[嘉实领先成长基金]楼市注入兴奋剂

文/乐居财经吕秀伦

北漂三年半的张升，终究决议在燕郊买房。

4月6日，他接到十多通置业参谋和中介的电话。一位燕郊中介表明，“接银行告知，燕郊新房正式进入低首付年代，首套房由本来的30%降至20%，二套房首付由本来的50%降至30%。”

中介晓之以理地宣扬张升赶忙买房，“上午一位客户听到音讯，立马下单了一套110平的三居，总价170多万，首套首付由30%下降为20%后，首付直接少了18万。还有检查站外移、地铁建筑，燕郊未来一定会涨。”

但是，当天下班时段，张升看到一则新闻推送：燕郊降首付新政紧迫叫停。缘由在于，该音讯在络敏捷发酵，呈现了各种不符合实践的解读，背离了新政的初衷，当地金融监管部门于6日下午就给各家商业银行致电，紧迫叫停20%首付，仍按本来规则履行。

“空欢喜”的背面，张升决议再继续张望一段时刻。周围一些置业参谋告知他，降首付方针估计不久后就会铺开，“燕郊疫情封控，楼市再次冰封，在这样的时刻节点松绑楼市，亦在情理之中。”

尽管燕郊楼市阅历了“一日游”，但放眼全国，现在已有超70城出台相关方针，它们间有的铺开限购限售、有的下降首付、有的发购房补助，还有的直接发放购房券……可谓是使尽浑身解数花式“松绑”楼市。

今时不同往日，这一波“叫卖潮”的主角从开发商，换成了各地政府。此外，在这个过程中呈现一个显着特色，曩昔以三四线城市、零星散布、力度较小。当今，不只更多省会城市、二线城市连续参加，还从补助类鼓励性方针渐渐过渡到对“五限”方针的逐渐松绑。

不过，新政影响下的全国楼市成效怎么，开发商是否能够缓一口气？

楼市“松绑潮”来了

4月的第一天，西北重镇兰州地产商场迎来了久别的“甘霖”。其楼市新政从下降首付份额、部分放松限购、放宽限售条件等方面开释活泼信号。

详细来看，下降首付首付份额，首套房20%、二套房30%；撤销认房又认贷，借款结清，再次购房就按首套算；公积金借款额度进步，独身60万，夫妻两边70万，能够公积金＋商贷；公寓水电费履行民用价格规范，答应落户等。

兰州并非个案，楼市“松绑”的信号正向更多城市延伸开来，同属北方的东北多个重要城市早已着手“救市”。

进入4月，大连全面铺开落户方针，抢人与救市一手抓。其间，中等职业教育学历以上人员、在高校职校就读的学生、有交纳社保记载的人员等均可在大连市落户；具有本市户籍的人员，其爸爸妈妈、爱人、子女均可投靠落户。

在大连之前，哈尔滨、沈阳、长春等东北3大经济重镇的救市方针均已出台。例如，3月23日，哈尔滨废止2018年出台的限售方针，成为年内首个废弃限售令的城市。

沈阳则侧重进步人才购房补助金额，博士毕业生补助由6万进步到7万，硕士毕业生由3万进步到4万，本科毕业生和技师由1万进步到2万。

不过，在长春楼市新政面前，沈阳略显“无力”。长春直接施行“购买90㎡以下住所，按5%发放消费券”。

放眼全国，年内楼市松绑潮席卷各地，已有超70城出台相关方针。在这个过程中呈现一个特色，曩昔以三四线城市、零星散布、力度较小。当今，不只更多省会城市、二线城市连续参加，还有力度大、多样化的特色。

方针内容首要触及触及撤销/放松限购及限售、降首付份额、下降房贷利率、公积金借款优惠、购房补助等。

在放松限购方面，除了兰州，还有南昌、郑州、淄博等城市跟进。南昌大专以上学历的人可不迁户口，供应租借和学历证明即可购房；郑州则支撑老年人来郑投亲养老，投靠家庭可新购一套住所；大连、淄博等城市则铺开落户，均不同程度的松绑限购方针。

