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2021年地产职业阅历了史无前例的跌宕起伏。房地产职业的多项要害方针也呈现了显着拐点。总人口在削减、城市化率已到达65%、老龄化在加深、地产全体库存在积压、新房需求面临严峻萎缩、年度房地产建造量见顶、企业负债率过高，由此在政府调控指导下，职业敞开了深度调整。而如安在变局中开新局，成为了摆在每一家房地产企业面前重要的课题。

所以商场上献出百态，有些企业开端呈现债款暴雷，有些企业爽性挑选完全脱离房地产，也有些企业在积极自动应对，当然还有些企业更是在这场危机中迎来了归于自己的机会。

3月25日，龙湖集团发布2021年年度成果。在充溢动摇的商场中，龙湖交出的这份答卷仍旧坚持了全体盘面的安全与安稳增加，完结了商场许诺。而值得注意的是，除掉地产开发事务的稳步增加外，服务航道的部分相关事务也在收入和赢利奉献上成为企业全体增加的强壮助推。

开发事务底盘稳健服务事务收入大增?

据企业2021年年报闪现，陈述期内，龙湖集团完结地产开发合同出售额2900.9亿元，同比增加7.2%，回款率继续坚持在90%以上。

分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同出售额占比别离为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。从城市群来看，在售的68个城市傍边，有9成以上的出售来自于高能级城市，其间一线占比达13％，二线占比达81％。

办理层在成果会上介绍，重庆、杭州、北京、成都、武汉公司出售坐落集团前五位，其间重庆、杭州的出售金额别离打破200亿元，28座城市的出售规划入围当地前10位，地产开发事务的根本盘坚持安定。

赢利方面，企业的首要盈余方针均坚持安稳增加。

陈述期内，企业完结归归于股东的净赢利238.5亿元，除掉公正值变化等影响后的股东应占中心溢利为224.4亿元，同比增加20.1%；毛利为565.4亿元，同比增加4.6%，毛利率为25.3%，处于职业领先水平；中心税后赢利率为13.3%，中心权益后赢利率为10.0%。

债款方面，企业仍旧坚持“三道红线”绿档水平，其间除掉预收账款后的财物负债率为67%，净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比为6.1倍。

值得注意的是，企业一年以内到期短债仅占比8%，均匀假贷本钱仅为4.14%，即便是放在国企、央企之列相比较亦属优异。而且，据办理层泄漏，2022年企业刚性到期债款约为144亿元，到现在现已归还74亿元，仅剩下刚性还款70亿元。

债款结构的安全也为企业坚持战略自动和战略定力奠定了良好根底。自2018年，龙湖集团提出“空间即服务”战略后，企业的“开发＋服务”双轮驱动也开端闪现成效。

到陈述期末，企业完结营业额2233.8亿元，同比增加21.0%，五年复合增加率达33%。其间，包含商业运营、租借住宅、物业办理等收入在内的运营性收入算计到达188亿元，同比增加39%，五年复合增加率达42%。

详细来看，2021年，商业运营航道完结租金收入81.5亿元，同比增加40%；租借住宅航道龙湖冠寓累计开业房间数达10.6万间，全年租金收入达22.3亿元，同比增加23%；物业办理及其他事务收入则奉献了84.2亿元。

服务赛道渐成气候抵挡周期半径扩容

可以说，跟着职业呈现显着拐点，房地产开发事务的天花板益发明晰。关于房地产企业来说，转型也成为了必经之路。不过，关于地产以外的事务拓宽，许多房企也大都阅历了多元化的探究与测验，但可以终究坚决稳步推动，做出成果的却是寥寥无几。

龙湖集团本年的成果会上，多位办理层都在着重企业运营性事务收入的大幅增加，这也让我们看到了笃定深耕地产以外的服务赛道之于企业未来开展的价值。

面临职业全体毛利率的下滑，企业在新航道事务上也在找寻打破点。据办理层泄漏，龙湖商业的毛利率有挨近75%，这部分高毛利事务收入占比逐渐进步，也将对整个集团毛利率的安稳进步有所助力。

