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自2019年国务院在全国范围内推动乡镇老旧小区改造作业现已曩昔两年半时刻了，作为接棒棚改的又一项重要民生工程，老旧小区改造这两年来受到了方针的大力支撑，。2019年住建部会同开展变革委、财务部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造作业的告诉》，2019年6月19日国务院常务会议对乡镇老旧小区改造作业作出布置，2020年7月20日国务院办公厅发布《关于全面推动乡镇老旧小区改造作业的辅导定见（国办发〔2020〕23号）》对作业中触及的详细问题进行了规范。此外2019、2020、2021年每年的中心经济作业会议、政府作业报告都将老旧小区改造作为城市更新战略中的重要组成部分，不断扩大施行规划，可是因为老旧小区改造不进行原修建物的撤除重建，不触及土地运用权问题的天然生成特色，注定了老旧小区改造很难盈余，很难做到融资收益自平衡，尽管地方政府和商场主体都清楚其代替棚改不可逆转，但仍然持有疑虑，作为政府出资主导的公益性项目，其是否能够继续顺畅推动。

2021年8月30日住建部下发《关于在施行城市更新举动中避免大拆大建问题的告诉（建科〔2021〕63号）》，制止在城市更新中大拆大建，沿袭过度房地产化的开发建造方法，而且拟定了四个目标，以详细的准则红线将避免大拆大建执行到施行层面。63号文出乎商场的预料，拆旧比、拆建比、就地安顿率和房租年度增长率四道红线将城市更新的收益一压再压，“去房地产化”成为未来城市更新的主基调，原本不触及“地产”特色的老旧小区改造反倒成为天然生成契合新基调的干流，2021年下半年后老旧小区改造的施行进程开端提速。

2021年12月14日住建部、发改委、财务部联合发布《关于进一步清晰乡镇老旧小区改造作业要求的告诉（建办城〔2021〕50号）》，总结了两年多来的实践经验，对老旧小区改造作业规范进行了清晰的规则，首要内容如下：

1.底线要求：

（1）调集各方的资源，发起各方参加，包含当地政府、底层党组织、大街、社区、水电气热信专业单位、居民等。尤其是居民，赋予居民必定的开工决议、改造计划拟定、协作施工、参加进程监督和后续办理、点评与反应小区改造作用等权利。

（2）将老旧小区改造作为归纳性的体系工程，而非单一的建造工程项目，要将配套设备和公共服务设备等短板作为要点内容优先列入，应改尽改。

（3）从实际出发力所能及，不得添加政府隐性债款；禁止截留、移用中心补助资金；加速财务资金运用进展，要“项目等钱”。

（4）树立改造项目储备库，禁止将不契合条件的小区归入改造计划，禁止以乡镇老旧小区改造为名，随意撤除老修建、搬家居民、采伐老树。

（5）完善乡镇老旧小区改造事中过后质量安全监管机制。

（6）未按规则及时整改到位的市县，视状况撤销申报下一年度改造计划资历。

2.难点问题：

（1）结合改造完善党建引领城市底层办理机制。建立居民交流议事途径，建立“互联网+共建共治同享”。

（2）推动相邻小区及周边地区联动改造。

（3）以改造为抓手加速构建社区日子圈。

（4）多途径筹措乡镇老旧小区改造资金。包含财务资金、专项债、信贷支撑、专业运营单位出资、社会力气出资、居民出资等。鼓舞金融组织探究合适改造需求的融资形式，为专业组织以商场化方法参加改造供给金融支撑、参加出资地方政府建立的乡镇老旧小区改造等城市更新基金。

（5）培养乡镇老旧小区改造规划化施行运营主体以商场化运作方法，充沛发掘运营社区服务等改造项目收益点，经过项目后续长时间运营收入平衡改造投入，完成可继续。

（6）加速构建习惯存量改造的配套方针准则。包含批阅准则、规范体系、既有土地集约混合运用和存量房子设备兼容转化机制等。

（7）改造后运营，包含专营设备设备产权移交给专业运营单位担任后续保护办理，树立健全乡镇老旧小区住所专项修理资金归集、运用、续筹机制，引导居民同步户内管线改造、房子全体装饰改造等。

