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王文华

3月30日，万科发布2021年财报。2021年，万科完结合同销售额6277.8亿元，营收4528亿元，同比增加8%；归属于上市公司股东的净赢利225.2亿元，同比下滑45.75%。

关于净赢利下滑，万科董事会主席郁亮做出反思，并提出处理计划，清晰表明2022年有决计完结运营收入和净赢利企稳上升。

万科的反思

2021年，万科完结归母净赢利225.2亿元，同比下滑45.75%，是继1995年、2008年后，上市31年以来的第三次下滑。“交出这样的成绩单，我倍感压力，心里充溢紧迫感”，郁亮坦言。

关于万科的净赢利下滑，郁亮秉承其一向讲的“当好农人种好地”的准则，不怨气候，从本身找问题。

他表明，近几年，土地商场竞争剧烈，对职业毛利率水平形成显着影响，虽然公司在职业中较早意识到高速增加终将完毕，但公司的行为未能坚决脱节高增加惯性。当追逐规划依然盛行、土地抢夺愈演愈烈得时分，部分城市得出资追高冒进，对商场判别过于达观，一些项目的出资预期没有完结，导致毛利率下滑。

一同，各城市公司才能良莠不齐，部分体现较弱的公司和项目，影响了全体成绩。充沛授权、分布式施行是万科过往快速开展的机制保证。在寻求功率优先的高速增加阶段，这一机制能更快地呼应商场、捕捉时机，最大程度地开释前哨战斗力。跟着事务复杂度逐步进步，商场竞争日趋剧烈，部分城市公司暴露出才能短板。

这些短板首要体现在两方面，一个是操盘才能上，郁亮以详细项目为例，比方良渚文明村项目，最典型的归纳大盘项目，在良渚文明村的根底上，坚持住所开发的一同，同步建设了教育、养老、商业、公园等配套设备，用8年时刻把一个城乡结合部板块变成了当地十分宜居的板块之一，惋惜的是没有从单个项目的长处，经过大规划仿制推行，转化成整个集团的优势。

其次是少量项目出资失误，呈现高估和冒进。比方2018年、2019年，万科判别环京区域商场现已进行比较大调整，觉得现已到底部了，所以在那个阶段买了一个财物包，但随后商场产生更剧烈的下降，不得不计提25亿元的减值预备。

”多赛道一同探究，让我们所支付的本钱比幻想中的要更大，对过往成绩也产生了影响“，在3月31日万科成绩发布会上，郁亮再次弥补反思。

2014年，万科从单一的住所开展商转变为城乡建设与停止服务商，布局了多个赛道。其时判别，以万科的体量，假如只做一两个赛道，不足以支撑可持续开展，也不支撑万科开发运营服务偏重的战略。多重赛道一同探究，支付的本钱比幻想中要大。在曩昔开发事务好的时分，由开发事务承当了相关的本钱，在商场产生变化的时分，这些就体现为对成绩的影响。

以深圳城中村会集改造项目为例，郁亮说，“二房东”形式让万科支付很大价值，假如没有“二房东”事务，万科的长租公寓事务早就开端可以挣钱了。

万科的底气

在对问题进行深刻反思后，郁亮向52万名万科股东抱歉。此外，郁亮提出万科本年的工作使命有八个字，“止跌企稳、稳中有升”。两个“稳”字，解释为稳是万科止跌成功的标志，也是万科上升的根底。郁亮表明，有决计完结止跌企稳，稳中有升的工作使命。

关于到达上述的使命，万科是有底气的。这种底气来自两个外部根底和三个内部根底。

两个外部根底。首要，有利于商场安稳的方针在不断出台，职业正在回归常态，回归理性，过高的赢利率和过低的赢利率都不行持续，房地产职业的均匀赢利率水平一定会向社会均匀水平回归，这是万科“止跌企稳、稳中有升”的方针根底。

其次，房地产职业仍是一个超越10万级的商场，常做常有，常做常新，地产开发事务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的首要事务。

