华远地产投资中介被边缘化 生存规避风险

建空仓（Build positions）：树立空仓，一般用在期货上，在以为后市会跌落情况下，做出卖出合约等期货跌落后，在买入，回补原先的头寸。空仓是指商场没有短线机遇，各种类的走势难以掌握的情况下，应采纳空仓的战略。所谓的高位开空仓便是当价格比较高的时分先卖，等价格跌落时再买回来。比方现在市面上玉米价格1.5一斤，而期货价格都涨到100块一斤了，这样价格就算高位了，能够考虑先卖了。

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虽然微博上的粉丝越来越多，虽然在信息化年代具有十足的话语权，但在如“战场”的商场上，华远地产(600743.SH)董事长任志强好像正越来越被边际化。

“咱们被打败了，咱们打不过他们(万科)。”任志强示弱。12月24日，在北京通州台湖地块的抢夺上，华远提早“收兵”。万科和首开组成的联合体，成为了终究的赢家。

假如翻开华远地产的年报，你会惊奇地发现，这家北京市西城区国资委控股的企业，9年间在北京土地揭露出让商场上只拿到了一块土地。

华远的边际化生存

华远地产是土地商场的“常败将军”。2010年，简直是华远地产最受波折的一年。2010年7月16日北京市昌平区小汤山和通州马驹桥镇两宗地块的竞拍中，虽然华远地产别离报出了4.9219亿和11.397亿全场最高价，较底价均匀高出一倍，终究仍是在归纳评标中败下阵来。

2010年8月11日，华远地产与别的7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方法，投出了最低价9.98亿，成果依然落败。当年9月3日，在昌平区回龙观1818-028地块的招标中，华远地产再报最高价13.6亿元，但依然完败。直到2010年11月，华远地产才拿下坐落通州区梨园镇的地块，这是华远地产时隔7年后初次在北京揭露商场上拿地。

2011年，华远地产在北京寸地无收。对此，管理层的解说是，2011年华远地产对50余个协议转让项目和30余个揭露出让项目进行了要点剖析和现场调研，但在房地产调控继续加强的局势下，公司暂未新增土地储备，以躲避危险，以确保运营安全。

现在，华远只在四个城市有项目，除北京外，项目散布于青岛、西安和长沙三地。西安君城项目均价约6000元/左右，低于西安现在全市7100元/平方米的均价，青岛住所项目价格约12000元/平方米，长沙金沙滩项目中住所部分价格估计15000元/平方米。

千亿年代的原则

2011年，华远地产完结经营总收入26.15亿元，比上年增加46.99%，经营赢利7.73亿元，比上年增加28.22%，赢利总额7.71亿元，比上年增加28.20%。

看起来不错的成绩单，但与保利地产(600048.SH)和万科的千亿出售额比较却变得黯然。据证券剖析师预算，华远2012年的合同出售额可达40亿元。但保利地产到2012年12月21日，签约额已打破千亿大关。恒大地产(3333.HK)前11个月累计完结合约出售846.3亿元，中海地产(0688.HK)前11月累计完结房地产出售额1059亿港元(约847.2亿元人民币)。其间，保利地产2006年登陆A股今后，从开端的市值30亿元和出售额100亿，开展至今成为市值与出售额均近千亿的公司，年复合增加率超越60%。

在任志强看来，影响规划的首要要素是资金的取得。保利地产自上市以来，以每年一次本钱商场融资的频率，累计融资规划达214亿元(含集团2009年出资的15亿元)，其间股权融资171亿，融资额占净财物的比例高达74%。中海地产的母公司我国建筑(601668.SH)也在2009年完结IPO，募资金额超越400亿，随后注资中海地产50亿。2008年后，信贷资源敏捷向央企歪斜。

华远拼不过央企，也拼不过一些民企。同为国企领导者的创始置业(02868.HK)董事长刘晓光也有相似的慨叹。2003年，创始置业登陆H股，超越10倍的认购，融资9.37亿港元。但近10年的时间里，创始开展的脚步开端变慢。刘晓光总结说，2007年后上市的地产公司动辄融资两三百亿，从规划上远远将创始等甩在死后。

