[上证红利etf]“万科今年要么死 要么活”！郁亮震撼发言：收入肯定大幅下调！我买机票不订头等舱 地产业处于“黑铁时代”！

万科郁亮再次向职业拉响警笛，2022年将是背水一战、攸关存亡的时刻。

2月12日，万科董事局主席郁亮在2022年年会的总结讲话稿流出，郁亮在此次讲话中遣词诚恳，直言房地产职业现在处于“黑铁年代”，并做出十分严峻的判别：“本年是背水一战的一年，便是要么死，要么活，没有中间状态。”

这份讲话不只触及职业调查，还暗含万科接下来调整的方向。回应“缩表出清”的职业要求，万科或许在岗位资源配置、收入福利、出产流程等方面有所缩短。详细而言，郁亮提出战略、组织、人三个方面的需求做出的革新，并谈及对机制和文明的要求。

在战略方面，郁亮对外部环境特色做出预判。他提出，外部环境的榜首个特征是职业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清便是去金消融。另一个特征是本年经济作业会议说到的职业新开展形式，又能够归纳为为一个中心，三个根本点：一个中心，便是处理老百姓寓居问题；三个根本点分别是房住不炒、租购偏重和“人—地—房”的匹配。此外还有两个严峻改动，一是商场分化会越来越显着，二是职业规划开端萎缩。

在组织方面，郁亮用提及了四个方面的作业调整，处处体现出缩短的倾向。其一着重全国范围内的人员资源配置应愈加会集；其二部分项目部分需求“做减法”；其三收入、福利、补助等需求从头调整；其四出产流程上削减层层转包。

在人的方面，郁亮对万科职工的作业情绪提出严峻要求。他回应“万科没有能人，期望最好有超人”的诉苦，提出做好作业的情绪才是最重要的，乃至直言“我特别怨恨用相片去报到证明自己下过工地的项目经理，我主张各个区城BG一经发现马上严肃处理(直接开除)。”

在机制方面，郁亮认为处在“黑铁年代”的房地产职业现已无法凭仗金钱鼓励找到适宜的人，万科能够供给的机制是作业的舞台、开展的时机，而不是单纯的给钱。

在文明方面，郁亮提出“节衣缩食、战时气氛”。在资源配置上，向回稳进步、缩表出清和“长肌肉”三项首要使命歪斜；着重绩效，要求管理人员悉数下沉，并提出据守纪律、节衣缩食。郁亮还表明自己订机票“是不会买头等舱的”。

房地产职业阅历2021年的严厉调控，呈现多起信用风险作业，下行势态令职业入冬。数据显现，到2月16日，现已有61家A股上市房企披露了2021年成果预告，其中有26家估计亏本，占比挨近一半，还有14家公司估计净赢利下滑。

头部房企出售状况也受到影响。据克而瑞数据，万科2021年完成出售额6277.8亿元，尽管仍居排行榜第二位，但同比下降起伏达10.8%。排名榜首位的碧桂园出售额7588.2亿元，同比下降3.8%，而我国恒大出售额大降近40%至4400.3亿元，现已滑出职业前三。

以下是郁亮讲话全文：

郁亮主席在万科集团2022年会上的总结讲话

2022年1月9日

深圳万科世界会议中心

2022年是集团背水一战、背水一战的一年，也是一个新年代的开端。咱们对这个问题知道了解还不可全面。万科常说五位一体革新，即战略—机制—文明—组织—人，详细便是从战略到组织再到人这三件事，经过机制、文明把战略、组织、人串在一同。我先从这几个方面谈一谈。

一、在战略方面

外部环境的榜首个特征是职业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清便是去金消融。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房担负了高额的债款担负，由于这些金融资源没有有效地支撑实体经济。去金消融是一个必定的趋势，也是苦楚的进程。比方刚开端给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，比及戒糖的时分就会很苦楚。这个时分现已严峻依靠，没有糖吃就会精力萎顿。

本年是背水一战的一年，怎样了解背水一战？便是要么死、要么活，没有中间状态。能处理曩昔累积下来的包袱就有开端新征途的时机，包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的陈述经过日本的事例现已告知咱们不要再心存梦想，有必要要快速、坚决出清。缩表出清关于咱们来说，便是一场存亡之战。

