盘点 - 2018IPO房企：6家敲锣 量级悬殊-深度 -中国[ofo推免押金服务]地产

2018年，是港交所这10年里最人丁兴旺的一年——全年共有207家公司在港交所IPO上市，征集资金总额为2778亿港元，全年IPO上市数量和筹资额均位居全球榜首。

其间在7月12日这天里，有8个公司上市。锣从1个添加到了4个，敲锣时刻从9点提前到了8点半，每家公司还被限制最多只能在台上摄影5分钟。

排队200天，摄影5分钟，说的便是这样的热烈光景。

这207家上市企业里，有6家内地房企。这个数字看起来很小，但比较2017年的0家，2016年的4家，却也已是热烈的一年。

港股登陆战：TOP20与迷你房企的异曲同工

2018年刚开年，正荣地产首先敲响了本年房企IPO榜首钟，这一年，正好是正荣集团建立20周年，正荣集团董事局主席、总裁欧宗荣用这样的方法为正荣庆生，也算别有含义。

而客观而言，正荣也的确到了该上市的时分——在2017年的职业TOP20房企里，撇掉自动退市的万达集团，只要两家企业还未上市，一家鲁能，另一家便是一家正荣。鲁能其时现已有广宇开展这个壳等着，而出售规划现已打破700亿的正荣，则是两袖一清风。

2017年9月26日，正荣地产向港交所提交IPO请求。在12月28日发布的香港初次揭露募股方案里，正荣表明公司拟发行10亿股股份，主张招股价每股3.4至4.08港元，最多征集资金40.8亿港元。而到了上市前的2018年1月15日，正荣地产PO配发成果显现，其上市股份发价格终究厘定为3.99港元，取得的全球出售所得金钱净额为38.43亿港元，且在香港和世界出售的开始可认购股份都取得了超量认购。

第二个敲钟的弘阳地产，便是赶巧凑了7月12日这一天的大热烈。当天上市的8家企业里，5家归于新经济领域，其间互联网企业2家，泛文娱2家，车联网1家。而弘阳地产，是其间传统职业的代表。

尽管弘阳是江苏企业，但弘阳的老板曾焕沙，也是个福建人，他的老家南安水头龙凤东泉村和欧宗荣的故乡莆田市东峤镇汀塘村，相距仅约130公里。

但从知名度来上说，两人相距则不小。假如不是上市，这家现已建立了22年的江苏地产公司，为人知晓的时刻或许还要再往后延一延，由于它的布局，的确有些太专了——招股书里显现，弘阳储藏的项目中有39个坐落南京、14个坐落姑苏，8个坐落常州、徐州、合肥和重庆等城市。而长三角区域近两年调控的加码，加上其招股书中曲折的营收与赢利额，令这家房企在上市前遭受了不小的危险质疑。

但弘阳自己并不忧虑，乃至还未上市，公司就在2018年3月时喊出了2020年要完成千亿规划的标语，并从旭辉、泰禾、新城等挖来九大高管，在地产圈掀起了一轮空前的“挖人大战”。要知道，这家企业2017年的出售额仅为178.1亿元人民币。

投资者明显也忧虑吃下这块大饼会消化不良，弘阳地产原定的全球出售股份数目为8亿股，其间世界出售90%，香港揭露出售10%，每股发价格格2.18港元至3.18港元，全体融资规划在17.4亿~25.4亿港元之间。但终究，香港商场只认购了方案的18%，股份重新分配至世界出售，终究每股以2.28港元定价，算计集资净额约17.124亿港元，低于原定的筹资预期。

但从上市首日的体现来看，弘阳地产却是年内仅有一个收盘价＞开盘价＞发行价的。

美的置业和大发地产，是一起在10月11日上市的。

美的置业发家于佛山，和碧桂园是老乡，其名望不必多说，究竟背靠有美的集团，在上市前其经营范围就现已遍及于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及我国西南5个区域。

而大发地产，则又是一家“扎根长三角”的区域型房企，到2018年6月30日，其具有由29个项目组成的多元化组合，包含24项住所物业、4栋商业综合楼及1个工作楼层。其间5个项目坐落上海，而24个项目坐落江苏省、安徽省及浙江省。

再看看出售额，美的置业2017年的出售额是507亿元，而大发地产，是43.2亿元，这二者的距离，比上面一对福建老乡要大得多。

大发地产的雄心壮志，也是大大打破了弹房君这等燕雀地球人的想象力的——2018年2月，原世茂房地产履行董事廖鲁江参加大发，担任履行董事兼首席履行官。入职一个月后，廖鲁江于揭露场合提出了大发地产冲击千亿的方案，以及5年到达3000亿元的方针。

尽管名望、规划距离悬殊，但在认购方面，两家公司却遇到了相同的香港揭露出售部分认购缺乏的状况。美的终究分配至香港揭露出售的出售股份数目为456.6万股，适当于依据香港揭露出售开始可供认购的出售股份总数约25.37%，而大发为645万股出售股份，占香港揭露出售项下开始可供认购出售股份总数约32.25%。