河北秦皇岛也松绑了楼市限购，外地买家无需供应当地交税、社保交纳相关证明；作为福建省会的福州，也提出了非本地户口家庭无需医社保或交税证明，即可购一套普通住所。

而浙江衢州更是一举成名，成为本年全国首个一起放松“两限”、撤销限购限售的城市。

在购房补助方面，各地倾向点不同。例如，昆明、玉林、湖州等地提出了针对不同集体的补助方针；保定、南充等城市为招引人才供应住所补助；绵阳、临泽、海安则对多孩家庭购买新房按建筑面积给予每平方米200元的财政补助等。

此外，还有购房契税方式给予补助的城市，如南宁、惠州、柳州等城市，补助份额在20%-50%不等。

除此之外，一季度已有18城放宽了公积金借款方针，马鞍山、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、贵州等11城调升公积金借款额度。北海、南宁、晋中、福州下调公积金借款首付份额，济南、青岛、福州等城市则放宽公积金异地借款方针。

而在房贷首付和利率方面，年内重庆、菏泽、南宁等地下调了首付份额。深圳、广州、南京、杭州、姑苏等城市则大幅下调了房贷利率、缩短批阅放贷周期。如，姑苏首套房贷利率降至4.6%、深圳的首套也下调至4.9%等。

救市失效

久旱逢甘霖，各地楼市松绑方针暖风习习，但成效又是几许？

以首个下场“救市”的省会城市郑州为例。3月初，郑州公布了19条新政，包含支撑合理住所需求、改进住所商场供应、加大信贷融资支撑、推动安顿房建造和转化、优化房地产商场环境等。

现在，一个月时刻曩昔，组织数据显现，郑州3月新建商品房同意预售5122套，比2月的3482套添加47%。

与此一起，郑州房地产商场回暖，交易量再度上升。上述组织数据显现，本年3月郑州市新建商品房出售9680套，比2月的6324套添加53%。不过，同比2021年3月的15483套削减了37%。

如此看来，新政下的3月郑州新房商场虽已呈现回暖，但仍春暖乍寒，成交套数仍未破万，和曩昔近一年全体比较仍显落寞。

同期，郑州二手房体现出与新房大致相同。组织数据显现，二手房共成交5273套，较上月的3332套添加57%；同比上一年3月份的5498套削减4%左右。

又如，远在东北的哈尔滨在撤销限售后，房价并未反弹上涨，仍旧跌跌不休。哈尔滨3月第四周数据显现，二手房挂牌价从11567元/平变为11535元/平，本周每平跌落32元，继续跌落。

国家统计局数据显现，2月，哈尔滨新建商品住所出售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住所出售价格环比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续7个月跌落。

新政推广后的郑州、哈尔滨楼市均未有显着好转，数据同比仍处于下降态势。换言之，影响楼市手法并未发生预期作用。

克而瑞也表明，稳地产方针作用并不显着，房地产商场继续下行。数据显现，3月，百个要点监测城市商品住所成交面积2584万平方米，环比增加33%，但同比跌幅扩至51%。

与此一起，各城市商场加重分解，西安、海口等部分城市商场回稳，成交同比跌幅显着收窄甚至转正，但重庆、长春、盐城等商场下行压力加重，成交同比跌幅到达80%以上。

另一边，房企的出售成绩也从旁边面证明了楼市不景气。刚曩昔的三月，在方针金融连续放松的布景下，房企们的成绩依然大幅跌落。加上，人算不如天算，疫情又大迸发，无形之中给房企出售又捅一刀。

3月，房企老大哥万科完成合同出售面积236.9万平方米，合同出售金额415.3亿元，别离同比削减44.8%、33.9%。一起，一季度万科累计完成合同出售面积632.7万平方米，合同出售金额1065亿元，别离同比削减42.7%、40.66%。