外部环境另一个特征是本年经济作业会议说到的职业新开展形式。预判下来，新开展形式能够归纳为一个中心，三个根本点。一个中心，便是处理老百姓寓居问题。三个根本点，或三个根本抓手，分别是房住不炒、租购偏重和人—地—房的匹配。房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，方针或许会略有放松，由于要实在处理居民的合理寓居需求，对现有需求的一些过于严厉的约束或许会略有铺开。“不炒”是指尽管或许会铺开部分购房约束，但仍是不允许炒的，涨幅约束还会保存，政府也有如税收或约束出让等办法管控出资投机。尽管“房住”或许会开释一些需求，但今日还有这么许多的需求吗？上一年买万科房子的客户年纪又推迟了两岁，并且跟着需求不断被满意，总量也在不断变小。二是租购偏重。租购偏重当然对租借住所是时机，但也意味着刚需购房者能够在“租”和“购”之间做挑选，会分流买房子的需求。且即便租房需求增多也对冲不了开发事务卖房子规划的下降。一同，我国许多中小城市房子廉价，供给又多。它们不需求开展租借。三是人、地、房之间的匹配联系或许改动。曾经建造用地方针的分配和人口的散布是不匹配的，人口流入的城市供给遍及不可，地与房之间的联系也不匹配。比方深圳过往只要大约20%左右的住所用地方针，而国外遍及是40%左右。在新开展形式中，人—地—房之间的联系或许会有所改进。中心、首要城市的住所供给会添加，曩昔一些出于限购等原因未被满意的改进需求未来有开释的或许。但咱们要习惯职业回归民生特点这个实际，不要盼望价格上涨。

在上述一个中心三个根本点外，还有两个严峻改动，一是商场分化会越来越显着，二是职业规划开端萎缩。面临严峻改动，咱们也要做相应改动。比加出资方面需求进一步考虑，面临商场分化萎缩、赢利十分有限的时分，咱们需求更高质量的出资，要由曩昔均匀、松散式的出资转为向商场体现更好、团队操盘才干得到证明的当地集约化出资。假如有些当地的确做欠好，或许就要整建制吊销，回收编号。咱们面临的项目越来越杂乱，越是杂乱局势越要据守各项纪律。

二、组织方面

咱们的组织面临商场萎缩后愈加白热化的竞赛，咱们都想活下去，都会竭尽全力，咱们靠什么赢？首先是咱们怎样一盘棋建造？本来西北区域专门在上海树立一个办事处招聘高能级人才。今日拉通来看，各区域真的需求建造那么多的产品线，那么多产品担任人吗？今日看到张海介绍出资地图，咱们还需求每个公司独自树立一支投拓团队专门担任研讨城市吗？咱们对宏观方针了解能超越潘艾敏吗？何况咱们还有外部专业教授在帮忙研讨。相似投拓、产品团队都要一盘棋建造，面临剧烈竞赛，咱们没有那么多资源和精力涣宣布力。

其次，面临事务的此消彼长，咱们组织怎样适配。传统的开发事务在萎缩，组织面临事务规划萎缩的局势却只回应做加法。运营性事务要“长”，我赞同；开发事务中6-8级的杂乱项目要“长”，我也赞同。但“消”的部分呢？没有人提出在咱们传统事务萎缩的状况下，与“长”对应的“消”怎样处理。该“长的能够”长“，并且有必要要”长“，但该”消“的也要”消。我再举首席客户官比方，刚开端每个单位设一位首席客户官，集团共65位首席客户官。现在精简到14个人，尽管人数大大削减但从专题陈述质量来看，比65个人好得多，由于更专业了。14个人更简单协作了，更简单开会讨论问题了。此前多出来的51位搭档被分化到了其它部分中，也便是说咱们做一个作业招一些人来，后来尽管不适宜、或许有调整但也还留在这儿，所以事务的此消彼长必定件跟着组织适配调整。

第三个问题，面临职业到了黑铁年代，咱们怎样找到新的锚定点？咱们薪酬系统树立什么新的锚定点，咱们仍是锚定在黄金年代的系统吗？方才冻结、祝总都说到，本年咱们的收入必定是大幅下调。当然组织的锚定点，咱们不要认为仅仅收入，这个新的锚定点，咱们方方面面都要树立新的锚定点，咱们的福利、补助等等，要跟黑铁年代相习惯。咱们是从黄金年代过来的，今日心须在这个时点上，一步到位树立新的锚定点之后再动身，不然摆脱不了黄全年代的惯性。

