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记者张良

商品房预售资金监管新规于日前出台。新规清晰，预售资金监管额度依据商品房项目建造工程造价、施工合同金额及项目交给运用条件等要素确认。在确保房地产项目竣工交给所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取运用。

相较以往，新规在完善标准商品房预售资金监管办法上有五方面值得重视：投标确认监管银行、合理确认监管额度、清晰各方监管职责、树立信息同享机制、确认首末拨付节点。

“各地的细则或许不同，咱们现在还在等细则。”有房企高管表明，新规的出台利好房企关于商品房预售资金的运用，在确保项目建造的前提下增加了资金运用的灵敏度，能够进步预售资金的运用功率，削减一些潜在的流动性危险。

有助于推进职业良性循环

新规清晰，市、县住宅和城乡建造部分应会同有关部分经过公开投标方法，归纳商业银行资信情况、监管才能、服务水平等要素，确认能接受商品房预售资金监管事务的商业银行。一起，市、县住宅和城乡建造部分，房地产开发企业和商业银行应签定预售资金三方监管协议，清晰预售资金收存和运用方法、监管额度、违约职责等内容。

新规对资金拨付节点也有清晰组织，规则监管额度内的资金应依照工程建造进展予以拨付，初次拨付节点不得早于地下结构完结，最终拨付节点为房子一切权初次挂号。

此外，新规还清晰了各方监管职责，商业银行要依约实行账户办理职责，有发现、陈述预售资金被违规移用情况的职责。房地产开发企业依照拨付节点请求运用监管额度内资金的，经住建部分核实赞同后，商业银行要及时拨付。商业银行私行拨付监管额度内资金的，要承当补偿职责。

“新规的出台有助于引导并推进各地在方针的实践履行层面具有更大灵敏性。从这个视点看，新规有助于推进房地产职业的良性循环和健康开展。”一位民营房企高管表明，商品房预收资金监管方针对房企现金流的影响非常大。

对房企而言，出售回款是企业继续运营最主要的资金来源，尤其是对部分民营房企来说。假如房企能比较自由地分配出售回款，可依据商场自发调理出资、开发、推盘节奏，实践上商场的问题可经过商场机制处理。但预售资金监管有必要要靠外力去推进。因而，新规意味着方针层面对商品房预售资金监管当时存在的一些问题非常重视，并决计处理问题。

一位房地产职业资深人士表明，新规主要有两方面改变：一是将之前由各地拟定的预售资金监管方针进行标准一致；二是在确保交给安全的前提下，恰当开释开发商的预售监管资金，解部分房企当务之急，推进房企运营正常化。

该人士以为，调整预售资金监管方针确实能有用缓解开发商资金压力，但效果终究有多大有待调查，后续还需要打通开发商的融资才能，包含催促开发商快速处理财物等。

对三、四线城市影响更大

商品房预售资金是指购房人依照商品房预售合同约好支交给开发商的购房款，一般包含付出的定金、首付款、后续付款、银行按揭借款等，是商品房预售的悉数出售收入，在商品房竣工交给前，归于房企预收账款性质的负债。

中银世界证券房地产职业首席分析师夏亦丰以为，新规关于不同城市、房企的影响不同，对三、四线城市的影响或大于一、二线城市，即缩短重仓三、四线城市的房企出售端资金的回笼时刻。

夏亦丰估计，预售资金监管未来或许有两个调整方向：一是对保管银行的挑选和监管愈加标准化、标准化；二是预售资金监管份额或有所下调。房企有望更快到达提取运用超量资金的要求，缓解其所面对的现金流周转压力。

“新规必定会给房企带来活跃影响，对民营房企的影响或许更活跃一些。就这项方针本身而言，能不能有愈加可落地、可操作的计划？比方设定一个参考值，超越参考值的资金都可由房企自由分配。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

在丁祖昱看来，新规的出台是安稳房地产职业开展方针“组合拳”中的重要组成部分。新规有利于缓解房企现金流严重的情况。但在详细履行层面或许还存在一些困难。“从现在的情况看，仅靠这一项方针就将当时职业一切的问题都处理，明显不太实际，还需要一系列相关方针配套，还有房企本身情况的改进。”丁祖昱说。