即便同为西城区国资委控股企业，金融街(000402.SH)幸运地在本钱商场上融得资金后，也呈现出不同的开展态势。2008年1月完结A股增发、征集资金82.8亿元的金融街，不到两年就从本钱商场取得近148亿元资金。2012年，金融街前三个季度的经营收入已逾130亿，超越2011年全年。

任志强的幸福感

千亿大鳄威胁，任志强好像没有压力。他恶作剧说，自己比万科董事长王石更应该取得千万年薪。

他提出，华远自2008年完结重组以来，每年都坚持以较好的分红报答出资人，公司完结重组时注册本钱778,129,126元，在未从本钱商场融资的情况下，4年来累计向股东分红129,850.3万元，其间送红股80,244.5万股，现金分红49,605.7万元，累计现金分红占公司4年累计净赢利的30.7%。

但万科却显得有些小气。2012年5月11日，万科举行股东大会，审议通过了分红预案。但表决前，多位股东对公司的分红派息计划提出质疑。万科总裁郁亮表明，安稳的派息方针对出资者才是最有利的，一起还要统筹利益相关者。

万科2008、2009、2010年接连3年公司现金分红占公司兼并净利的比例别离为13.63%、14.44%、15.10%。材料显现，万科上市以来总融资金额为148.41亿元，累计向A股流通股股东派现54.81亿元，派现金额占募资金额的36.93%。虽然与那些从未分红的上市公司比较，万科底子做到了年年分红，但在悉数A股中名列第579位，低于商场均匀水平。

比较净财物收益率目标会发现，万科2011年全面摊薄的净财物收益率为18.2%。华远地产2011年项目结算毛利率50.76%，公司加权均匀净财物收益率达20.94%。“这意味着用了更少的财物，替股民赚了更多的钱。”任志强纠正记者们的幻觉，千亿万科确实优异，但衡量一家上市公司的规范，不应该仅仅是规划。

任志强总结说，华远地产这些年长不大的原因，还因国企身份承当了许多额定的职责。他泄漏说，北京地铁四号线建造，华远投入了4个亿的股本金，但很长一段时间都或许收不回来，相似的工作不少。不为多数人所知的是，华远是首家选用“工程确保担保”准则的企业，也是房地工业界极少数实践“业权分配”准则的企业。这一准则的中心是，清晰房地产项目的公共区域权益归属，然后还利于业主。

“我们在谈到幸福感时，都会说自己得到了什么，而不是给与了他人什么，奉献了什么。”任志强说，造好房子和为股民挣钱会给他带来幸福感。

后千亿年代的寡头

千亿万科、千亿保利盛气凌人的态势，中小企业是否越来越没有生存空间?寡头和独占就此呈现?

任志强信任那一天永久不会到来。虽然简直一切的剖析陈述和业界人士都以为通过几年的调控，房地产职业的集中度在进步。

易居(我国)控股有限公司履行总裁丁祖昱以为，到2020年房企将削减50%。他指出，2012年前三季度，前10强企业的商场占有率已超越14%。和2010年比较，差不多上涨近4个百分点。前20强企业的商场比例占19.25%，和两年前比较也上涨5个百分点。在商场的不断调控下，企业反而越做越大、越做越强，这种趋势还将继续。在全球其他兴旺经济体，房地产集中度十分高。比方美国，前10强企业占有逾30%的商场比例;我国香港，前十强企业的商场比例超越50%。在职业快速调控的局势下，职业洗牌速度也敏捷加速。

在数字背面，任志强看到的是，香港的前十强企业，前六家的首要赢利来历都是靠持有物业取得的租金。香港房地产商场成交量最大的时分不超越4.5万套。美国也有很多的小型公司，一年只开发一两个项目。在城市化率超越90%的美国，二手房买卖占有主导地位。

“关于产品不行移动性的工业，要想完结彻底的集中度是不或许的。”任志强说。相较于全国6.5万亿的商品房出售额，千亿万科的商场占有比例不超越2%。“总会有一些小型地块，是大开发商不愿意拿的。”任志强说。

独立经济学家谢国忠则直指底子。他曾在承受本报记者采访时指出，不管规划怎样扩张，内地的地产商们更多具有的是“地”和“债”。真实做到独占的是，政府对土地的出让。而在完结了城市化进程的国家，绝大多数房企都或许会消失。