保租房REITs加601618股票速扩容 公租房首次被纳入

日前，公募REITs（不动产出资信托基金）商场再添新丁，华夏北京保证房中心租借住宅REIT（简称华夏北京保证房REIT）获得证监会注册批复，成为全国首只公租房范畴公募REITs产品。

从开始的工业园区、高速公路、仓储物流，到日前获批的保证性租借住宅，根底设备公募REITs掩盖的财物范畴越来越广。多位业界人士以为，保证性租借住宅REITs项目的连续落地，是对“房住不炒”定位的详细实践，将有用助力盘活存量财物，支撑保证性住宅新增出资，一起有望推动公募REITs商场进一步展开。

保租房REITs加速扩容

近年来，我国不断推动保证性租借住宅体系建造。在业界人士看来，保证性租借住宅建造是我国新形势下住宅制度改革的又一新探究，是处理大城市住宅结构性问题的着力点，更是优化房地产租住供需平衡、促进房地工业健康安稳展开的有用手法。

保证性租借住宅REITs的推出，将有利于盘活存量财物，收回资金用于新的保证性租借住宅项目建造，促进构成投融资良性循环，对坚持房地产商场平稳健康展开具有重要效果。

详细来看，本次获批的华夏北京保证房REIT是由北京保证房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项方案（ABS）办理人，华夏基金作为基金办理人建议建立的根底设备公募REITs。项目底层财物为北京市海淀区文龙家乡和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租借住宅项目。

据悉，文龙家乡项目和熙悦尚郡项目别离于2015年和2018年投入使用，楼龄短，物业质量杰出，社区内日子配套设备完全，房间以较高的标准交给，出租率较高，是北京市具有代表性的公共租借住宅项目。经过近年来的培养与完善办理，两个项目已进入运营安稳时，总估值约11.51亿元。此次项目的收回资金将首要用于北京市焦化厂剩下地块住宅项目的建造。

此前，第一批两只保证性租借住宅REITs已于7月29日首先获批，别离为红土立异深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT。因而，华夏北京保证房REIT成为全国第三只具有保证性质的租借住宅REITs产品。

更为重要的是，因为华夏北京保证房REIT的底层财物为两项公共租借住宅项目，这就意味着公租房初次被归入公募REITs，这关于进一步盘活存量财物可谓具有重大意义。

华夏基金根底设备与不动产出资部行政负责人莫一帆表明，保证性租借住宅REITs的落地，符合“房住不炒”的长时间方针，是金融支撑处理新市民、青年人等集体住宅困难问题的重要行动，经过盘活保证性租借住宅存量财物，更好地支撑住宅保证体系建造，构成出资良性循环，添加保证性租借住宅商场供应，更好地处理民生问题。

“此外，公募REITs作为国内资本商场重要的立异产品，招引社会资本活跃参加保证性租借住宅老练财物的出资，有助于保证性租借住宅相关出资运营主体盘活存量财物，加速保证性租借住宅建造，进步保证性租借住宅有用供应；也有助于国内保证性租借住宅构成商场化的定价基准；还有助于推动保证性租借住宅服务形式向商场化、专业化转型。”莫一帆说。

方针供应夯实展开根底

在我国公募REITs商场稳步推动的布景下，保证性租借住宅REITs的推动得到了监管和方针上的有力引导与支撑。到8月10日，全商场已上市发行的根底设备公募REITs共有14只，发行总规划为541.43亿元，总市值到达628.24亿元。从财物类型看，包含高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目，以及等候正式出售的保证性租借住宅项目等。

今年以来，保租房REITs正式驶入展开快车道。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的定见》，提出推动根底设备范畴不动产出资信托基金（REITs）健康展开；进一步进步引荐、审阅功率，鼓舞更多符合条件的根底设备REITs项目发行上市。

随后，在5月27日，证监会、发改委联合发布《关于标准做好保证性租借住宅试点发行根底设备范畴不动产出资信托基金（REITs）有关作业的告诉》，推动保租房REITs事务标准有序展开。《告诉》说到，鼓舞将净收回资金用于投向明晰、条件老练、短期内能够构成有用出资的新建项目，促进构成出资良性循环；项目应当权属明晰、运营形式老练、具有可继续的商场化收益，并经有关部门确定为保证性租借住宅项目。

