「002153石基信息」仲量联行：生命科学企业不动产选择青睐产业园区，未来生命科学产业园区将不断做大做强

近来，上海徐汇区发布了新一轮生命健康工业方针；与此一起，张江集团也宣告，总规划面积16万平方米的上海张江"基因岛"将于本年年底基本完结建造，下一年投入运转。方针助力使得生命科学工业繁荣向上，催生其不动产扩租需求居高不下。全球抢先的房地产专业服务公司仲量联行（纽交所：JLL）估计未来2-3年，生命科学物业商场将迎来更多新增供给以纾解现在存量缺乏的瓶颈。

生命科学企业往往更偏好选址在政府扶持、方针优惠、一起能够发生职业聚能效能的工业园区。跟着生命科学工业的继续开展，工业园区将成为资源集成最理想的载体--企业入驻带来的聚合效应，本钱方背面的工业资源以及运作才能，以及园区管委会的方针指引与搀扶，在多方聚能下，生命科学工业园区将不断做大做强。

生命科学企业--首选园区凝集合力一起生长

仲量联行在京沪两地的职业查询数据闪现，未来新增供给中，工业园区内的新建项目成为供给主力。企业调研也闪现，生命科学企业不动产挑选以工业园区为主，占总需求面积的67%，尤其是领军企业对工业园需求远高于其对工作楼的需求。

关于生命科学企业选址来说，高端人才的可及性尤为重要。一些老练的工业园区已构成队伍明显、储藏完全的人才高地，招引企业落户。以上海为例，较为老练的张江中心板块已装备队伍老练、丰盛的人才资源，一些新式的生命科学工业许多板块如周康、紫竹，正初步呈现出人才的雁阵格式。在已具规划的工业园区内，人才的聚合效应初步闪现，不管企业落户仍是搬家，首选仍然是环绕人才据点的周边区域。

相同重要的是，工业园区的聚合效应有利于企业间交流协作，完结危险均摊、互利双赢。生命科学职业技术含量高、出资报答丰盛，但一起具有投入大、周期长、危险高的特色。这些特征使生命科学企业在选址时，倾向于向工业集合度较高的区域挨近，以便于企业交流交流，寻求协作或外包的时机。经过协作研制，企业间打破技术壁垒，缩短研制周期，进步新药成功率，在确保自有专利的一起，共担危险，协作共赢。

因为职业的种种特殊性，集合度高的工业园区无疑是企业选址和未来生长最好的途径。除了企业入驻带来的物业需求，工业园区的主导者--管委会更垂青工业落地后带来的可继续开展。

仲量联行华东区研讨部董事丁婷表明："许多国企园区管委会本身就有老练的房地产开发才能，关于部分优质企业还能供给代建服务。针对那些愿意在园区内落地生根、生长开展的企业，还会供给更多方针搀扶。"

仲量联行我国区工业与物流服务部董事毛欣表明："许多生命科学企业选址侧重考虑两方面要素：一是土地，包含方位、交通、周边环境等；另一个便是园区办理方能够为企业供给的工业载体外的服务，例如是否能够助力与政府其他职能部门的交流与和谐等。"

出资方--深度参加布局职业全生长周期

本钱长时间安稳的注入，也是生命科学企业立异研制的重要引擎。曩昔两年，本钱方参加生命科学工业的方法大多以收买二手物业、改造后从头入市为主，微弱的租借需求令出资者雷厉风行。从已发表的大宗成交来看，时机型及改造增值型的二手改造项目遭到买家的喜爱，带环评项目的立异改建时机最受出资者的重视。

仲量联行华东区研讨部董事丁婷表明："时机型和增值型出资遍及建立在二手项目改造的根底上，像上海近期入市的前社·张江立异园、悦颂生命科学园、阳光张江NEO这些项目，都是大摩、ESR等闻名地产基金操盘的改建项目。可是可改建的二手项目益发稀缺，往往改造难度大、投入多，性价比不高。近年来，部分改造项目体量或许仅有1万平方米，但即便如此，本钱雄厚、经验丰盛的大型基金公司仍竞相追捧。"

