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董希淼：P下行不必定导致房贷利率下降

作者董希淼(中关村互联网金融研究院首席研究员、国家金融与展开实验室特聘研究员)

2月20日，全国银行间同业拆借中心发布本月借款商场报价利率(P)。这是自新冠肺炎疫情迸发以来P榜首次调整，备受重视。与上月比较，本月1年期P下降10个基点到4.05%，5年期以上P下降5个基点到4.75%。P按期完成“双降”，旨在引导下降实体经济融资本钱，并非为了松绑房地产调控方针。

疫情迸发以来，我国人民银行持续经过公开商场操作，在向商场注入流动性的一起下降资金本钱。如2月3日和4日，我国人民银行接连两天展开逆回购，7天期和14天期逆回购合计1.2万亿，中标利率分别为2.40%、2.55%，均比上期下降10个基点。月17日，央行展开2000亿元中期假贷便当()操作，期限为1年，中标利率为3.15%，比上期下降10个基点。逆回购和中标利率下降，以商场化的方法下降了银行资金本钱。P首要挂钩1年期的，因而本月P下降已是意料之中，契合商场预期。

2019年8月17日，央行决议变革完善P构成机制。自8月20日起，每月20日发布P，作为银行新发放借款的首要参阅和定价基准。12月28日，央行发布公告清晰：自2020年1月1日起，各金融机构不得签定参阅借款基准利率定价的借款合同；一起，要求2020年3月1日至8月31日施行存量起浮利率借款定价基准转化作业。现在，新发放借款现已选用P作为定价基准，存量借款定价基准转化作业行将开端施行。两个期限的P双双下降，有助于引导银行借款利率下行，从而推进下降实体经济融资本钱。特别是1年期P下降起伏为10个基点，为变革完善P定价机制以来的最大降幅。在疫情防控要害阶段，此举释放出强化逆周期调控的信号，表现了货币方针灵敏适度的取向，有助于推进借款利率进一步下降，为打赢疫情防控攻坚战、帮扶中小企业供给愈加有力的支撑。

2019年8月来，变革完善后的新机制P现已发布7次。019年9月20日，1年期P从4.25%降为4.20%，下降5个基点；5年期以上P为4.85%，与上月相等。这是新P榜首次非对称调整。而值得注意的是，本月两个期限P呈现非对称下降，或许表现两个方面的目的：榜首，疫情对我国经济和社会展开的影响是短期的，因而短端利率下降更多，引导短期借款利率下行，重在协助企业渡过当时的难关；第二，长时间借款中个人住宅借款占比较高，5年期以上P下降5个基点，意在标明房地产调控仍未放松，不向房地产商场放出宽松信号。

近期，央行屡次表明，持续坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期影响经济的手法。如2月19日，央行发布2019年第四季度我国货币方针履行陈述，着重：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，依照“因城施策”的基本原则，加速树立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期影响经济的手法。因而，关于本月P下降，房地产商场无需振奋，更不能过错解读。近两天来，针对P下降，不少剖析陈述认为是房地产商场一大利好，更有少量媒体煞有其事地以“100万元房贷每月少还31元”为题进行报导。这种貌同实异的定论，或许简单误导言论。

事实上，P下行并不必定导致房贷利率下降。商业银行发放个人住宅借款，不同银行会归纳事务定位、客户资质、资金本钱等要素，在P基础上进行加点。融360发布的研究陈述显现，2020年1月，全国首套房借款均匀利率为5.53%，为5年期以上P加点73个基点；二套房借款均匀利率为5.84%，为5年期以上P加点104个基点。所以，对增量借款，P下调后，在P的基础上银行能够调整加点，房贷利率或许下降，也或许不变，还或许上升。对存量借款，在定价基准转化之前，此次P下调更是没有直接影响。因而，本月P下降后，每月房贷担负能否减轻，难以混为一谈。

2019年8月25日，央行对房贷利率定价方法进行变革，要求房贷利率挂钩P，不得低于全国一致的最低要求和各省拟定的下限要求。而在存量起浮利率借款定价基准转化作业中，央行对房贷定价基准转化提出了特别要求。存量房贷转化有两种方法：假如以P为定价基准，则加点数值应等于原合同最近的履行利率水平与2019年12月P的差值，其间从转化时点至尔后的榜首个重定价日的利率水平等于本来利率水平；假如转化为固定利率，转化后利率水平应等于原合同最近的履行利率水平。也就是说，无论是何种转化方法，转化后的房贷利率应不低于原有的利率，除非选用榜首种方法后P下降，但这最快要从2021年开端。上述考虑组织，首要是为了贯彻落实房地产商场调控要求，在流动性合理富余、商场利率有望下行的情况下，据守“房住不炒”的定位，不向房地产商场宣布过错信号。

当然，我国商场流动性将持续处于合理富余状况，商场利率有望进一步下行。在这种情况下，房贷利率或有必定下行空间。但较为优惠的房贷利率，将首要会集在首套房贷，旨在下降刚需购房者担负，而对二套及以上的房贷仍将履行较高利率。从中长时间看，“房住不炒”仍将是房地产调控的主题。下一步，央行和金融机构将依据购房区域、主体的不同，归纳运用多种手法，量价并重，长短结合，既调控总量又调整价格，既满意刚性需求又按捺出资投机，既着眼当下又引导预期，进一步施行好差别化住宅信贷方针。