而租借住宅事务龙湖冠寓也在2021年初次完结盈余。据办理层泄漏，未来冠寓事务的开展将会坚持20%以上的年化增加速度。在城市挑选上，会聚集约20座愈加安全、有年轻人流入的城市。

此外，龙湖智创日子也现已完结递表。数据闪现，龙湖智创日子物业办理板块2021年全口径收入达104亿元，商业运营板块有61个购物中心现已开业完结运营办理和服务，累计获取的商业项目超越120个，实践办理面积现已超越2.6亿平方米，人均办理面积超越9300平方米，人均创收35万元，现已位居职业首位。

据龙湖集团CEO陈序平泄漏，曩昔几年，在TOD战略下，龙湖每年坚持着10座以上的天街新开业。2022年，将有18座天街新开业，其间包含13座重财物，5座轻财物。“‘空间即服务’战略的饯别，让整个服务收入占比越来越大，在这个时点把龙湖智创日子分拆上市，有利于在“一个龙湖”生态系统下，打造面向客户日子服务的轻财物旗舰品牌。这关于集团未来的开展以及对“一个龙湖”生态系统的夯实，都更有协助。”

而服务赛道收入与赢利的继续奉献，也在助力企业平抑周期动摇，增厚安全半径。陈序平谈到，曩昔企业每年会用出售回款的10%投入到持有物业之中，未来跟着这些航道发生的现金流越来越高，可以处理本身的开展和投入后，将会渐渐削减地产对其的朴实投入。“集团也会发挥航道继续协同的优势，归纳去布局。从集团层面，未来不会减缩在其他事务上的投入，但会让无论是已有的六大主航道事务仍是未来的立异事务，都回归到生意逻辑，即现金流、赢利的逻辑，争夺做一个成一个，能让未来的立异事务为赢利增加供给新的奉献。”

“空间即服务”战略笃定协同开展着眼久远

职业革新之下，许多房地产企业都意识到要坚持长时间主义与高质量开展。但房地产的长时间主义和高质量开展究竟为何？

企业由对增量的追逐逐渐转至对存量的发掘，开端比拼开发事务之外，关于继续性运营事务的归纳才干，而这也将成为从头洗牌职业的重要规范。

清楚明了的是，挣慢钱、长钱的难度要远比挣快钱高出许多，特别是对习惯了挣快钱的房地产职业。可是，关于企业来说，转折期却唯有沉下心，一步一个脚印地研讨、挖潜、立异，终究才干开释更耐久的生长生机。而在这一点上，龙湖现已给了职业一个很好的演示。

龙湖秉持的“长时间主义”，首先是将安全稳健的底盘作为企业开展根基，从不盲目寻求规划与排名。“自律”是企业坚持多年的准则，所以在职业遭受“急刹车”之时，龙湖反而因其一以贯之的“自律”赢得了令别人艳羡的“自在”。

其次是企业前瞻性地提出“空间即服务”战略。事实上，存量的幻想空间和商业价值早已被许多嗅觉敏锐的企业所发现，这其间乃至还包含地产以外的互联巨子。提出战略关于优异的企业来说或许并不困难，但真实困难的却是在实践过程中能否真实遵循落实。龙湖的优异正是体现在这一点上，在遵循“空间即服务”的过程中企业从上至下一直保有肯定的战略笃定。因此，经过多年堆集，企业现已逐渐形成格化布局，与此一起还在不断增强各航道的协同开展，因此也使得企业从地产“优等生”逐渐转为开发?服务“全优生”。

慢钱年代下，关于企业来说，需求更为深化、自动、积极地洞悉需求，一起掌握科技立异所带来的机会。而正如龙湖集团办理层所着重的，企业一直以客户需求为方针，既据守主业又洞见革新，经过不断地迭代与晋级，完善全链条专业才干、提高运营功率，使得企业可以愈加安全、愈加高效地去应对内外部应战。

可以说，房地产企业的开展迎来了比拼归纳作战才干的时期，第二、乃至第三增加曲线的树立并不简单，也不可能一蹴即至。但就像一支球队总有前锋、中峰、后卫等多个人物相同，只需坚决一个团队的根底知道，一起环绕团队和各成员共同努力并相互配合，终将获得终究的成功。