生就会彻底不一样了。

那时分蜂鸟家乡一套小户型，100万元出面，她老公当码农，她做房地产中介，两家人凑个首付款能拿下。但事实是，就连像宁采这样万柳片区最资深的房地产中介，都无法在当年预预测出万柳房价的未来。

在房屋买卖APP上，万柳成交小区榜榜首名的便是蜂鸟家乡。图/手机截图

学区房不是孤立矗立在万柳区域的。万柳坐落海淀区中部，总面积48平方公里，东邻万泉庄，西邻蓝靛厂北路，北邻巴沟路，南至小南庄，西北临颐和园。这么描绘或许会让不了解北京的人隐晦。但你只需求知道，在万柳，往北骑10分钟同享单车，就能到颐和园的绣漪桥。往东花5分钟跨过一条万泉河路，便是我国人民大学。北大的研究生公寓就在万柳片区内。而最能助推房价的，是我国最好的小学之一中关村第三小学，就在片区的正中央。

尤其是在西城区“731多校划片”方针之后，万柳片区以“100%上车盘”的概念，招引了北京最有钱的家长们。在曩昔，家长们往往会在“海淀万柳”和“西城德胜”之间做个挑选，因为海淀万柳走的是一条拼娃之路，成果往往是德胜片区以“能一路躺着上重点中学”的优势胜出。但德胜片区再也无法确保稳进牛小，海淀万柳总算登上北京学区房的华山之巅。

三小

中关村第三小学是万柳的中心，要了解万柳，绕不过它。

从三小结业的徐婷，形象最深入的是三小的空中操场，这成为三小硬件配套设备的标志。

在万柳这个寸土寸金的地带，中关村三小修了个空中操场，跑道要上到二楼去。在地下一层还有个能包容千人的篮球馆，四周围绕着通明的玻璃门。玻璃上，学生们可以自在涂鸦。篮球场再往下便是恒温游泳馆。总归，在三小，关于酷爱运动的徐婷来说，她可以参与任何她能想到的体育社团，比方各种球类，还有幻想不到的，比方高尔夫球、冰球、花样滑冰。

中关村三小社团之丰厚，体育类仅仅其间很小的一部分。疫情还没呈现的时分，三小校内办了个科技节，成果招引了一批重量级的科技企业，包括我国航空发动机集团、商汤等。来讲座的嘉宾是《国家瑰宝》国宝守护人吴庆辉这种等级。许多社团或许连许多大学里都找不到，但在三小里却有，比方航空社团、航天社团、机器人社团、微电影社团、单片机社团之类。这儿也有民乐、管弦乐、电子乐、昆曲等艺术类社团。在三小机房里，摆着整齐划一的苹果一体机，教室里一套可调理的学生桌椅都得几千块钱，走廊上每隔一段就摆着一架钢琴供感爱好的学生演奏。这些结合起写入三小规章的定位——“北京气质、国际档次、大家风范”，可以幻想三小能给北京的中产家长们带来多大的引诱。

2020年8月，中关村三小的一年级重生入学典礼。图/视觉我国

但三小还有愈加实践的一面——小升初。

徐婷的妈妈学区房买得早，她较为务实，校园的软件和硬件都是虚的，仅有对她的女儿有价值的是能否进入重点中学。中关村三小的对口初中是中关村中学，一所第三队伍的中学。这明显不是徐婷爸爸妈妈所等待的。他们瞄准的是海淀榜首队伍的六所中学——“人大附中、北大附中、清华附中、首师大附中、十一校园和101中学”，鸡娃圈称之为“海淀六小强”。2020年北京高考成果发布后，万柳妈妈们发现北京高考700分以上的学生里，海淀六小强占了一半还多。也便是说，这6所高中，顶尖学生的数量乃至超越了北京剩余的283所一般高中之和。进入了六小强，就相当于提早获得了一张名牌大学的入场券。

“这么多年来，海淀六小强有个特权，便是能从全区点招学生。”徐婷的父亲说。所谓点招，以人大附中来说，整个海淀区的学生都能投简历，校园再从简历中选出优异的学生参与内部考试，优中选优，才有进入校园的资历。

这样的挑选乃至能说得上是严酷。有家长计算过，2019年从中关村三小结业后，能进入海淀六小强（包括清实，北实）的份额为25%。再加上一些教育实力强壮的民办中学招生也是点招，加起来，从三小升入好中学的份额为36%。关于高考，这现已是个大概率事情。这是万柳片区称之为“北京学区房止境”的终极原因。

转折点

中关村三小南校区坐落泉宗路和万柳中路的十字路口。这儿是三小的低年级部。双减之后，小学生们要留在校园里参与课外班。最晚接孩子的一批家长要比及晚上6点半，这时是足球爱好班的放学时刻，两排小学生在校外对着家长们鞠躬，喊“谢谢家长”，像是晚会时的谢幕。假如你想看一看万柳妈妈们是什么容貌，晚上6点，来三小门外准没错。