7月29日，证监会在2022年体系年中监管作业会议暨巡视整改常态化长效化发动布置会议上也说到，稳步扩展REITs试点规划，加速推动常态化发行，促进存量财物盘活。

公募REITs被誉为“财物的IPO”，是一种有用盘活存量财物的金融东西，能让规划巨大的“熟睡”根底设备财物获得流动性溢价，再将收回的资金用于新的根底设备项目建造。业界人士指出，保证房建造需求很多的资金投入，保租房公募REITs可成为拓展直接融资途径的有用东西，这也是当时根底设备REITs备受方针力挺的重要原因。

中航证券首席经济学家董忠云表明，保租房REITs项目，以保租房为根底财物，以租金收益为支撑，关于发行主体和房地产商场来讲，保租房REITs能够有用衔接财物端和资金端，拓展保租房资金来历，盘活存量财物，加上REITs产品的净收回资金优先用于新保证性租借住宅项目建造，能够保证房地产保证体系平稳运转；关于出资者来讲，保租房REITs供给了新的出资种类，并具有长时间安稳的现金流，让出资者能够经过出资对应的REITs项目参加到保租房商场的展开傍边。

除了方针的“铺路”外，保租房公募REITs项目的连续落地与其产品特征的高度适配有直接关系。中信证券分析师分明在研报中指出，从保租房的视点看，REITs关于其融资途径的拓展、存量财物的盘活、促进有用出资等效果显着，相关企业有动力测验将保证性租借住宅财物进行证券化；从REITs商场的视点看，保租房长时间运营的方针、相对安稳的租金、较高的出租率等特征与REITs关于底层财物的要求匹配度较高，二者相结合既能够扩大我国REITs商场的规划，又能为出资者带来必定的收益。

具有长时间出资价值

除了让巨大的房地产财物“滚动”起来，推动保租房商场的平稳健康展开外，业界人士还指出，作为产权类公募REITs，保证性租借住宅REITs项目一般具有运营期限长、出租率安稳、抗周期特色强等特色，有较好的长时间出资价值，还能够进一步满意我国居民日益增长的财富办理需求。

我国根底设备公募REITs相关法规对底层根底设备财物权属的完整性、运营的老练性、现金流来历的涣散性、收益的安稳性等方面有必定的要求。从现已获批的3单保证性租借住宅REITs来看，底层项目均坐落一线、二线城市，且均处于日子配套设备完善的工作会集区域，这类财物往往被视作质量比较有保证的财物。

以中金厦门安居REIT的底层财物园博公寓和珩琦公寓的状况为例，均符合根底设备公募REITs试点阶段的要求。详细来看，2个项目均已获得厦门市住宅保证和房子办理局关于保证性租借住宅的确定；到2022年3月末出租率超越99%；具有4665套租借住宅，以个人租户为主，租金来历较为涣散；估计现金流分配率在2022年4月至12月及2023年别离为4.04%和4.05%。

值得一提的是，第一批两只保租房REITs招引了各类组织出资者的活跃认购。8月8日，红土立异深圳人才安居REIT发布的《基金比例出售公告》中显现，本次询价共收到83家网下出资者办理的252个配售目标的询价报价信息，悉数配售目标拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下出售比例数量的133.03倍，创现在业界已发行公募REITs的职业纪录，出资者关于保租房REITs的热心可见一斑。

“保证性租借住宅是我国根底设备公募REITs较为抱负的财物类型之一，与其他公募REITs的底层财物比较，保证性租借住宅具有运营期限长、现金流安稳、抗周期特色强等特征。对出资人而言，保证性租借住宅REITs在丰厚其财物装备的一起，也将为其供给相对长时间、安稳的收益来历。”中金基金相关负责人表明。

莫一帆以为，保租房REITs的出资价值首要体现在两点：一是来自方针的多方面支撑，该出资范畴具有必定方针盈利；二是各地保证性租借住宅项目进入快速展开期，为保证性租借住宅REITs供给了优质出资标的。“保租房REITs底层财物具有长时间、安稳现金流，合适寻求长时间安稳出资收益的稳健型出资者，例如保险资金、养老金等出资者。”他一起说到。

“关于出资者而言，保租房符合国家‘房住不炒’的重要定位，土地、税收等方针盈利优势明显，保租房REITs又是一种新的出资种类，具有长时间出资价值，但也要注意到因为保租房的租金价格承受政府辅导，遍及低于商场化水平，因而更合适危险偏好较低的稳健型出资者。”董忠云说。