克而瑞数据显现，本年3月，房企出售同比降幅较1、2两月进一步扩展。一季度百强房企的全体成绩规划同比大幅下降47%，也低于2020年的同期水平，局面惨白。

一起，一季度大都规划房企出售体现欠安，能进到千亿出售队伍的只剩下2家。别的，有超越8成的百强房企累计成绩同比下降，其间近4成企业的降幅高于50%。同比削减5成的房企里边，根本都是此前债款暴雷或是呈现活动性困难的房企。

除了楼市不振，土地商场也难说活泼。3月，在部分热门城市敞开首轮会集供地的状况下，土地商场依然坚持低位运转，房企拿地仍旧仍坚持慎重态势，一季度全体成交量价齐跌。

截止至3月末，百强房企中仅有三成企业拿地，而出售50强房企单月投资额缺乏400亿元，同环比别离下降84%和28%。

救购买力

眼下，房企期待已久的方针松绑，并未给其带来成绩增加。各地楼市成交量、价格也体现平平，未达预期。不由质疑，形成这种的状况原因安在？

一方面，上一年下半年以来，受不少闻名房企暴雷影响，不少购房者害怕开发商呈现资金链断裂，呈现项目罢工、烂尾，然后致使部分买家持张望情绪。

另一方面，遭到商场低迷、职业决心缺乏的影响。大部分买家受买涨不买跌影响，忧虑房产不保值，继续跌落。

有志愿的顾客不敢买房，房企资金条件以及手里存货价值得不到改进，银行系统就不敢为房企供应信贷支撑。这也终究导致一个僵局：房企偿债也越来越难，更多房企将会倒下。

俗话说，经济基础决议上层建筑。现在，互联、房地产等职业呈现降薪、裁人潮也是影响楼市不景气的原因之一。有数据陈述显现，互联企业的薪资水平较曩昔显着缩短。

降薪关于楼市的影响，直接削弱了购买力，买房人要么推迟购房方案，进入张望，要么下降预算去买房。例如，本来预算是1000万的房子，正常首付300万，借款700万，月供约3.7万，姑且还能承受；但现在降薪了，月供还款才干变差，压力也随之加大。

非优质或中小型房企融资难，也是致使楼市低迷的原因。例如，大型房企、优质的房企能够从银行拿到更多的钱，中斗室企由于规划限制，银行会审慎评价，放贷额度极端有限。这就形成真实需求救的房企得不到及时输血，而不需求救的优质房企得到了大部分资源的倾泻。

除此之外，受疫情影响，人员活动遭到限制，商场预期尚未被激起。就连年头上海、姑苏刚起的行情，又被疫情一把打趴下了。从疫情的继续影响来看，楼市小阳春的到来估计将推迟到5、6月。

此前，万科董事长郁亮以为我国房地产现已进入“黑铁年代”，简略直白地说，便是开发商要面临“不赚钱的年代，挣辛苦钱的年代”。

眼下，他的话一语成谶，楼市低迷，土地商场难说活泼，房企出售成绩大幅下降。未来楼市怎么才干真实激活？

首要，方针要支撑房企的合理融资需求，支撑优质房企展开并购借款融资，有序引导企业出售、购地、融资等回归常态。关于房企债款违约问题，要及时处理问题，最大程度保护住所顾客的合法权益。

其次，救市的实质，是救企业，救购买力。没有购买力的需求，仅仅空需求，楼市不能真实被激活。所以，更好地处理居民工作，多渠道促进居民增收，让更多的潜在购房置业集体都能安心买房。

最终，各地要因城施策，出台一些有助于激活商场需求、下降购房本钱的方针，真实促进房地产商场的活泼。有业内人士呼吁，曩昔限购限售等方针，本便是应对房价快速上涨而采纳的暂时方针；在现在商场堕入低迷之时，就应逐渐退出。