南校区一街之隔，最黄金的地段，是一字排开的5家房产中介组织，由西向东依次是链家、麦田、21世纪不动产、我爱我家、华夏地产。卖学区房是暴利生意，不只单价高，并且买卖频率比单纯的豪宅高得多。在严酷的房地产中介战役下，北京剩余的首要几家房地产中介全会集在了这儿。

街对面紧邻的几家房屋中介。图/易方兴摄

在10多年前，三小周围还没有房地产中介公司的概念，那时，想进入三小，最靠谱的方法是交“赞助费”。

2008年，《法制日报》报导，北京海淀区审计局在对中关村三小审计时，校园4名管理者直接烧毁了校园的账目。法庭上，校长王翠娟说，中关村三小的账外资金超越了1亿元，而这部分账外资金，简直悉数来自于“片外”学生入学交纳的赞助费。

那是个片区外的学生可以经过高额赞助费就读三小的年代。审计成果曝光之后，赞助费年代完结。从此之后，要上三小，只剩余买学区房了。

到了2010年，刘菲作为一个购房者，开端感触到了中介之间的战役。

刘菲买三小学区房是2010年。那一年她儿子4岁，光大花园房价2万6一平米。那是3月份，她刚发完年终奖，那时一个中介一同带好几个客户看房，常常现场就开端竞价。有一次她看中一套房，链家刚跟业主谈到280万，我爱我家的就带着客户来了，业主坐地起价，“再往上加20万就给你了”，最终房子被我爱我家的客户抢走了。

后来她半年看了七八十套房，最终看中一套光大花园的房子。成交那天，见了房东，房东说要交10万押金，她怕房东反悔，又找亲属借了40万，凑了个50万的押金。其时房子总共花了270万元。

宁采作为在万柳区域工作了十年的房地产中介，记住万柳房价总共阅历了4次大幅上涨。榜首次是2013年加强房地产调控的“国5条”出来之前，第2次上涨是2016年，只需还清了房贷都能算作首套。第三次上涨是2019年，海淀出台“1911”方针，而万柳片区成为优质教育财物，声称能无视方针，100%上中关村三小。第四次上涨是在2020年下半年，在西城的多校划片方针冲击了西城学区房之后，海淀的万柳片区成为家长们的榜首挑选。

这4次上涨，造就了万柳的学区房神话。刘菲270万元买的房子，在10年间翻了6倍。海淀房管局有一次约谈万柳区域的中介时发现，万柳区域家长全款买房率高达70%，远超北京市15%的平均水平。关于学区房的咨询，还养活了一大批“XX说房”之类的自媒体人，其间许多人自己便是万柳家长，买房买成专家，开端搞付费咨询。比方其间一个人售卖299元的材料包，现已卖出去3000多份，照这样算赚了近百万元。

海淀区部分小区的配套信息中，都会在教育类别里着重强调中关村三小及相关隶属校园。图/手机截图

链条

在学区房这个绵长的产业链上，万柳抚育的不光是房价。

2016年，有个叫王焰的品牌老年公寓创始人，惊奇地发现整个海淀万柳区域，居然没有一家社区养老院。他觉得这是个时机，一番调研之下，他看中了其时万柳片区碧波云天小区底商的3层商业修建。

一番探问，本来的租户正好退租，王焰很振奋，曩昔一谈价格，心凉了半截儿，租金每平方米要7块钱。“这关于本钱收回周期通常在10年以上的养老组织来说是个天价。”他一面去找街道办事处要方针，一面跟业主解说自己做的偏公益的养老工作。成果跑着跑着，他发现大楼有一天围起了围挡，一家教育组织现已交付了租金，开了一家“少年生长中心”。

在“老与小”的比赛中，他失利了。

也有获利者，条件是你的服务对象是万柳妈妈和孩子。比方与三小北校区一墙之隔的一家私立医院。该私立医院在本年骄傲地声称，从2015年起，该医院服务万柳周边家庭，“在6年时刻里，迎接了8000多个重生命的诞生”。要知道，每年中关村三小可以包容的学生数量也不过是700人左右。

就连专门服务于妈妈集体的高端美容组织，到了万柳，服务也要改成“万柳特征”。其间有一家美容组织颇受欢迎，是因为它们除了在节假日时关怀妈妈们之外，就连孩子的严重考试日之前，也会打电话给万柳妈妈，说一些鼓舞的吉利话。各种日托组织、绘本阅览组织、近视纠正组织在万柳都过得很润泽，因为万柳妈妈们不会在娃身上省钱。

当然，妈妈们在孩子们身上花的最多的仍是上补习班。在万柳，妈妈们挑选幼儿园，会探问幼儿园里英语教师的原籍，假如是东南亚或是印度的教师，往往会因为口音问题被厌弃。

为了引起中学的留意，有的妈妈们乃至会故意给孩子挑选冷门的专长培育。比方刘菲就让自己的儿子学歌唱，学完了还要考级，几年下来花了二三十万元。后来她总结“屁用没有”。因为其他妈妈们培育出的不光会歌唱，上台还会掌管节目，还会讲演，要万能得多。这让她觉得很挫折。

