住建部新政宣告长租时代到来，万科（02202）能否靠10万间泊寓成为开心部落游戏股票独角兽？

万科董事会主席、首席执行官郁亮近来在承受媒体采访时表明，北上广深等城市住所租借商场需求很大，万科是少量几个试水者之一，现在现已开办长租公寓1.2—1.8万间，方案本年做到10万间。

7月20日，住所城乡建设部在官网发布了《关于在人口净流入的大中城市加快展开住所租借商场的告诉》，使得郁亮这番“豪言”从头映入人们眼皮。有组织开端预算，房地产租借商场规划可达1万亿元。此外，还有租借工作的附加服务如修理、保洁等，按3%-4%的租金核算，附加价值达300-400亿元。

财经了解到，万科布局长租公寓商场已久。早在2008年头，国内房地产商场出现调整趋势的初期阶段，时任万科集团董事长王石就曾提出“关于那些工作没有最终定型，还有志向、有抱负的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念，对长租公寓商场首先抛出橄榄枝。

2016年5月，万科正式推出了长租公寓事务的一致品牌“泊寓”。到本年1月，泊寓已在北京、上海、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个一二线城市展开事务。

现在有新政加持，商场对万科的泊寓是否多一分等待？

一块估计超越4万亿的蛋糕

7月20日，住所城乡建设部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快展开住所租借商场的告诉》，要求在人口净流入的大中城市，加快展开住所租借商场。12个试点城市为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等。

一纸告诉搅动房子租借商场。长江证券发布研报称，展开租借企业，也为房企带来关键。鼓舞房企运用库存房、新建房展开租借事务，引导租借企业与房企协作，开发“租借地产”。租借商场为白银年代房地产企业转型带来展开新机遇，租借企业的展开也有利于房地产企业消化库存，加快资金回笼。

在这之前，广州现已首先发布加快展开住所租借商场方针，其间 “租售同权”引发商场热议。

国泰君安在研报中称，加快迈入存量年代，抢滩租借大势所趋。当下租借商场痛点良多，规范程度较低，使得租房的吸引力远低于购房。在人口净流入的大中城市，租借商场仍有较强的需求，规范租借商场最卓有成效的办法为大力培养组织化、规划化住所租借企业，组织供给的住所以长租公寓为主，而鼓舞将搁置国有厂房、商业办公用房等按规则改建为租借住所的措施为组织的房子来历供给保证，长租公寓的年代行将到来。

长租公寓是租借商场中的一个新兴力气，也是工业趋势中处于风口上的商场。榜首，巨大的流动人口催生租借需求。第二，年轻人的租借需求不断晋级，传统租借商场无法有用回应和满意他们的新式需求。第三，现在公寓租借商场的主力军是工作二房东和个人房东，真实意义上的品牌公寓极度涣散、规划极小，未来工作整合的空间极大。第四，顾客行为习惯的改动，互联网也为改动公寓工作供给了潜在或许。

链家研究院在名为《租借兴起》的陈述中估计，2020年和2025年，我国房产租借商场租金规划将别离到达1.6万亿元和2.9万亿元，2030年估计会超越4万亿元。

据不彻底统计，现在我国长租公寓品牌超500家，除专业运营组织外，房企逐渐壮大为另一支商场力气，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园（02007）等房企迈入该队伍。比方，万科的泊寓、雷军出资的YOU+、中航信托出资的魔方公寓等。

郁亮此前曾表明，我国的房地产工作真实到了一个新阶段。在这个新阶段，住所消费大有可为，租借商场、轨迹物业、养老地产和教育地产等远景宽广，房地产工作面对从头洗牌。

“新风口”的入局者

财经了解到，万科的长租公寓试验最早始于广佛接壤的万汇楼。作为政府的廉租房项目，万汇楼共有296个单位，租金规范不到500元/月，7年不变，但只开放给月收入2600元以下的人群。但万汇楼的试验作用并不如预期，到了2014年，万汇楼入住率下降到60-70%之间。

在三年试验期满之时，万科供给的数据显现，万汇楼项目资金总投入为4624万元，估计本钱收回年限为57.6年。这时万科开端考虑新的租金水平缓盈余形式。

据界面报导，2014年末，万科建立“万科驿”团队；2015年头，万科“接手”万汇楼，将其归入商场化运营，改造后台办理体系，建立互联网线上渠道，下降办理本钱，一起调整租金，逐渐和商场接轨，并对房间做了年轻化改造，比方撤除老设备，效法“宜家风”规划家具，增加了年轻人常用的电器。

2015年末，广州万科长租公寓共有500多间，2016年，“万科驿”更名为“泊寓”，2016年5月，北京万科携“泊寓”公寓入驻天通苑双创社区，这是“泊寓”品牌称号初次揭露露脸。

据界面报导，一年之间，泊寓完成了8倍增加，房间数超4000间，泊寓各项运营目标也在平稳展开中，每家店开业1-2个月后，就根本能完成80%入住率，运营现金流根本掩盖办理开销。万科正式入局这场长租公寓争夺战。

除万科之外，链家、我爱我家等房地产中介组织也正活跃经过租借等方法筹措房源，用于商场化租借。在现在的住所租借商场主体中，有的是由政府参加出资、引进社会资本运营的，如上海青客公司；有的则彻底归于社会资本，比方魔方、优客逸家等。

在上海、广东等外来人口集聚的省市，租借商场展开尤为快速。以上海为例，租借商场的专业组织数量、房源收储规划近两年均出现较快增加。据不彻底统计，房源在200套以上的住所租借企业现已超越30家，几家事务规划较大企业的房源数量增加显着。比方“青客”，2015年头仅2.5万间，到2016年末已近5万间；又如“自若”，从缺乏2万间扩大到2016年末的4.5万间。在广东，省属国企正在合力组成专业化住所租借渠道，首期项目总出资约50亿元，包括全省11市、运营规划约70万平方米。

泊寓能否成为长租公寓独角兽？

“但是，长租公寓范畴还没有独角兽的领军人物。”万科董事会秘书朱旭在近期的一次电话会议中泄漏，万科在2016年总共有1.6万间长租公寓，本年把长租公寓作为很重要的着力点，主要在中心城市展开。

相关于万科两千亿的规划，万科泊寓现在事务规划简直能够不计，但万科的野心不小。在上一年万科中期成绩发布会上，万科其时称已开业或准备之中的长租公寓有1万间左右，万科方案在2017年做到15万间的规划。一旦达到，万科长租公寓规划将是工作中第2名到第10名公司规划的总和。

蛋糕虽大，却并不简单尝到甜头。假如从万汇楼时期算起，万科打造长租公寓已近十年。在抢占更多商场份额之余，作为万科新事务的长租公寓怎么与中心地产事务之间完成互动交融，也成为了外界重视的焦点。但揭露材料显现，2016年，广州万科完成销售额177.84亿元，泊寓仅贡献了3000多万。

何况在万科试点的这两年时间里，长租公寓工作展开迅速。规划上，链家自若旗下的“自若友家”和“自若寓”具有近20万间公寓；在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等许多创业交际形式；在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了许多“公募私募化”、债务嫁接等方面的测验。

在租房商场这片万亿市值的蓝海中，租售并重的准则从落地走向老练完善还需时日，参加者的运营才能也将面对更多检测。长租公寓商场依然存在着商场竞争剧烈、产品同质化严峻，资金本钱较高、盈余空间较低，财物的质量和价格之间的对立等问题。

长租公寓年代，万科已靠提早布局抢占先机，但要打破瓶颈、锋芒毕露，恐怕仍是长路漫漫。