第四个问题，是面临现已是10%左右微利的职业，咱们在流程方面要不要再造？我仍是举一个我形象最深入的事，我观赏比亚迪，王传福说他除了轮胎跟玻璃不出产，其他都自己出产，我说汽车部件都很老练，能够拿来用。但后来发现这仍是黄金年代思想，找各个零配件厂家，就能把车拼起来。他说郁总每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的赢利，拼起来咱们怎样挣钱？房地产曩昔每个环节都能够外包，每个环节外包出去之后咱们还能挣钱，今日还能做到吗？一切的作业都假手于人，每个人都要赚10%，咱们必定没钱赚，所以咱们要流程再造。对开发运营本部的形象深的是买手机制里边关于木地板基材的事例。所以咱们二传手文明动不动请外面发包做一个，昨日说工地围板一撤除20、30万正常。咱们今日黑铁年代了，咱们自己不干谁干？咱们现在许多用本钱加成办法的收费形式都会被推翻掉，咱们曩昔的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的办法必定是不可行的。对组织来说，以上四点是咱们面临改动或许需求调整的作业。

三、人的方面

说完了战略和组织我再说人的方面，其实组织也便是人的问题。这两天、包含平常我听到过许多人诉苦一个问题，那便是说咱们没有能人，期望最好有超人。我想问咱们是谁？咱们不干谁来干？假如真有能人、超人还要咱们做什么？咱们梦想请超人来是不或许的，在集团方针举动交流会上我讲了六个人的比方咱们还记得吗？何国培说，自己仅仅把人人都想到，但却没有彻底做到的作业悉数做到罢了，如每天早餐时刻在餐厅倾听客户声响，客户离店时给客户一个特别礼物让人惊喜。芜湖公司的项目经理李斌也是普通人，一年300多天坚持下工地，没事也要去工地转一转、看一看，换来十年没有工地事端，没有群诉。这是才干问题仍是情绪问题？重庆唯家的邓琪琦是怎样一年卖出293套房子的？她能将每位成交的客户都交成朋友，让已成交客户帮她引荐房子。物业安全员转做朴邻的房以红是怎样成为百万销冠的？尽管现已不做安全员，但每天固定时刻在门岗放哨，在园区里边转，历来不会在朴邻办公室等客人上门。这些比方让咱们考虑咱们今日短少的，到底是所谓的才干仍是将作业做好的情绪？

我特别怨恨用相片去报到证明自己下过工地的项目经理，我主张各个区城BG一经发现马上严肃处理(直换开除)，万科甘愿让工地关门也不允许这样的项目经理存在，再有才干也不是万科需求的人。今日咱们的确有一些公司没有做好，但万科做了这么长时刻的房地产，咱们在1—5级的项目上并不是没有人，而是缺少做好的情绪和担任的精力。

四、机制方面

刚刚说了战略、组织、人，现在谈谈机制。许多人说到机制就只能想到给满足的鼓励比方金钱鼓励。咱们现在处在“黑铁年代”的环境中还能给那么多钱吗？社会上有许多抢手职业，比方元字宙、游戏、动力等，这些职业更简单经过用金钱鼓励去找到适宜的人，而咱们的职业开展到今日现已没有这个出价才干了，咱们无法给出超越他人的金钱鼓励，并且只为了金钱鼓励的人也不适合在黑铁年代的职业中作业。万科能供给的机制是作业的舞台、开展的时机，而不是单纯的给钱。

五、文明方面

再说文明，当时毫无疑问最首要的八个字便是——“节衣缩食、战时气氛”，我想特别着重几点。

榜首，咱们是在背水一战的状况下开展作业，一切作业都环绕交兵进行，环绕跌回稳进步、缩表出清和“长肌肉”三项首要使命打开，与之无关的作业都能够放一放，放在非有必要方位。咱们的一切资源，包含组织资源、资金资源、人力资源都要向这三大使命分配。比方最近讨论训练方面的问题，训练是一项持续性作业，但在本年大规划、长时刻、会集式为了长时间开展的训练或许不适宜，但为了交兵，组织的相似黄埔军校式的短期训练是能够的。所以咱们要了解，既然是背水一战、背水一战，咱们的一切作业必定要聚集在三大使命上。

第二，要强绩效。只能以输赢论英豪，只能从打赢仗的部队里边选拔干部。我看到一些销冠还做得不错，也很精干，但他们为什么没在更高的岗位、更大的渠道发挥作用？是不是由于这些岗位现已不需求优异的人了？