2022年12月28日发改委等21部分联合印发《关于印发<“十四五”公共服务规划>的告诉（发改社会〔2021〕1946号）》，将老旧小区改造归入十四五公共服务计划“住有所居”部分，对老旧小区改造提出了更高的要求，提出完好寓居社区的概念。告诉将老旧小区改造归入到普惠性非根本公共服务领域，提出要点改造完善小区配套和市政根底设备，提高社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建造安全健康、设备完善、办理有序的完好寓居社区，计划2021年乡镇老旧小区改造项目5.9万个，到2025年约21.9万个。

2022年12月17日住建部印发《完好寓居社区建造攻略》清晰了“完好寓居社区”的“国家规范”：

完好寓居社区的概念：完好寓居社区是指在城市居民15分钟步行日子圈范围内具有完善设备和办理，是居民日子和城市办理的根本单元。完好寓居社区内在：完好寓居社区包含完善的根本公共服务设备、健全的便民商业服务设备、齐备的市政配套根底设备、足够的公共活动空间、全掩盖的物业办理和健全的社区办理机制。图一：完好寓居社区示意图

图二：完好寓居社区和十五分钟日子圈设备设置示意图

注：以上示意图摘自住建部《完好寓居社区建造攻略》

从上述新规能够看到老旧小区改造理念的开展和变迁：

一、从项目改造到片区归纳改造。以往老旧小区改造是以单一的项目为主导，着重的是对项目本身的改造，而新的理念则着重全体片区的联动改造，在改造项目的根底上带动周围片区的归纳整治，着重全体效益，推动建造安全健康、设备完善、办理有序的完好寓居社区，有针对性地配建居民最需求的养老、托育、助餐、泊车、体育健身等各类设备，加强适老及适儿化改造、无障碍设备建造，处理“一老一小”方面难题。项目主导对城市全体的质量提高影响较小，片区主导则能够体系提高城市质量。

从项目点到片区面的改造理念改动契合新时期城市更新理念，传统的城市更新依照寓居、工业、商办、公共空间等单一功用分类进行，将城市空间以为阻隔为单一功用的区块，一方面区块内部功用不完善，另一方面区块间也中心短少协谐和交流，没有充沛运用单位空间的潜能，是对土地和空间的极大糟蹋，此外彼此分裂的区域也无法优化城市全体功用，归纳型多功用的片区改造将突破条块分割对功用混合的束缚。项目带动周围功用的补葺改造，依据项目施行不同的功用齐备，完成15分钟完好寓居社区建造。

二、从政府主导到政府统筹多方协作。以往老旧小区改造是一项政府主导推动的民生工程，政府是职责主体，由政府规划、履行、施行和监管，而2021年50号文则极大的改动了这一宗旨，赋予居民更多的主导权和决议权，例如规则，居民对小区施行改造构成一致的，即参加率、赞同率到达当地规则份额的，方可归入改造计划；改造计划应经法定份额以上居民书面（线上）表决赞同后，方可开工改造；居民就结合改造作业同步完善小区长效办理机制构成一致的，方可归入改造计划。居民对改造后的物业办理形式、交纳必要的物业服务费用等，团体洽谈构成一致并书面（线上）承认的，方可开工改造。这一理念的改动将老旧小区改造的主体变为居民本身，更尊重居民的选择权和自主权，也能够发挥居民的主动性，使施行更贴合居民实在的需求，真实完成改进居民的日子，而不仅是政府的政绩工程。