据了解，一线城市的生命科学物业的改造本钱能够高达8000元/平方米，而一般工作物业的立异改造一般在每平方米3000元左右。方针壁垒也挡住了不少出资者，二手项目改造的相关方针批阅要求很高，约束也较为严厉。

因而，越来越多的本钱方把目光投向与工业园区更深层次的协作上，例如不久前康桥本钱在北京大兴和昌平一举拿下了两个项目；因为该组织此前投了许多生命科学的企业，工业资源丰盛是其重要的加分项，能否带来更多企业或项目落户园区、帮忙园区途径做大做强，是园区管委会十分垂青的才能。

更有脚步较快的园区内已呈现专业医疗基金，他们与园区方深度协作，为园区内的医药企业供给股权融资。例如姑苏工业园区的"工业一号"基金，便是本钱方、园区办理方与闻名药企一起创建的首个生命科学工业基金，定坐落立异药及大健康工业股权出资，发掘工业界潜力项目，携手助力园区生物医药工业的开展。

除此之外，本钱方也在活跃测验打通资金退出机制。以华安张江光大REIT为代表的第一批工业园REITs项目上市便是初步，最近杭州的和达药谷也完结申报，将孵化器项目与和达药谷一期作为底层财物，成为国内首支生物医药+孵化器公募REITs。在工业地产的基金途径框架下，以生命科学工业园区为底层财物，将来C-REITs或将成为本钱有用的退出途径。

仲量联行华东区研讨部董事丁婷进一步表明："近两年来本钱对生命科学物业商场的重视度一向处在高位，可是本钱热度是有周期性的，本年初步略有回落；不过微弱的租借需求和诱人的方针盈利，令本钱对生命科学范畴仍然坚持高度爱好。而深度参加职业开展、布局工业园区及潜力企业的全生长周期，是更多老练本钱考虑的方法。"

多方聚能--工业集群化园区途径能够做大做强

获益于商场、方针、人才及本钱四大驱动要素，我国生命科学工业估计将呈现长周期、可继续的繁荣开展。生命科学工业园区未来或将构成两类形式的开展：一是生命科学工业社区，二是包含更大体量规划、更多途径会聚、更多利益相关方的生命科学工业社群。

现在，类似于张江这样，集工作楼、定制化生命科学实验室、日子配套、零售及酒店的综合性工业社区，还仅是生命科学工业园区的初级形状。部分出资者已初步考虑融入社群概念的综合性生命科学工业园，以及经过多方协作扩宽出资途径。

例如坐落美国波士顿的KendallSquare生命科学工业集群，便是以麻省理工学院为中心，历经多年开展，在多方协作下，许多工业社区经过区域性根底设备包含功用途径、临床医院及交通配套等，得以有机连接，扩大立异动能，构成一个完好的工业集群。

未来的生命医学工业集群概念，包含有闻名高校、研讨院做前端立异研讨，有医院做临床试验，有生命科学工业孵化器，也有出资组织、生命科学企业亲近重视，以及优质开发商打造的空间载体（包含研制工作、出产厂房等更多元物业组合）承载多方组织，经过各类根底设备连接赋能，构成一个完好的工业生态圈。

尽管国内现在没有呈现老练的生命科学工业集群，但以当时的根底和开展速度来看，已有萌发；以前文提及的上海徐汇为例，政府正在建立更多对接途径，促进高校院所、三甲医院的科技成果转化，发挥临床研讨在职业高质量开展中的效果。

仲量联行我国区工业与物流服务部董事毛欣总结："越来越多的园区和管委会现已初步走出供给土地、设备等比较初级的阶段，初步着力于深化了解职业开展趋势、提高服务企业认识，活跃打造工业高地。而在这个过程中，企业方、出资方、园区三方需求着眼未来，以更前瞻的视角来通力协作，仲量联行也将使用本身专业优势和研讨才能协同资源，精准传递企业诉求、协助管委会处理企业痛点，助力多方一起构建一个可继续开展的工业社区甚至社群。"