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高和本钱周以升:运用资产证券化为长租公寓减重正当时

高和本钱实行合伙人周以升标明，以资产证券化盘活存量商业物业正迎来新的推动力。（主办方供图）

公民北京11月7日电（孔海丽）日前，新派公寓类REITs在深交所成功发行，作为国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs，该生意创造晰国内无主体增信优先级达AAA的记载。

分析人士指出，新派公寓类REITs的成功落地，标志着在习惯供应侧革新呼唤以及国家不断出台鼓动住所租赁商场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的立异检验。此项目没有凭仗任何第三方诺言支撑，仅靠新派公寓自身的运营处理和资产质量使优先档资产支撑证券级获得AAA的评级，而且使得权益级实在获得商场化发行，引导股本资金出场，有用完结了去杠杆化。

“依托证券化盘活存量商业物业，是改善商业地产融资结构的正途。”高和本钱实行合伙人周以升标明，公寓资产类REITs的推出，也是当下鼓动租赁商场展开的重要实践。高和本钱作为新派公寓类REITs的生意安排人和财政顾问参与新派公寓REITs项目，担任生意结构的规划、税务策划、并处理调和各中介机构。

周以升介绍说，众所周知商业地产慢周转的特性抉择了其对长期本钱的高度依托，而其严峻依托日常细腻运营的商业方式对资金本钱又非常活络。长期以来，我国严峻短少长期资金，特别是长期的权益类资金，而且构成融本钱钱远高于物业收益率的“负杠杆”现象。从而使商业物业持有人疲于应对融资无心运营。实操中，常常会看到由运营才干较弱和融本钱钱过高的双杀现象构成的困境项目。

而商业地产资产证券化不只能拓展商业地产直接融资途径，优化融本钱钱和融资功率，还带来了商业地产运营方式的改动，使具有优异运营才干的企业完结资产规划扩张、前进商业地产质量，并帮忙商业地产价值完结价值最大化。

在海外房地产商场上，较为成功的方式是私募基金与REITs的结合，即初期引入私募基金，成熟期引入REITs，私募基金在商业地产价值前进时期起到了桥梁作用，REITs在商业地产后期运营持有期间的长期资金需求供应了通道作用，为商业物业持有人完成长期安稳的持续性运营供应了更大便利。

我国证券出资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问、瀚德金融科技研究院院长郭杰群进一步介绍到，我国商业地产融资来历包括银行告贷、托付告贷、信赖告贷、夹层融资、债款转让、公司债、出售资产回租、短融、权益融资、准REITs等。但银行资金仍然是商业房地产企业的首要融资来历，以直接融资为主的银行告贷占商业地产融资的75%。所以海外不动产证券化的进程，对我国具有很高的学习意义，关于促进商业地产规范化有重要作用。

周以升概括说，现在我国的不动产证券化履历了前期的启蒙与实验，最近商场实践回到了资产支撑证券的正途。在工作发起的前期，产品往往要兜上主体诺言构成了类似“国外干流ABS+诺言债”的我国特征混合结构，有其前史的意义和贡献。跟着商场扩容和实践的演进，最近的产品逐步回归资产支撑的本质，初步脱离主体诺言。脱离主体诺言的标准化CMBS和类REITs的发布，尤其是权益型类REITs将引导专业股权出资人出场，将有助于下降融本钱钱，并盘活存量，前进周转，不只处理了商业地产长期股本融资的问题，还有助于推动商业地产运营方式的改动。

据周以升分析，在中心房住不炒的原则引领下，现存达50万亿元的商业不动产商场，还将创造出数万亿潜在的商场化租赁公寓商场以及数万亿政府支撑的公租和廉租房商场，都呼吁不动产证券化促进开发企业转型和政府财力的盘活。

此外，REITs项目在国内面临的持有税务、分红通道问题，都可以通过结构规划加以优化。再加上越来越多的专业出资人参与使物业的估值合理化和专业化，一起，在以前多年的实践中，我国现已逐步成长出来本乡的专业运营处理人和不动产基金处理人。比如新派REITs的运营处理人王戈宏创立的新派公寓和其基金处理人赛富不动产基金通过若干个公寓出资和运营项目证明晰其在白领公寓领域的成果和才干，并赢得了专业劣后级出资人的认可。

由此，运用资产证券化给长租公寓减重，助力租赁商场展开正当时。

“商业地产实在的英雄是物业的运营和资产处理人，他们才是价值的铸造者。新派这次的生意充沛运用了并购基金孵化、运营处理前进价值和类REITs退出，构成无缺的商业闭环，而且完结了完全的脱离诺言主体的不动产证券化，对房企自我抑制地块的长期运作也有学习意义。”周以升慨叹道。

可是从实操来看，商场的闭环的要害仍然在于了解资产证券化的专业的劣后级出资人。而下一步，高和本钱希望能进一步推动权益型REITs扩容。“我们将做好劣后级出资人和结构规划作业，与优先级承销商、优先级出资人、律师、评级、点评、审计以及其他专业合作伙伴一起推动商场合理健康展开。”周以升说。

据悉，高和本钱作为抢先的商业地产私募股权出资基金，也是国内商业不动产资产证券化的先行者和活泼推动者之一，在我国商业地产领域出资逾越300亿元，处理着200亿元资产证券化出资基金。高和本钱现在完结了6宗不动产证券化产品，总计198亿元，除了新派公寓权益型类REITs产品外，高和还牵头了高和红星美凯龙权益型类REITs。

(责编：孔海丽、伍振国)