另一方面也体现在拓展资金途径上，新规鼓舞老旧小区改造多途径筹措资金，坚决避免财务资金大包大揽，坚决避免盲目举债铺摊子、添加政府隐性债款，鼓舞金融组织立异金融产品供给资金支撑，执行专业运营单位职责、招引社会力气出资参加合理执行居民出资职责，改动首要依托政府财务资金投入的现状。老旧小区改造退出后一向面对资金的瓶颈，尽管政府期望社会资本参加，提出过财务补助、银行信贷、业主付费、企业投入等多途径融资计划，但因为老旧小区改造不触及土地开发短少赢利来历，且其公益性特质过强，实践中社会资本很少参加，仍是首要依靠政府财务资金投入。至2021年2月1日，财务部、发改委联合非公开下发的《关于整理2021年新增专项债券项目资金需求的告诉（财办预〔2021〕29号文）》和2021年2月7日发改委、住建部联合下发的《关于下达保证性安居工程2021年第一批中心预算内出资计划的告诉（发改出资〔2021〕198号）》，老旧小区改造被归入到保证性安居工程领域，首要资金来历依然是财务资金和专项债资金。2021年11月18日财务部印发《关于提早下达2022年部分中心财务乡镇保证性安居工程补助资金预算的告诉（财综〔2021〕47号）》，2022年中心财务预算计划向老旧小区改造供给300亿元补助资金。

未来的开展方向是弱化老旧小区改造的公益性特色，多种商场主体参加和主导更新项目，发生多种资金途径，鼓舞老旧小区改造商场化运作。经过整理住建部2020、2021年发布的四批乡镇老旧小区改造可仿制方针机制清单，实践中总结了许多有用的融资方法，例如：

居民出资方法的探究，一是依据专有部分修建面积等要素洽谈，按必定分摊份额一起出资；二是提取个人住房公积金和经相关业主表决赞同后请求运用住所专项修理资金；三是小区共有部位及共有设备设备征收补偿、小区共用土地运用权作资、运营收益等，依法经业主表决赞同作为改造资金。专业运营单位承当方法按实际状况细化：供水、燃气改造费用，由相关企业承当；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承当65%，地方财务承当35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承当改造费用；产权归属单位的，由产权单位承当改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承当50%；社会力气参加立异出几种形式：一是项目融资形式。首要用于小区本身资源较好，项目本身预期收益能够掩盖投入的老旧小区改造项目。还款来历为项目本身发生的收益。二是政府和社会资本协作（PPP）形式。首要用于项目本身预期收益不能掩盖投入的改造项目。项目本身发生的现金流作为运用者付费，缺乏部分经过政府付费或可行性缺口补助方法，完成项目现金流全体平衡。三是公司融资形式。首要用于项目本身预期收益不能掩盖投入，但又无法选用PPP的改造项目。还款来历首要为借款人公司自在现金流。四是笔直职业全体支撑形式。以市、县为单位选取乡镇老旧小区改造中某一特定职业进行体系整合，如加装电梯、加建泊车设备、水电气改造等，一致给予支撑；鼓舞金融组织灵敏规划金融产品，为参加改造的企业（电梯企业、施工企业等）流动性资金周转及乡镇老旧小区居民参加改造的相关消费（房子装饰、加装电梯等）供给信贷支撑，有针对性供给其他特征金融服务（造价咨询、才智途径建造、付出结算等），依据改造项目特色量身拟定融资计划，清晰能够未来运营收益作为还款来历。立异老旧小区及小区外相关区域“4+N”方法归纳改造，完成自平衡：一是大片区统筹平衡形式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有修建功用转化等项目统筹调配，完成自我平衡。二是跨片区组合平衡形式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建造或改造项目组合，以项目收益补偿老旧小区改造开销，完成资金平衡。三是小区内自求平衡形式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的运营性设备，以未来发生的收益平衡老旧小区改造开销。四是政府引导的多元化投入改造形式。关于市、县（市、区）有才能保证的老旧小区改造项目，可由政府引导，经过居民出资、政府补助、各类触及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等途径，统筹方针资源，筹措改造资金。

鉴于棚改施行进程中曾走过的弯路，决策层对老旧小区改造一向坚持了初心，一向定坐落民生特色，避免呈现地产化倾向，导致从方针推出以来一向苦于资金瓶颈，但信任2021年城市更新去地产化方针大变革到来之后，跟着运营形式、配套准则、融资形式等一系列底层准则根底的逐步完善，老旧小区改造必将找到更有用的盈余形式，然后招引更多的资金投入，老旧小区改造终将迎来迸发。