几年前，家长来中关村三小门口接孩子时，就开端有许多训练组织举牌子宣扬。图/视觉我国

在双减之前，万柳妈妈王艳有一次也跟我聊起她的育儿观。她说五年级的儿子只报了5个课外训练班。语数外三科，外加钢琴和绘画。翻开她的手机，加了十几个鸡娃群，有数学金牌教导、单词速记、动漫超级拼读之类，每个群她都会看。最近她正忙着带儿子去考PET（剑桥英语考试），一同还得考虑参与奥数比赛。据她所说，她这样每年只花十几万在教导班上的，算是万柳妈妈里最佛系的一类。

王艳在三小上学的儿子，乃至会自动诉苦怎样不给自己多报点课外班。儿子有一次说，班上有个同学上了11个课外班，周一到周日每一天都安排得很满，堪比996、007。王艳后来有一次遇到了这个同学的爸爸妈妈，聊了之后发现孩子妈妈是北大的教师，爸爸是清华的教师。她感叹，同为万柳家长，一定要习气总会有他人的娃和家长都比自家的牛，“要不然日子就无法过了”。

改动

万柳妈妈们之所以不断在拼娃这件事上拼出新高度，很大原因是因为现在小学里的校内考试简直看不出距离，“有一回数学考试，一半的孩子都是满分，另一半挨近满分”。

真实能杰出距离的是孩子的专长、奥数成果，还有更难拿到的北京市三好学生。

这三种荣誉，简直是曩昔北京小升初三种升学形式的缩影，别离对应专长生、点招生、推优生。它们是存在于一般挂号入学之外的途径，相当于直通车。

但是，近些年来，状况产生了改动。

2017年小升初，海淀开端进行变革，取消了推优招生途径。两年后，又取消了专长生途径。时任海淀区教委主任的陆云泉说，“变革的意图，是要让老百姓清清楚楚看到升学途径，让孩子们都能在家门口上好学，教育质量无距离，家长们的焦虑感才干得到有用缓解。”

现在，通往海淀六小强的路，只剩余最终一种“点招”途径，焦虑开端缓解了吗？

哪怕是双减方针之后，也很难抵御万柳妈妈鸡娃的心。“我花了这么大价值在万柳买房，不拼是不或许的。”方针制止周末上学科训练，万柳妈妈们就让孩子们在周一到周五放学之后上课。万柳片区的房地产中介李强与许多万柳妈妈们保持联系，得知现在盛行的方法是几个妈妈凑一同攒班，暗里请好教师来教孩子。“一个小时的费用在300块左右，几个家长平摊。”不过也要保密，“有一回攒班的孩子告知班上另一个同学了，成果那个同学的家长反手就一个告发，万柳妈妈们就比赛到这种境地”。

这些年，学区房也在严厉调控之列。

海淀区针对学区房推出了“1911”方针——在2019年1月1日之后买房的家长，请求入学不再对应一所校园，而是变为多校划片。这与西城区731方针较为类似。

类似的方针，落到各个区，却能对房价产生天壤之别的结果。买房的人越多，被调剂的也就越多，最终，有人发现，西城区德胜片区马甸南区的一套房子下跌了20%。相比之下，中关村三小有18个班，万柳区域又以大户型居多，多年以来只需买房就能上三小，以至于呈现了抢购的局面——有业主晚上挂出房源，第二天早上醒来，中介告知他清晨现已带看签约了。

但随着进入万柳的妈妈们越来越多，就在2021年下半年入学季，三小这种供需平衡也被打破了。李强说，“三小也招不下了，本年买卖量榜首的蜂鸟家乡，有40个左右的孩子被调剂了，没上成三小。并且因为2015年二胎铺开，万柳片区的下一年的孩子数量会更多。”

图/《三十罢了》剧照

只要这种“不确定性”，才干真实影响到万柳区域的房价和人们的心态。万柳妈妈王艳说，她们现在无论是工作仍是家庭，都现已触及到了某种天花板，接下来的悉数改动只或许在孩子身上产生。她们费力含辛茹苦让孩子进入三小，也仅仅仅仅意味着，她们的孩子刚刚有资历站在某条虚拟的起跑线上。

那个不确定的前方还在等着她们。2021年5月28日，人大附中发布公告，称将接收初一年级重生进行“教育教育变革实验”，需求预备不超越300字的“学生介绍”。而万柳妈妈们在接下来的6年时刻里，便是为这300字而斗争，她们要让孩子的这300字介绍，愈加招引眼球，愈加具有含金量。

但现在更急迫的事，或许是财物的缩水——最近，有传言说，万柳区域学区房缩水400万元。但在万柳中介李强看来也没有这么夸大，“3个月前，蜂鸟家乡有个房子，挂牌800万元，最终客户砍价到了600万元成交。不过，宜居的大户型学区房价格很坚硬。”

“那之后，十几个买在蜂鸟的万柳妈妈过来找咱们中介，说千万不能再这么卖房子了，再这么卖，她们就亏大了。”他说。

（应受访者要求，文中人物皆为化名）

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