第三，管理人员都要悉数下沉，以身作则。现在集团现已取消了原集团合伙人的层级，一切原集团合伙人悉数下沉到所在单位。张海陈述中说的一级带着一级干便是要下沉。假如你作为总经理不下项目现场，不亲身去了解状况，只坐办公室那是必定是不合格。在强绩效面前，管理人员假如不能以身作则，不能自动沉下去是很有问题的。包含祝总、张海和朱保全的分工协作组织，也是一种下沉，让祝总能够更多下沉到集团缩表出清的重要使命上去。

第四，在文明方面必定要纪律严明。大仗、恶仗面前，即便有再好的兵器，纪律松散也是打不赢仗的。纪律严明不仅仅军令如山的问题，包含出资纪律、各项底线纪律都要牢牢据守。昨日张海陈述中说到龙湖长时间据守纪律，中海在这方面也做得不吝，也正是由于长时间据守纪律，现在还能拿项目、挑项目。

第五，节衣缩食、削减糟蹋、营建节表缩食的战时气氛。总部之前向集团整体宣布的倡议各个当地没有执行。我助理给我定机票的时分是不会买头等舱的，假如有时刻挨近的航班也会哪班廉价买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。假如咱们的管理层不能带头以身作则做典范的话。那么传达的信号就会大打折扣，又怎样去要求职工呢？关于营建节表缩食战时气氛请各单位自己执行，要让咱们感受到大战气氛和曩昔不相同。

今日年会的主题是“敢拼就会赢”，我最终总结四句话。

榜首，敢不敢打？在这个问题上咱们有挑选的地步吗？敢打还有一丝打胜的时机，但不敢打的成果必定是失利，所以这个问题咱们是没有挑选的。只要敢打才干取得一线生机。

第二，会不会打？许多时分咱们说不会打，但不打就永久不会，只要打了才有或许会，这一点咱们相同没有挑选。比方咱们听了邓琪琦、房以红的比方就学会怎样成为销冠了吗？还要学她的办法和精力，并且只要经过举动去做，这项作业才干够进步。在打的进程中学会，不打永久学不会。今日万科这么巨大的部队中必定有人会打，假如真有那么多空白点还没人会打，说实话咱们早就活不下去了。

第三，十分重要的便是愿不乐意合伙打。怎样了解合伙打？便是有人进攻，有人要保护，乃至为了阻击进击的敌人在保护时献身。愿不乐意合伙打，意味着假如咱们不乐意就挨揍，就会失利。作为后援部队假如支撑前哨打赢，就能一同共享成功的果实。比方说出资，商场产生如此大的改动，每个操作团队才干相差也很大，今日现已没有那么多力气和资源能够松散，所以咱们有必要合伙打。比方泊寓事务，假如开发BG不协助树立政府联系，公寓BU自己没有这个才干和部队。管家服务等方面，物业BG假如不帮他树立训练系统，彻底靠自己或许费钱不巴结。咱们不要自暴自弃说某某比咱们好，谁能和上海市政府签署全面战略协作协议？是万科。广州市预备和谁签署战略协作协议？是万科。所以咱们有许多的资源，整个集团的力气聚合在一同，万科就很强壮。但假如人人都要做老迈，各管一摊、各搞一套导致力气松散，那咱们就无法打赢。

第四也是最要害的问题，能不能打得特别好。咱们打赢这一仗，赢得下个春天，要以“特别好”为规范要求自己才干够。不然假如不能做到特别好，仅仅岌岌可危有什么意思？什么叫特别好？

三个要求——做专业高手、全能冠军、长距离跑胜将。做专业高手告知咱们不能满意于做业余的能手，咱们不要和自己曩昔比较，也不要同兄弟比较，而要与职业中的标杆比较。假如你现已成为职业标杆应该与更杰出方针比较。十年前马拉松水平还不高的时分，跑进三小时便是很不错的成果。那时分榜首批能跑进三小时的人都觉得自己很牛，但过几年就不是了，由于这个成果现已被其他人推翻了，所以咱们要成为专业高手才干够做到特别好。

二是做全能冠军。靠一招鲜吃全国的年代现已完毕了，现在要开发、运营、服务偏重，这也是万科新的铁人三项。只会跑马拉松还不可，咱们还需求游水、单车都要好，有必要要做全能冠军。由于只要做全能冠军才干盈余，过往相同分隔做单项是无法挣钱的。

三是做长距离跑胜将。长时间坚持、长时间据守做正确的事，不违反纪律，才干够让咱们打得特别好。

假如咱们敢打、会打、乐意合伙打，咱们就会赢，并且会赢得特别好。以上便是我在本次集团年会的总结讲话，谢谢咱们。