终究，开盘首日，从预期的落地性来说，大发更胜一筹——美的置业早前原定招股价格介于每股17港元~21.5港元，集资额最多44.51亿港元，但终究确定的发行价为招股价区间下限，即17港元/股，完成募资净额29.17亿港元，且首日破发开盘，绿字收盘。而大发地产的每股股份发价格原定介于3.28港元至4.98港元，最高筹资8.45亿港元。终究大发地产发行价定为4.2港元，集资净额约7.4亿港元，上市首日平开平收。

2018年终究2个月里上市的别的2家房企，就真的是小可爱本企了，乃至能够称之为迷你。它们便是1992年建立于河南许昌的恒达集团，和2003年建立于广东惠州的万城控股

从官网来看，恒达的项目，只布局在河南省内的郑州、许昌、长葛、禹州、鄢陵，万城控股的项目，则铺得广一点，惠州、天津、河南驻马店。前者2017年营收15.5亿元，后者9.73亿元。

比较那些6000亿出售额，3000营收额的职业大鳄来说，这两家企业，就犹如九牛一毛。一些新股研报清晰写到：超小型内房股，吸引力不大。

与之般配的，他们要的募资额也不高。依据各自的招股书，恒达集团的每股招股价为1.02-1.4港元，集资最多4.2亿元，终究发价格为每股1.24港元，所得金钱净额3.13亿港元；万城控股的招股价区间为1.07-1.33港元，最多征集港币2.49亿元，终究每股出售股份的发价格定为1.2港元，完成集资净额1.91亿港元。

但上市当天，万城控股的体现却超乎预期，首挂开1.27港元/股，收盘报1.26港元/股。而恒达集团以0.99港元/股破发，收盘时每股报1.13元。

值得一提的是，这现已是恒达集团第4次冲击IPO了——其在2005年的时分，就曾有意借壳焦作鑫安完成国内A股上市，然后又有过两次冲击港股未果的遭受。终究在13年后，总算圆梦。

换眼2018年的A股商场，持续保持着自2010年4月以来，就没有房企经过IPO方法登陆内地资本商场的纪录。8月，万达商业的榜首份对赌宣告失利，9月，现已怀揣回A梦14年的创始置业撤回主张A股发行请求，从A股登陆战变成了A股抛弃战。而还在坚持排队的房企只剩万达、富力和金辉。

债款倒逼与区域型房企营生

尽管香港的投资者2018年遍及不爱买内房股的账，但从悬殊的规划中能够窥见房企对上市的极度巴望。

这背面的原因，大类有二。

一是区域型房企的生计危机加重。把鸡蛋放在同一个篮子里的布局战略，往前看面临着商场被调控、需求被缩短的危险，而往后看，大型房企的布局现已遍及一到五线城市，剧烈蚕食本地房企的本地份额。保存的成果，大概率是可抢到的蛋糕越来越小，从而自我缩短至规划，而急进，走出去，才有生路。

而要扩张，就需要有资金。从上述几家新兵的净集资额分配份额来看，各家都把在金额的大比重部分放在了现有物业开发建造上，或者是未来项目的获取与开展。

比方弘阳地产在上市后，就快速进行了两次收买。一次为8.68亿元收买开封24.3万平住所物业开发项目，另一次为16.37亿元从厦门英泰富收买其持有的名人置业武汉有限公司55.25%股权。此外，自7月12日登陆香港资本商场之后，弘阳地产也箭步进行土地获取，两个月里就已在湖州、佛山、扬州、南通等地拿下5宗地块，总买卖金额约31.76亿元。

而第二个要害，就在于偿债压力。2018年上市的6家房企，钱袋都比较吃紧。

正荣地产在2017年年底的时分，净负债率为336.52%，净资产负债率高达770.6%。此外，依据其时的IPO请求显现，2014年时，正荣活动负债为252.15亿元，到2017年中，活动负债现已到达了601.39亿元，总负债为848.93亿元。到到2017年7月底，正荣还有138亿元负债需要在一年内归还，163亿元在第二年归还，52亿元在三到五年归还。短期债款的份额压得正荣喘息困难。

另一个规划适当的美的置业，到2018年6月30日，美的置业告贷余额为364.83亿元，较2017年底的告贷余额321.45亿元添加43.38亿元，超越公司2017年底的净资产148.59亿元的29.19%。2015年公司净负债率为741.50%、2016年净负债率为928.01%，2017年时净负债率回落到180.07%。但到了2018年3月时分，又回升至181.4%。

注：此处净负债率的核算方法为，

净负债率=/归属母公司股东权益

哪怕别的几个小型，乃至微型房企，负债水平也都远高于职业均匀负债率水平。

招股书显现，大发地产2015-2017年净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，尽管2016年的净资产负债率同比有所下降，但这一数据到了2017年陡增了120.8%。上市前夕，到2018年4月30日，大发地产净资产负债率为235.6%。

而恒达集团，2015年，其净资产负债率达677%，2016年达至762.7%，超职业全体负债水平近10倍。到了上市前的4月30日，尽管数字降至340.4%，但仍处于较高水平。

在上市成功拿到集资之后，归还债款也成了这几家公司的首要任务。除了美的置业和恒达集团没有发表将把资金用于归还借款，其他企业大部分都将30%的集资额用于还贷，而万城控股的还贷额占比更是高达52.3%。

别的，据统计，2018年新上市的这6家房企，上市后共有12次发债再融资。但12次再融资会集在正荣地产、弘阳地产2家上，其他4家上市后暂无再融资动作。