「600714资金流向」“紧锁”预售金

文/乐居财经严正会

香港债权人现已有很长一段时刻联络不上新力老板。

何止是债权人，南昌本地业主登门维权都未见过张老板在公司出面。而张园林微信朋友圈的动态定格在2020年2月19日，恰似跟他财富一同突然人间蒸发。

找不到张老板，一名具有百万粉丝的科技博主居然在微博上写起了维权日记。他地点的南昌新力城项目因遭到房企暴雷牵连而被逼罢工，“新力到底是经过什么手法做到天衣无缝的，将预售款在没有交房之前就用的简直精光？”

而此之前，还有一名博士为了维权写起万字论文，研讨起预售资金监管形式。友评论道，这便是维权界的天花板。

跟着外部融资通道被条条堵死，预售监管资金再次成为开发商觊觎的“金山”，项目移用预售资金抵债的现象也愈加频频。不少房企与施工单位勾结，虚报工程进展，提早预付监管资金来抵债。

但，一旦房企暴雷，监管账户里又没钱，势必会烂尾、拖欠工程款，形成恶性循环。

为避免预售资金被移用，多地政府相关部分开端对预售资金监管趋严，明确规矩房款有必要直接存入监管账户，进步要点监管资金份额，削减提取额度和次数等。

一场根绝烂尾楼危险的“保卫战”由此打响。

管好不论死

对预售金的监管，政府动真格了。

11月4日，北京住建委公布了史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理方法》。在公司上班的黄杰在朋友圈立马转发了这条新闻，“太好了，这是避免烂尾最好不过的方针！”

他是泰禾北京某项目业主。曩昔一年半时刻，他所属的项目维权小分队打了超1万通12345电话，给区住建委等部分去信不下5000封。关于此次《方法》的出炉，他觉得也离不开维权业主们的尽力。

翻开北京住建委官，白纸黑字写道，“上一年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继呈现资金链严重、罢工以及预售资金移用状况，反映出部分项目存在违规运用预售资金问题。”

能够看出，当地对预售资金的严峻监管，是为了避免开发商将资金挪做他用，然后为避免项目“烂尾”上一道稳妥。

早在7月23日，住建部等八部委联合印发了《关于继续整治标准房地产商场秩序的告诉》，打响了加强商品房预售资金监管的榜首枪。

该《告诉》着重，应加强商品房预售资金的监管，保证资金只用于本项目建造，不能随意支取，然后保证房地产商场平稳、健康发展。

尔后，各地预售资金监管方针出台到达了高峰期。据乐居财经不完全统计，包含北京、重庆、成都、天津、连云港、镇江、兰州、东莞、许昌等地连续发布监管预售资金方针或相关弥补、修订方针。至此，全国已有超越10个城市发力预售资金监管。

预售金的监管方法与楼市调控方针共同，根本都是一城一策。

为何说，最严峻当属北京？首要看看《方法》中规矩的“预售资金要点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅进步了43%”，就足矣证明。此前要点监管资金份额最高的城市是太原，高达40%。

《方法》修订前，开发商可在购房者完结签后，再将预售金打入监管账户。而修订后，有必要监管资金先足额入账，才干处理签。这也意味着，开发商在签之前，将不能支取首付款、定金等金钱。

我国社会科学院金融所房地产金融研讨中心主任尹中立表明，预售资金先入账后签，将进一步加大开发企业资金循环的难度和本钱。一旦严峻履行，开发企业项目间资金腾挪空间将进一步被紧缩。

《方法》中还增设了一个环节：开发企业在中标银行范围内挑选专用账户的开户银行。一起，对中标银行履职状况定时查核，筛选递补。

此前方针中，对银行资质“零门槛”，无特意要求。所以开发商往往会把监管账户开到要点联系银行，进步解压功率。而现在，银行的监管职责被扩大，再加上投标竞争规矩的设定，使得其不敢合作房企钻缝隙，否则或许会永久失掉资历。

开发商开端叫苦连连，“压力更大了”“北京的调控方针一直是全国最严，土地本钱远远高于建安本钱，而土地款已在土地出让完结后交纳，因而修改后的预售款份额显着偏高。”

在避免开发商移用预售金“跑路”，重庆做到了天公地道。重庆住建委取消了对信誉资质不同的开发商实施差别化的资金份额监管，改为悉数选用35%份额进行预售资金监管。

此前在重庆，排名前30名的开发企业或我国房地产500强前100名企业能够享用免监管方针；排名第31至130名的开发企业，下降10个百分点监管份额；排名第131至300名的开发企业，下降7个百分点监管份额。

此外，重庆新增了提取预售资金监管余额的约束条件，规矩一个天然年度提早运用次数不超越3次，每次运用金额不超越监管账户余额的1/3。

在现在的职业环境里，政府也不想把房企管死，各当地针并不会一刀切地履行。只要不危及底线，会给开发商留下喘息的地步。

形形色色的“腾挪术”

本年9月底，一位在读博士编撰的《商业银行划扣预售资金赔偿开发贷的合理性讨论》，登上微博热搜。这是他花了4天时刻，查阅40万字材料，引证27篇文献，写出的关于剖析预售资金监管形式的论文。

