新股腾达建设股市解读

1996年，曾焕沙带着在他海南生意瓷砖赚的第一桶金来到南京桥北，建了一座红太阳装饰城，弘阳地产（01996）发家致富的故事由此开端。

曾焕沙从家居装饰发家，再到后来触及地产职业，短短数年，这个福建人已将弘阳从最初的装饰城扩建成一个区域性地产帝国，而且地图也逐渐扩张至住所地产和商业地产等多个范畴。

自2003年旭日华庭项目开端发动，到后来的旭日上城、旭日金棕榈及弘阳年代中心等项目相继问世，几年内弘阳地产在南京桥北的总开发量已达400万平方米。由此，弘阳的“桥北王”称谓在业界逐渐传开。

了解到，此次在港上市，弘阳地产将发行8亿股，发价格厘定为每股2.28港元，每手1000股。柱石出资者中荣控股、龙贝集团、荣基世界及香港信得出资有限公司已别离认购4385.9万股、1.31亿股、6879.5万股及1.34亿股出售股份。招股完毕后，公司预期于7月12日挂牌上市。

坐拥优质土地偏安一隅

据统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名国内房地产开发职业第95位，这是弘阳初次跻身职业百强之列。

地产商想“挤进”职业百强，靠的是死后公司具有的土地，弘阳地产也不破例。了解到，现在公司具有的土储总建筑面积达6168733平方米，其间已竣工物业面积为636261平方米，占总土储面积的10.3%；开发中物业面积为3406160平方米，占比为55.2%；剩下的34.5%土地储备则均为未开发物业，这些土储将支撑公司未来三年的事务开发。

这些数据或许与咱们熟知的地产大亨还有相当大的距离，但数据背面，这些土储的质量却是弘阳地产真实实力的体现。

正如上文所述，早在2003年，弘阳地产便开端了在南京桥北一带吸收土地。众所周知，其时的国内二线城市房价“涨潮”还未发动，这意味着弘阳的前期拿地本钱非常低。

深化了解发现，以弘阳的爱上城地块为例，公司在2007年以9.5亿元土地款价格拿下该地块，其楼面单价在其时缺乏900元/平方米。

如此低的拿地本钱给弘阳带来了本钱的原始积累。后来的故事想必无需多言，2015年南京江北区成功获批为第十三个国家级新区。仅仅一年，南京土地商场迎来地王井喷，江北区地王的最高楼面价敏捷打破2.2万元/平方米。

因为区域经济的腾飞，地产职业“折腰捡钱”的故事一起在南京、常州等弘阳进驻的多个长三角城市复刻演出。

而得益于前期深耕开展苏皖区域，弘阳地产的土地大多非常优质。在商业地产方面，公司运营南京弘阳广场、常州弘阳广场和弘阳大厦三个首要出资物业，现在均匀出租率已达90%以上。

弘阳地产的土地多会集在苏皖区域

不过成也苏皖，败也苏皖。开展多年仍然未跳出苏皖地产圈的实际逐渐变成了公司的一大“高危危险”。

了解到，2016年7月份，南京河西南、河西中部、燕子矶板块多个区域的楼盘价格“走稳”，其时河西南的多家楼盘申报价格，都“精准”地卡在3.5万元/平方米。

与此一起，跟着长三角区域的“圈地运动”步入结尾，土地本钱高企。在公司招股书中说到，“咱们有或许无法取得充分的资金支撑未来的土地获取及房地产开发”，这从旁边面阐明，日益高涨的土地价格或已挨近公司的可接受区间的高点。

一方面房价受限，一方面拿地困难。弘阳地产的高会集度地产深化开发战略在未来能否持续凑效，从现在商场行情来看仍是一个未知数。

净负债率高企是内忧

在招股书中，弘阳说到未来将在包含武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市建立分公司，并在方针城市经过收买方法并入土地。而且，公司还将力求快速的开盘及去化，将拿地到开盘的均匀时刻缩短为6个月。

这段表述阐明公司正在改变开展战略，开端向长三角以外的区域进行快速的仿制与扩张。仅仅夸姣愿景往往需求面临骨感的实际。

观察到，2015-2017年，公司本钱负债比由2015年的119.4%上升至2017年的137.5%；利息掩盖率由2015年的7.19%下降至2017年的 5.3%。

除此之外，经过对公司净负债率核算，弘阳地产净负债率高达108.2%。比较之下，万科净负债率仅为8.8%，两者财政状况高低立判。仅以地产职业均匀净负债率50%的状况来看，现在弘阳地产净负债率水平仍然过高，存在必定的财政危险。

众所周知，港股地产板块不缺优质标的。弘阳地产的估值与盈余数据体现或许将直接影响商场对其估值的判别。

按全球揭露出售后的股本核算，公司将对应市值约为为70-102亿港元，出售后市净率为0.60-0.82，低于同期前十大港股地产股PB均匀值。盈余才能方面，弘阳在2017年的ROE为14.7%，ROA为3.3%，均低于职业均匀水平。可见无论是估值仍是成绩，比较那些明星地产股，弘阳仍然存在距离。公司若想在未来赢得出资者重视，或许就需求在上市后多多讲故事了。