郁亮以不动产时机中的REITS为例，跟着不动产增量时机削减，环绕存量不动产的时机越来越多，曩昔二三十年，美国和日本的REITS的市值年复合增加率都在20%左右，万科以开发、运营、服务偏重为中心，现已做了充沛布局和预备，也形成了这方面相关的才能，这是“止跌企稳、稳中进步”的职业根底。

三个内部根底。首要，开发事务将持续坚持在职业榜首阵营。郁亮泄漏，万科现在有1亿平方米的在建资源，有4000万平方米左右的土地资源项目储藏，还有几百万平方米的旧改项目，加起来根本可以告别万科未来2-3年的开发需求。此外，还有7100亿的已售未结收入，是万科2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时刻将构成万科盈余的重要支撑。

其次，运营、服务事务快速开展，逐步形成新的赢利蓄水池，多项事务在增速、收益体现及运营功率等方面，均位居各自所属职业前列。

万物云是职业首先掩盖“住、商、城”全域空间服务的公司，2021年万物云收入初次超越200亿元，同比增加32.1%，这些事务已从传统住所服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动，并形成了极强的外部竞争力。上一年万物云新增合约面积中外拓事务占比超七成，其间，商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近多半。

冷链仓储坐落职业榜首。万纬物流近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增加69%，安稳期项目NOI率达6.5%。

万科泊寓已成为规划最大、运营功率最高的会集式公寓运营商。公寓事务近三年收入复合增速为40%，其间2021年收入同比增加14%，NOI5.25亿元，同比增加193%。

印力处理规划、收入、轻财物处理输出均处职业榜首阵营。印力近五年收入复合增速为20%，其间2021年收入同比增加24%，NOI同比增加17%。在长三角区域，印力在管面积坐落前列。

郁亮泄漏，这些事务在曩昔一年为万科贡献了超400亿的收入，将构成万科未来的增加空间，且为探究这些事务所交的膏火，大头根本上现已付完。

依照本钱法核算，上一年万科在多元化事务上的折旧摊销费用列支了80亿元，客观上对报表产生了影响。

最终，万科底气地点是其稳健的财政状况。净负债率29.7%，长时刻处于职业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额2659.6亿元，同比增加2.9%，其间长时刻负债占比进步至78%。

到2021年底，期末货币资金1493.5亿元，货币资金对短期债款的掩盖倍数为2.5倍，较2020年底进步约0.2倍。接连13年坚持运营性现金流净额为正。

郁亮的决计

万科的开展历史上，1995、2008年的两次净赢利下滑，万科都敏捷处理短板，快速举动，在第二年就回到良性开展轨迹，成为极少量穿越职业周期的企业。

面临2021年的成绩体现，郁亮和万科将其作为一次警醒。郁亮说，2022年，要采纳坚决的、有针对性的举动，处理开发事务存在的问题，稳固在不动产归纳开展方面的先发优势，保证财政安全，完结运营收入和净赢利的企稳上升。

作为公司的掌舵人，郁亮自愿抛弃其2021年度悉数奖金，2021年，郁亮的税前年薪为154.7万元，较上一年同期下降87.6%。万科高管薪酬也被砍半，8位董监高算计取得税前薪酬3409.6万元，同比下降50%。

为了保护股价，郁亮带领一众高管增持万科股票，计划6个月内，增持公司A股股票算计不低于2000万元。一同，万科计划在未来三个月内拿出20亿-25亿元，回购部分A股股票。

为保证股东利益，万科推出上市以来最高份额分红派息计划。分红份额由2020年的35%跃升至50%，算计拟派发分红112.8亿元，根据当时股价，股息率5.1%，是A股中仅有一家接连三十年进行现金分红的公司。

降薪、增持之外，郁亮还带头下沉到一线，兼任万科首席客户官，与各单位首席客户官一同研讨和处理从客户端发现的问题。例如，有客户反应从收房到处理房产证需求等候很长时刻，一般最短需求6个月，最长有2年时刻。对此，万科提出了交给即办证的要求。

郁亮说，做首席客户官让他可以更好的把握来自前哨的实际情况，推进相关问题的处理。曩昔一年，万科有117个项目完结了交给即办证，占整个集团交给项目的25%，客户等候期的满意率到达95%。