但背面的故事却较为心酸。上一年3月，这位读博士买了西安苏宁云著的一套房；谁曾料到开发商苏宁置业在本年遭受流动性危机，项目罢工数月，具有烂尾危险。

这篇小论文一起揭露了预售资金监管的黑与白。预售资金监管准则的规划初衷，是为了保证购房者权益，避免因开发商卷款逃跑等行为致使项目烂尾。

而预售资金，作为买房人提早向开发商付出的预订金钱依照相关规矩，资金有必要直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。

一般来说，住建部分和银行确定其间5%-40%进行要点监管，再依据工程竣工进展放款，以保证项目顺畅竣工并到达竣工存案条件。

就好像在淘宝买东西，钱先放付出宝，等承认收货，再打给卖家。这样一来，即使房企暴雷，政府也能用监管账户里的钱，保证房子盖完。

曩昔，房企绕过预售金监管，是职业里见怪不怪的现象。

一般而言，先首付后签，最终监管资金入账，是大多数城市实施的流程。一些开发商瞄准这个时刻差，尽量延伸首付到签的前半段窗口期，然后缩短预售资金在监控账户里逗留的时刻。

例如，一些房企隐秘银行真实状况，说买房者的首付款还未交足，所以也没有预售金可进监管账户；还有一些房企在按揭放款之后，先不让资金进入监控账户，而是进入项目的其他账户，比及签之前，政府需求核对监控账户里金额时，再把资金打进监管账户。

千万别小瞧这争取来的几天时刻，特别关于高房价的项目来说，乃至能够提早盘活不少资金。

以西安苏宁雲著项目为例，其罢工与开发商移用预售资金密切相关。在其时西安市未正式出台《商品房预售资金监督管理方法》的布景下，苏宁置业将12亿元预售资金转至一般账户，仅留存约31亿元预售款在广发银行资金监管账户中，用于项目建造。

经测算，31亿元满足掩盖苏宁雲著项目的建造费用。可是，广发银行先后屡次从项目资金监管账户中划扣业主的购房款，用于赔偿苏宁置业开发借款的本金及其利息，导致账面余额不足以付出工程款，项目呈现间歇性罢工的状况。

除了使用“时刻换金钱”的操作，还有一类私行移用预售金的做法，更为逼上梁山。

这类开发商靠与施工方、建筑商、供货商合谋，有的经过开具虚伪工程款发票、税费发票，假造工程款付出证明；有的虽然走了付出流程，可是把应付帐款做高，虚报工程进展，提早从银行提现购房预售金。

钱到手后，房企往往会拿去买地、开发下一个楼盘，完成了一笔资金在一年里能滚三四圈，做数个项目，这也是房企高周转的打法。曩昔几年里，那些完成跨越式添加的黑马房企，无一不依仗于对预售金的奇妙使用。

但自从各地公布预售监管新政后，履行标准严峻，根本堵死了开发商腾挪资金的或许途径。进一步下降资金周转速度，那企业的工作节奏将会变慢，天可是然添加流动资金压力。

房企内部人士估量，以北京新修方针为例，今后一笔资金一年最多做一个项目，或许两三年才干翻滚一轮。

压垮开发商的“稻草”？

虽然近期金融端频吹暖风，但更严峻的检测并未完毕。房企的资金，还要迎候大考。

长时刻以来，预售金是地产项目融资最主要的来历。

国家统计局数据显现，2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元。其间最大的三个资金来历分别是：个人按揭借款29976亿元，自筹资金63377亿元，定金及预收款66547亿元。由此核算，预售金占到房企开发资金的35%。

特别是在三道红线、两个上限等方针之下，约束了有息负债规划的添加，企业经过添加有息杠杆大举扩张的途径被堵截，开发商外部融资状况愈加严峻，而预售资金恰似一笔“无息负债”，天然备受宠爱。

短期看，虽然很多份额使用预收账款出资新项目，对企业规划扩张有必定价值。

但假如过度使用，乃至移动资金进行一些“游手好闲”的多元事务，也或许会导致后续工作资金不足，影响项目施工进展和结转功率，然后发生违约危险，对企业运营和购房者带来双损伤。所以，眼下合理对预售资金进行监管，天然势在必行。

收紧预售金监管，特别关于现金流严重的房企，带来的压力愈加显着，乃至有或许成为压垮企业的最终一根“稻草”。

以“绿档”房企佳兆业为例，在理财产品暴雷前几天，其深圳坪山一个楼盘开盘，当天回款12亿元。

“这些钱先进入银行监督账户，监管部分要求有必要留存资金保交楼，银行要求留存备偿资金，资金短期内无法盘活”。

“到10月20日，佳兆业账面还有240亿元受限现金，以及120亿元在途现金，算计280-360亿元。”佳兆业管理层坦陈，受限现金是预售监管资金、金融机构债款备偿金。

眼下，缺钱的房企，假如想按规矩把预售资金提出来，就要张狂卖房、张狂赶工期。保交楼，现已摆在桌面上了。